Proces sprzedaży mieszkania rozbija się na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od zawarcia umowy przedwstępnej do zwarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktowana jest jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej.
Świąteczny okres poszedł w zapomnienie
Pozytywnie należy ocenić fakt, że obecnie znacznie łatwiej jest znaleźć osobę, chętną do zakupu mieszkania. W lutym od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijało zaledwie 51 dni, czyli mniej niż dwa miesiące. Znalezienie nabywcy trwało też o trzy tygodnie krócej niż w styczniu oraz o 17 dni mniej niż średnio w poprzednich 12 miesiącach. Był to najlepszy wynik od 11 miesięcy. Można przypuszczać, że efekt sezonowego spowolnienia rynku, który wynikał on z wpływu okresu świąt Bożego Narodzenia i sylwestra, został już przełamany. Patrząc na statystyki przez pryzmat sezonowości, pierwsze dwa miesiące tego roku odznaczają się znacznie większym ruchem na rynku nieruchomości niż początek 2010 roku. Oczekiwanie na nabywcę trwa teraz blisko o połowę krócej niż 12 miesięcy wcześniej. Może to być dobry prognostyk, wskazujący na dalszy potencjał wzrostu obrotów na rynku nieruchomości.
Dowiedz się także: Dlaczego kobiety są twardszymi negocjatorkami na rynku nieruchomości?
Mniej niż cztery miesiące na zawarcie transakcji
Krótszy okres czasu potrzebnego do zawarcia umowy przedwstępnej, najprawdopodobniej przełoży się w kolejnych miesiącach na skrócenie czasu upływającego od podpisania umowy pośrednictwa do umowy finalnej. Obecnie nie odbiega on znacząco od przeciętnego poziomu. Dla umów ostatecznych, podpisanych w lutym, łączny czas sprzedaży wyniósł 109 dni, czyli blisko 3,5 miesiąca. W stosunku do stycznia skrócił się on o 10 dni, ale wciąż jest o 8 dni dłuższy niż w listopadzie. W ostatnich 12 miesiącach najlepszy pod tym względem wynik odnotowano w marcu. Do umów końcowych dochodziło wtedy po 87 dniach od wprowadzenia oferty do sprzedaży. Najgorszy był z kolei lipiec zeszłego roku, gdy proces sprzedaży trwał 125 dni – ponad 4 miesiące. Wynik lutowy może napawać optymizmem, gdyż jest o dwa tygodnie lepszy niż w przypadku drugiego miesiąca 2010 roku. Może on potwierdzać prognozę, która przewiduje skrócenie procesu transakcji w 2011 roku. Ponad 70% z nich uważa, że długość procesu sprzedaży powinna trwać maksimum trzy miesiące.
Polecamy serwis: Kredyty
Wydłużenie procesu finansowania
Różnicę między długością całego procesu sprzedaży i czasem potrzebnym na zawarcie umowy przedwstępnej można w dużym uproszczeniu utożsamić z czasem, którego potrzebują kupujący na zdobycie finansowania transakcji. Do umów przedwstępnych i finalnych dochodziło w lutym szybciej, ale skala skrócenia wymaganego czasu była znacznie większa w przypadku umów przedwstępnych. Ze wstępnych danych można wywnioskować, że czas potrzebny na zdobycie finansowania zakupu nieruchomości wzrósł w lutym do 58 dni, przy średniej z zeszłego roku na poziomie ponad 42 dni. Za takim wydłużeniem nie przemawia sytuacja na rynku kredytowym, która od przeszło roku stopniowo poprawia się. Prawdopodobnie to skutki wigilii i sylwestra. Jeśli bowiem umowa przedwstępna została podpisana przed 24 grudnia, bez wątpienia okres świąteczny mógł wydłużyć cały proces przygotowań do ostatecznej umowy. W kolejnych miesiącach efekt ten nie powinien już występować, co prawdopodobnie przełoży się na skrócenie czasu, upływającego pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej i finalnej.
Więcej transakcji gotówkowych
Nie można także zapomnieć, że długość całego procesu sprzedaży jest mocno skorelowana z udziałem transakcji gotówkowych w ich ogólnej liczbie. Kupujący, który posiada gotówkę, nie musi przechodzić długotrwałego procesu uzyskiwania finansowania. Wstępne dane za luty pokazują, że transakcje, finansowane bez udziału kredytu, stanowiły 22% wszystkich transakcji. Jest to o 5 pp. więcej niż w styczniu i o 3 pp. więcej niż średnio w ciągu ostatnich 12 miesiącach. Warto jednak zauważyć, że w poprzednim miesiącu wpływ ponadprzeciętnej liczby transakcji gotówkowych nie przełożył się znacząco na skrócenie procesu sprzedaży. Niezależnie od łatwości zawierania transakcji gotówkowych, sprzedający musieli czekać na wzrost popytu po jego świątecznej jego obniżce.