Kiedy mamy do czynienia z najmem okazjonalnym
Najem okazjonalny na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów,gminnym zasobie mieszkaniowym i zmianie kodeksu cywilnego (dalej ustawy o ochronie praw lokatorów) (Dz. U. z 2005 r. Nr 31,poz. 266, z poźn. zm.) dotyczy sytuacji, w której mieszkanie wynajmowane jest przez osobę nie prowadzącą w tym zakresie działalności gospodarczej (rentiera).
Osoba, która otrzymała drugie mieszkanie w spadku i zamiast je sprzedawać, lub w nim zamieszkać postanawia je wynająć. Z najmem okazjonalnym nie będziemy mieli już do czynienia w sytuacji zakupu mieszkania pod wynajem lub sytuacji, w której liczba mieszkań wynajmowanych przez jedną osobę spełnia warunki uznania jej działania za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej.
Aby umowa była uznana za umowę najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony nie dłuższy niż 10 lat.
Warunki do zastosowania uproszczonej eksmisji
Aby skorzystać z uproszczonych zasad eksmisji najemcy (np. po rozwiązaniu umowy z uwagi na niepłacenie czynszu) konieczne jest zachowanie trzech podstawowych warunków:
- dołączenia do umowy oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji- w formie aktu notarialnego (koszt czynności notariusza nie może przekroczyć 1/10 wartości minimalnego wynagrodzenia za pracę), wraz z zapewnieniem, że w przypadku rozwiązania umowy najmu może skorzystać z innego lokalu;
- dołączenia do umowy oświadczenia właściciela lokalu, o którym mowa powyżej, o tym że w razie konieczności przyjmie do siebie najemcę, (na żądanie wynajmującego musi być sporządzone w z podpisem notarialnie poświadczonym)- np. członka rodziny najemcy;
- zgłoszenie najmu do opodatkowania (podatek ryczałtowy wynosi 8,5 % dochodu z tytułu najmu).
Porównaj: Więcej o opodatkowaniu ryczałtowym najmu lokali
Uproszczona procedura eksmisji
Jeśli nasza umowa spełnia powyższe warunki (najtrudniejszy do zaakceptowania jest- klasycznie- obowiązek podatkowy)- pozbycie się trudnego lokatora jest stosunkowo proste. Jeśli (co ważne) skutecznie została rozwiązania umowa najmu- a najemca nie chce dobrowolnie opróżnić lokalu- właściciel musi skierować do niego żądanie opróżnienia lokalu – w swojej treści zawierające oznaczenie umowy oraz wezwanie do opuszczenia lokalu w terminie nie krótszym niż 7-o dniowy.
W dalszej kolejności (jeśli najemca dobrowolnie się nie wyprowadzi) właściciel musi jedynie złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji. W tym celu oprócz samego wniosku należy złożyć:
- oświadczenie o poddaniu się egzekucji (w oryginale !);
- oświadczenie najemcy o możliwości przeniesienia się w inne miejsce (wraz z odpowiadającym mu oświadczeniem właściciela tego innego lokalu);
- zaświadczenie z US o zgłoszeniu najmu do opodatkowania;
- dokument zaświadczający o prawie wynajmującego do rzeczonego lokalu (akt notarialny nabycia, czy odpis z księgi wieczystej);
- kopię umowy najmu;
- odpis żądania opróżnienia lokalu (w raz z dowodem doręczenia najemcy).
- dowód uiszczenia opłaty sądowej (50 zł)
W treści wniosku o nadanie klauzuli należy wskazać przesłanki do opuszczenia lokalu przez najemcę (tj. fakt rozwiązania/wygaśnięcia umowy najmu), bezskuteczność żądania opróżnienia lokalu itp.
Jeśli sąd nada klauzulę wykonalności, bezpośrednio z aktem notarialnym opatrzonym stosowną pieczęcią udajemy się do komornika.
Inne korzyści poza szybkością postępowania:
W przypadku powyżej przewidzianej procedury sąd nie orzeka o lokalu socjalnym, nie ma również potrzeby zapewnienia lokalu tymczasowego. W innym wypadku pozbycie się niechcianego lokatora jest momentami niemożliwe.
Jeśli sąd orzeknie o prawie do lokalu socjalnego- do czasu aż gmina nie zapewni takiego lokalu lub nie zrobi tego właściciel- lokator jest nieusuwalny z mieszkania. A nawet jeśli sąd orzekł by, że lokal socjalny się nie należy i tak należy zapewnić najemcy lokal tymczasowy- do którego może się przenieść.