Posiadasz mieszkanie i planujesz zamienić je na większe? Jeśli potrzebny jest Ci kredyt hipoteczny, zachowanie poprzedniej nieruchomości może okazać się trudne, nawet jeśli po przeprowadzce planujesz ją wynająć. Przy określaniu zdolności kredytowej bank chętniej uwzględni koszty, związane z posiadaniem dotychczasowego lokalu, niż potencjalne przyszłe przychody, przysparzane przez lokatorów. Na rynku można jednak znaleźć wyjątek.
Wpływ przychodu z wynajmu na zdolność kredytową
Getin Bank podczas badania zdolności kredytowej klienta weźmie pod uwagę przyszłe dochody z najmu mieszkania, zajmowanego w chwili wnioskowania o pożyczkę przez właściciela. Oczywiście będzie to możliwe w przypadku kredytu, zaciąganego w celu nabycia kolejnego mieszkania, pod warunkiem, że poprzednie po przeprowadzce trafi na rynek najmu. W beczce miodu tkwi jednak łyżka dziegciu. Bank do badania zdolności kredytowej przyjmie tylko 70 proc. potencjalnego dochodu z najmu. Jak może to wpłynąć na zdolność kredytową?
Przyjmijmy, że właściciel posiada w stolicy dwupokojowe mieszkanie o wartości 350 tys. zł. Uwzględniając wszystkie koszty, podatki i okresy niewynajęcia, można przyjąć, że możliwy do osiągnięcia dochód z wynajmu takiej nieruchomości sięgnie 1250 zł miesięcznie . Do badania zdolności kredytowej bank przyjmie 70% tej kwoty, czyli 875 zł. Do tego dochodzą obostrzenia rekomendacji T, która ogranicza wysokość rat kredytów do 65% dochodów netto kredytobiorcy. W efekcie z tytułu posiadania mieszkania, które ma zostać przeznaczone na wynajem, można obsługiwać kredyt o racie wyższej o 568,75 zł. Gdyby dług miał zostać zaciągnięty na 30 lat, a jego oprocentowanie wynosiłoby równowartość przeciętnego oprocentowania na rynku, a więc 5,69%, możliwe byłoby zaciągnięcie kredytu wyższego o około 98 tys. zł.
Długość najmu
Dowiedz się także: Czy opłaca się kupić tanie mieszkanie od komornika?
Większość banków nie pozwala jednak na uwzględnienie potencjalnych dochodów w analizie zdolności kredytowej. Jeśli kredytobiorca chciałby, aby zyski z najmu zajmowanego obecnie lokalu podwyższyły mu zdolność kredytową, musiałby legitymować się przychodami, uzyskiwanymi już z tego tytułu. Jedynym rozwiązaniem byłoby więc wynajęcie posiadanego obecne mieszkania przed wystąpieniem o kredyt na kolejną nieruchomość. Wydaje się to zbyt karkołomnym rozwiązaniem, aby znalazło ono powszechne zastosowanie. Aby podwyższyć obecnie posiadaną zdolność kredytową, należałoby bowiem zwolnić posiadany lokal i przenieść się do rodziny lub przyjaciół. Okres takiej przeprowadzki stanowi kolejną barierę. Aby bank uwzględnił dochody, osiągane z wynajmowania lokalu, trzeba je osiągać minimum przez trzy miesiące – w przypadku Banku Pocztowego – i pół roku w euro banku i mBanku. W BZ WBK nie istnieje minimalny, wymagany okres, ale dochód musi zostać wykazany w rocznej deklaracji PIT. Nie sposób też nie wspomnieć o tym, że zyski z najmu muszą być osiągane legalnie. Na nic zda się w tym przypadku wynajmowanie mieszkania „na czarno".
W większości badanych banków dochód z najmu musi być osiągany przez ostatnich 12 miesięcy, aby został uznany za dochód kredytobiorcy. Taka sytuacja ma miejsce aż w 14 na 20 instytucji. Najbardziej konserwatywny pod tym względem jest bank Nordea. W nim to należy osiągać dochód z najmu przez ostatnie 24 miesiące. Dodatkowo instytucja sprawdzi, czy w tym okresie najemca płacił regularnie czynsz.
Polecamy serwis: Lokaty
Umowa najmu
Ponadto większość banków chciałaby, aby kredytobiorca posiadał aktualną umowę najmu. Polbank w standardowych warunkach oczekuje, że będzie ona bezterminowa, ale skory jest od tego warunku odstąpić. W Banku Pocztowym, Citi Handlowym i eurobanku umowa ma obowiązywać przez odpowiednio sześć, dziewięć i dwanaście miesięcy, a w BNP Paribas Fortis – poprzednie trzy miesiące. Aktualnej umowy nie będzie natomiast wymagał Bank DnB NORD i Raiffeisen Bank.