Zakres przedmiotowy i podmiotowy
Ustawę deweloperską stosuje się do umów deweloperskich, czyli takich, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do:
- ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę albo
- przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym (użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego), oraz
- umów zobowiązujących do zawarcia umowy deweloperskiej (umów przedwstępnych).
Ustawa ta obejmuje ochroną nabywców - konsumentów, jak również nabywców będących osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą.
Środki ochrony
Jeśli rozpoczęcie sprzedaży lokali lub domów jednorodzinnych nastąpiło po wejściu w życie ustawy, to jest po dniu 29 kwietnia 2012 r., deweloper powinien zapewnić nabywcom co najmniej jeden ze środków ochrony nabywcy:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Konstrukcja rachunku powierniczego sprowadza się do tego, że nabywca nieruchomości przekazuje środki tytułem ceny za lokal na rachunek bankowy dewelopera, a bank prowadzący ten rachunek, jako obiektywny powiernik, nadzoruje realizację przedsięwzięcia deweloperskiego i wypłaca deweloperowi środki pieniężne wraz z postępem realizacji inwestycji ustalonym w harmonogramie.
Ustawa definiuje rozpoczęcie sprzedaży jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 3 pkt. 10 ustawy).
Ustawa nie precyzuje jednak treści ogłoszenia ani przesłanek ustalenia momentu, w którym deweloper może już ogłosić rozpoczęcie sprzedaży, co powoduje, że wiele przedsięwzięć deweloperskich nie obejmie obowiązek zapewnienia środków ochrony.
Należy się jednak spodziewać, że w niedalekiej perspektywie zapewnianie rachunku powierniczego będzie powszechne, a informowanie przez deweloperów o braku stosowania tego środka ochrony może spowodować negatywne odczucia nabywców o wiarygodności zwłaszcza nowych lub mniej uznanych na rynku deweloperów.
Podatek rolny i podatek leśny 2013 - stawki
Wycięcie drzew i krzewów – opłaty i kary 2013
Prospekt informacyjny
Zupełnie nową instytucją dla nabywców i deweloperów jest prospekt informacyjny. Niezależnie od chwili rozpoczęcia sprzedaży, dla wszystkich inwestycji realizowanych po 29 kwietnia 2012 r., deweloper ma obowiązek sporządzenia prospektu zawierającego informacje na temat przedsięwzięcia deweloperskiego, poszczególnych lokali lub domów oraz dotyczących dewelopera (m.in. doświadczenie w realizacji przedsięwzięć deweloperskich).
Prospekt informacyjny może być również sporządzony dla części przedsięwzięcia deweloperskiego, czyli zadania inwestycyjnego, o ile jeden lub więcej budynków będą oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną (art. 17 ust. 2 ustawy). W praktyce oznacza to dla deweloperów możliwość sporządzenia prospektu informacyjnego dla etapów wyodrębnionych w ramach większych inwestycji budowlanych.
Na żądanie nabywcy deweloper powinien doręczyć prospekt informacyjny wraz z załącznikami na trwałym nośniku informacji, to jest w tradycyjnej formie papierowej lub elektronicznej. Jeśli prospekt doręcza się w formie innej niż papierowa, należy jednak zapewnić nabywcy możliwość zapoznania się z wersją papierową u dewelopera.
Forma, treść i koszty sporządzenia umowy
Deweloperskie umowy przedwstępne muszą być zawierane w formie aktu notarialnego, a koszty wynagrodzenia notariusza za sporządzenie tych umów obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę (art. 26 ustawy).
Ponadto, ustawa wylicza postanowienia, które obowiązkowo powinna zawierać umowa (art. 22 ustawy). Brak wymienionych elementów wiąże się z dotkliwą dla dewelopera sankcją, czyli prawem nabywcy do odstąpienia od umowy. Co więcej, postanowienia umowne mniej korzystne dla nabywców od przepisów ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie normy ustawowe.
Podsumowanie
Ustawa deweloperska dąży do wyposażenia nabywców lokali lub domów jednorodzinnych w katalog informacji, w oparciu o który podejmą świadomą decyzję, czy skorzystać z oferty przedstawionej przez dewelopera. Celem nowej regulacji jest także promocja przejrzystości przedsięwzięć deweloperskich, jak również sytuacji prawnej i finansowej realizujących je przedsiębiorców.