Działalność deweloperską w rozumieniu u.o.p.n. mogą prowadzić również spółdzielnie.
Dokonując oceny, czy prowadzona przez nie działalność jest działalnością deweloperską, a zatem czy dana spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek stosować przepisy u.o.p.n., należy w pierwszej kolejności uwzględniać przesłanki formalne. Działalność i funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych regulują przede wszystkim przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.), zgodnie z którymi celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu (art. 1 u.s.m.). Przyjęte w tej regulacji rozwiązanie w zakresie przedmiotu działalności spółdzielni nie pozwala na podejmowanie przez spółdzielnie mieszkaniowe działalności innej, niż wymieniona w art. 1 ust. 2, 3, 5 i 6 u.s.m., ale pozostawia wybór co do podejmowania lub niepodejmowania przez konkretne spółdzielnie określonych rodzajów działalności wymienionych w jej przepisach.
Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!
Zobacz również: Jak odzyskać pieniądze od dewelopera?
Przedmiot działalności spółdzielni
Zgodnie z art. 1 ust. 4 u.s.m., przedmiot działalności danej spółdzielni określa jej statut, co oznacza, iż każda spółdzielnia wybiera i formułuje przedmiot swojej działalności w tym dokumencie.
Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z powyższymi przepisami, może być między innymi budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych. Spółdzielnie mieszkaniowe mogą również budować lub nabywać budynki w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu (art. 1 ust. 2 pkt 5 u.s.m.). W tym przypadku spółdzielnia mieszkaniowa podejmuje działania „na zewnątrz”, czyli nie na rzecz swoich członków, co pozwala przyjąć, iż działa ona wówczas tak jak deweloper na wolnym rynku.
Interpretacja ta znajduje potwierdzenie w doktrynie:
„Przepis ten umożliwia spółdzielni zaspokajanie przez nią potrzeb mieszkaniowych osób nienależących do grona członków spółdzielni i ich rodzin. Dopuszczając możliwość budowania przez spółdzielnię mieszkaniową budynków w celu wynajmowania znajdujących się tam lokali (tak mieszkalnych, jak i niemieszkalnych) lub ich sprzedaży na rzecz takich niebędących członkami osób, przepis ten umożliwia spółdzielniom występowanie na rynku w charakterze zwykłego dewelopera lub kamienicznika. (…) umożliwia to spółdzielniom osiąganie dodatkowych dochodów z działalności deweloperskiej lub z wynajmu lokali, (…)”122.
Przepisy u.s.m. dopuszczają zatem możliwość prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe działalności deweloperskiej. Jednocześnie przedmiotowe przepisy nie zawierają regulacji dotyczących umowy, której przedmiotem jest budowa lokalu, ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu na klienta spółdzielni niebędącego jej członkiem. Pozwala to przyjąć, iż w takim przypadku powinny znaleźć zastosowanie przepisy u.o.p.n. Stanowisko takie zgodne jest z ratio legis u.o.p.n.
Zobacz: Mieszkaniowe rachunki powiernicze − środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę
Źródło: Raport z badania rynku budownictwa mieszkaniowego - rynek pierwotny