Podstawowa cecha odróżniająca kredyt na budowę domu od tego na zakup domu czy mieszkania to fakt, że w przypadku budowy kredyt wypłacany jest w transzach – w miarę realizacji przedsięwzięcia. Wiąże się to z konkretnymi obowiązkami ze strony klienta i niesie ze sobą pewne ryzyko. Banki mają swoje zasady, dotyczące wypłat transz, na przykład w Banku Millennium jednocześnie nie może zostać wypłacone więcej niż 100 tys. zł kredytu, a w Banku Pekao pierwsza transza nie może przekroczyć 20 proc. wyceny inwestycji. Harmonogram wypłat poszczególnych części kredytu powinien być zapisany w umowie i warto się z nim zapoznać przed złożeniem podpisu. Chodzi o uniknięcie sytuacji, w której klient utraci płynność finansową, wskutek czego budowa zatrzyma się w miejscu.
Bank będzie oczywiście kontrolował przebieg prac. Niektóre instytucje wysyłają swoich pracowników na inspekcję i trzeba tu liczyć się z dodatkowym kosztem. W Banku Millennium inspekcja kosztuje niekiedy nawet 300 zł. Czasami jednak wystarczy przedstawić aktualne zdjęcia i dziennik budowy, tak jest w ING Banku i Getin Noble Banku. Często nie trzeba też dostarczać faktur za poszczególne towary czy usługi, a zamiast tego należy złożyć w banku powykonawczy kosztorys lub zdjęcia i kopię dziennika budowy. Jeśli bank żąda faktur, najczęściej nie muszą one pokrywać 100 proc. wartości transzy, a np. połowę.
Dodatkowe ryzyko, związane z kredytem wypłacanym w transzach, ponoszą osoby zadłużające się w obcej walucie. Przez wahania kursów walut może bowiem zdarzyć się tak, że wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana. A wszystko przez to, że w kredycie denominowanym klient pożycza od banku kwotę w danej walucie. W umowie kredytowej wpisane jest np. 100 tys. euro i właśnie tyle zostanie wypłacone, bez względu na aktualny kurs waluty. Jeśli pomiędzy datą podpisania umowy a datą wypłaty danej transzy kredytu dojdzie do umocnienia złotego i kurs waluty obcej spadnie, wtedy wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana, a brakującą część trzeba będzie wyłożyć z własnej kieszeni.
Dowiedz się także: Który bank ofertuje kredyt hipoteczny z marżą poniżej 1 proc.?
W kredycie indeksowanym przelicza się inaczej. W umowie kredytowej kwota wyrażona jest w złotych oraz w walucie obcej, ale opatrzona zapisem, że w dniu uruchomienia kredytu ta w walucie obcej może być inna. Ostateczna kwota kredytu musi pokryć rzeczywiste zapotrzebowanie klienta. Na szczęście przy kredytach na budowę domu wiele banków zabezpiecza interesy klienta, np. w Nordei przed wahaniami kursowymi chroni 3-proc. bufor.
Analizując oferty kredytów warto też zwrócić uwagę na tzw. kredytowanie naprzemienne. Chodzi o możliwość wniesienia wkładu własnego w dalszym etapie inwestycji, a nie na samym początku, jeszcze przed wypłatą środków przez bank. Opcji takiej nie oferuje Bank Pekao, znajdziemy ją m.in. w Banku Millennium i PKO BP, w ING Banku Śląskim na początku trzeba wnieść co najmniej 10 proc. wkładu własnego.
Polecamy serwis: Budżet domowy
Ważnym parametrem kredytu dla osób budujących dom jest tzw. karencja w spłacie kredytu. Na czas budowy i wypłaty transz zawieszona zostaje spłata części kapitałowej i klient pokrywa same odsetki. Zwykle karencja trwa dwa lata, ale np. w PKO BP może trwać rok dłużej, a w DnB Nord aż pięć lat. Warto jednak pamiętać, że zawieszona zostaje tylko część kapitałowa raty, zatem zapłacimy mniej, a nie w ogóle.
Warunki cenowe (marże i prowizje) kredytów na budowę domu są podobne do kredytów na mieszkanie, budując dom także możemy otrzymać pożyczkę na 100 proc. wartości inwestycji, a nawet nieco więcej – na pokrycie kosztów około kredytowych. W większości banków uda się skredytować zakup działki i budowę domu jednym kredytem. Często bank wymaga jedynie pozwolenia na budowę. Może nim dysponować sprzedający działkę. Czasami pojawiają się dodatkowe warunki, np. w Deutsche Banku PBC kredyt na całość budowy otrzymamy tylko wówczas, gdy mamy już podpisaną umowę z generalnym wykonawcą. W pozostałych przypadkach warunkiem otrzymania kredytu jest 30-proc. zaawansowanie budowy.
Zasadniczym problemem przy budowie domu jest poprawne oszacowanie kosztów budowy przed jej rozpoczęciem. Szczególnie w czasach dużych wahań cen towarów i robocizny sprawiało to klientom wiele problemów, teraz rynek jest stabilniejszy i łatwiej o wiarygodną wycenę.