Zgodnie z kodeksem cywilnym przez dzierżawę rozumieć należy umowę zgodnie, z którą wydzierżawiający zobowiązuje się, aby oddać dzierżawcy rzecz do używania oraz pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Może być on zastrzeżony zarówno w pieniądzach jak i świadczeniach innego rodzaju (dopuszczalne jest dokonywanie jego oznaczenia w ułamkowej części pożytków).
Podstawową zasadą funkcjonującą w obrocie prawnym jest odpowiednie zastosowanie do dzierżawy przepisów o najmie z zachowaniem regulacji zawartych w kodeksie cywilnym odnoszących się do niej bezpośrednio.
Zobacz: W jaki sposób korzystnie rozliczyć najem?
Forma umowy
Umowa dzierżawy może być zawarta zarówno w formie pisemnej oraz ustnej. Warto jednak zauważyć, iż skorzystanie z jednej z nich pociąga za sobą określone skutki prawne. Regulacje prawne oraz praktyka sądowa pokazują, iż brak formy pisemnej w przypadku umowy na okres dłuższy niż rok traktowany jest równoznacznie z zawarciem umowy na czas nieokreślony. Dodatkowo w sytuacji zawarcia dzierżawy na okres dłuższy niż 30 lat uznaje się ją za zawartą na czas nieokreślony, ale dopiero po upływie tego terminu.
Przedmiot umowy
Umowa dzierżawy jako typ umowy najmu charakteryzuje się swoistymi różnicami dotyczącymi jej przedmiotu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami przedmiotem umowy najmu mogą być rzeczy ruchome i nieruchomości, a nawet ich części składowe. W przypadku umowy dzierżawy są to rzeczy ruchome, nieruchomości oraz prawa. Za utrzymywanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym odpowiedzialność ponosi dzierżawca i to on ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych, aby zachować przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.
Terminy wypowiedzenia
Umowę dzierżawy w sytuacji, gdy występuje braku innej umowy dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć z jednorocznym wyprzedzeniem na koniec roku dzierżawnego. Inna dzierżawa podlegać będzie okresowi sześciomiesięcznemu przed upływem roku dzierżawnego. W przypadku zwłoki przez dzierżawcę z zapłatą czynszu za okres co najmniej dwóch pełnych okresów płatności, wydzierżawiający może wypowiedzieć przedmiotową umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający zobowiązany jest wówczas do uprzedzenia dzierżawcy w drodze udzielenia mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do dokonania zapłaty zaległego czynszu.