Umowy najmu lokali użytkowych przedsiębiorcy zawierają najczęściej na czas określony do dziesięciu lat. Najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat po upływie tego terminu poczytuje się za zawarty na czas nieoznaczony. Teraz w Sejmie procedowany jest projekt nowelizacji kodeksu cywilnego wniesiony przez nadzwyczajną Komisję Przyjazne Państwo, który przewiduje możliwość zawierania umowy najmu między przedsiębiorcami na czas nawet do 30 lat. Dopiero po upływie tego terminu uważać się będzie, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony.
Sposób wypowiedzenia najmu
Umowę na czas określony każda ze stron może wypowiedzieć przez jednostronną czynność prawną, tylko w terminie określonym w umowie najmu. Umowa nie może więc zostać rozwiązana w każdym czasie bez podania przyczyny.
Taki sposób rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest więc korzystny zarówno dla przedsiębiorcy, który chciałby zmienić siedzibę wynajmowanego lokalu użytkowego, jak i dla właściciela lokalu, który go wynajmuje, a chciałby w stosunkowo krótkim czasie uzyskać prawo do dysponowania nim. Natomiast wówczas, gdy czas trwania najmu nie jest oznaczony, to wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Długość terminów ustawowych zależy od sposobu płacenia czynszu. W razie uiszczania go w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc najmu wypowiada się najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego. Gdyby zaś czynsz był płatny miesięcznie, to wypowiada się go na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy krótszych odstępach czasu płacenia czynszu okres wypowiedzenia wynosi trzy dni, zaś przy najmie dziennym - dzień.
Obowiązki najemcy lokalu
Po zakończeniu umowy najmu przedsiębiorca musi zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Natomiast nie ponosi odpowiedzialności za zużycie, które wynika z prawidłowego używania.
W umowie najmu najczęściej określa się, w jakim celu używany będzie lokal użytkowy. Najemca nie może używać go więc w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem. Gdyby zaczął używać lokal w sposób sprzeczny z umową albo przeznaczeniem, to wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Za okres najmu najemca musi zapłacić określony w umowie czynsz. Uiszcza go we wskazanych terminach i ustalonej wysokości w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Gdyby termin płatności nie został w umowie wskazany, to przedsiębiorca powinien go odprowadzać z góry. Przy umowie na czas określony zawartej na dłużej niż miesiąc oraz umowie zawartej na czas nieoznaczony przedsiębiorca musi płacić go miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Natomiast wówczas gdyby najem miał trwać nie dłużej niż miesiąc, czynsz powinien zostać zapłacony z góry za cały okres najmu.
MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ
malgorzata.piasecka@infor.pl
Podstawa prawna
l Art. 559-690 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).