Dla przedsiębiorcy budowlanego korzystniejsze będzie zastrzeżenie zadatku, który modyfikuje i zaostrza zwykły reżim odpowiedzialności kontraktowej.
Przez zadatek należy rozumieć pewną sumę pieniężną lub rzecz daną przy zawarciu umowy. O zadatku mówimy, jeżeli w umowie zostanie poczyniony zapis o daniu zadatku oraz zostanie on faktycznie wręczony. Wysokość sumy pieniężnej lub wartość rzeczy będącej przedmiotem zadatku może być dowolna, ale z reguły strony ustalają go w wysokości ułamkowej części wartości świadczenia głównego, przeważnie jest to 10% wartości przedmiotu umowy. Ważną cechą zadatku jest to zastępuje on odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy, tzn. że jeżeli przedsiębiorca w wypadku niewywiązania się z umowy przez drugą stronę poniesie szkodę przewyższającą zadatek, nie będzie mógł domagać się uzupełniającego odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c. i nast.) ani też zrezygnować z uprawnień z zadatku i poprzestać na odszkodowaniu na zasadach ogólnych. Konieczność zapłaty zadatku ma jednak miejsce niezależnie od tego, czy została poniesiona szkoda.
Zaliczką zaś jest pewna suma pieniężna dana na poczet przyszłego świadczenia strony umowy zobowiązanej do zapłaty określonej sumy pieniężnej, czyli w tym przypadku usługobiorcy. Stanowi ułamkową część przyszłego świadczenia pieniężnego, nie może więc być rzeczą. W przypadku wykonania zobowiązania przez obie strony, zaliczka zostaje zaliczona na poczet świadczenia pieniężnego strony, która ją dała. Jednak w razie niewykonania umowy przez stronę, która zaliczkę dostała, nie ma ona obowiązku zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej. Różnica występuje także w wypadku konieczności dochodzenia odszkodowania: przy zaliczce (w braku odmiennego uregulowania tej kwestii przez strony) nie jest ono limitowane.
Martyna Witczak
PODSTAWA PRAWNA
• art. 394 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).