Zasadniczym problemem z jakim spotykają się pośrednicy w obrocie nieruchomościami jest kwestia kwalifikacji umowy pośrednictwa jako „transakcji” w rozumieniu ustawy. Zgodnie z definicją w art. 2 pkt 2 ustawy przez transakcje rozumie się dokonywane we własnym imieniu, jak i na cudzy rachunek:
- wpłaty i wypłaty w formie gotówkowej lub bezgotówkowej, w tym przekazy pieniężne w rozumieniu art. 2 pkt 7 rozporządzenia nr 1781/2006, zlecone zarówno na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jak i poza nim;
- kupno i sprzedaż wartości dewizowych;
- przeniesienie własności lub posiadania wartości majątkowych, w tym oddanie w komis lub pod zastaw takich wartości;
- przeniesienie wartości majątkowych pomiędzy rachunkami należącymi do tego samego klienta;
- zamianę wierzytelności na akcje lub udziały.
Zgodnie z art. 180 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. nr 261, poz. 2603 ze zm.), przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca (o którym mowa w art. 179 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ) zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów, o których mowa w art. 179 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zamawiający zobowiązuje się do wypłaty wynagrodzenia.
Zobacz także: Z którą umową do notariusza?
Zgodnie z powyższą definicją umowy pośrednictwa, nie można uznać jej za którykolwiek typ czynności wymienionych w art. 2 ust. 2 ustawy. W związku z tym standardowa umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie podlega obowiązkowi rejestracji na podstawie art. 8 ust. 3 ustawy.
Polecamy wzory umów w firmie
Jednakże należy mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 8 ust. 3a ustawy pośrednik w obrocie nieruchomościami obowiązany jest zarejestrować transakcję, której okoliczności wskazują, że może ona mieć związek z praniem pieniędzy lub finansowaniem terroryzmu w przypadku, gdy nie przyjmuje dyspozycji lub zlecenia do przeprowadzenia transakcji, gdy wie lub przy zachowaniu należytej staranności powinien wiedzieć o takiej transakcji w związku z wykonaniem umowy z klientem.
Marek Maliński, Robert Nogacki
Autorzy są prawnikami Kancelarii Prawnej Skarbiec.Biz, która specjalizuje się w ochronie majątku i międzynarodowej optymalizacji podatkowej.