ZMIANA PRAWA
W Sejmie odbędzie się pierwsze czytanie projektu nowelizacji ustawy Kodeks cywilny, który wniosła sejmowa Komisja Przyjazne Państwo. Przewiduje on wydłużenie do 30 lat okresu, na który przedsiębiorcy będą zawierali na czas określony umowy najmu lokali użytkowych. Teraz ten okres wynosi tylko dziesięć lat i - zdaniem autorów projektu - jest sztucznie ograniczony.
Najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony, co ma przede wszystkim wpływ na sposób i terminy obowiązujące przy wypowiadaniu umowy najmu. Umowa zawarta na czas nieoznaczony jest więc z tego powodu mniej korzystna dla najemcy oraz dla wynajmującego niż sporządzona na czas oznaczony.
Trwała umowa
Projekt przewiduje, że umowę najmu zawartą między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.
Zdaniem posła Janusza Palikota, przewodniczącego Komisji Przyjazne Państwo, zawarcie umowy na czas oznaczony pozwala zwiększyć trwałość stosunku najmu. Przede wszystkim strony umowy nie będą mogły wypowiedzieć jej w każdym czasie bez podania przyczyny, natomiast będą mogły z góry przewidzieć, kiedy umowa najmu może ulec rozwiązaniu. Dzięki temu będą mogli łatwiej oszacować, czy opłaca się taką umowę zawrzeć.
Zarówno dla wynajmującego i najemcy ważne jest, iż będą mogli ocenić, czy zawarcie konkretnej umowy najmu się im opłaca. Autorzy projektu twierdzą, że w budynkach, które generują dochód w oparciu o umowy najmu lokali użytkowych pewność wynajęcia powierzchni o określonej wielkości ma zasadnicze znaczenie dla ich właścicieli. Pozwala im określać szacunkowe zyski oraz ustalać, czy opłaca się w przyszłości wybudować albo zakupić kolejny obiekt.
Wypowiedzenie najmu
Tę opinię podzielają również przedsiębiorcy i adwokaci oraz radcowie prawni prowadzący obsługę prawną firm.
- Przy oznaczonym czasie trwania najmu zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w przypadkach, które są określone w umowie. Natomiast nie mogą tego zrobić bez powodu tylko z zachowaniem terminów umownych wskazanych w umowie najmu albo terminów ustawowych przewidzianych w kodeksie cywilnym - tłumaczy radca prawny Piotr Olczyk z kancelarii Olczyk & Kubicki.
- Pewność, że na długi okres będzie wynajęty lokal użytkowy o określonej powierzchni, ma znaczenie zarówno dla właściciela obiektu, jak i wynajmującego - potwierdza Andrzej Arendarski, prezes Krajowej Izby Gospodarczej. Jego zdaniem, wydłużenie z 10 do 30 lat możliwości zawierania umów najmu na czas oznaczony przełoży się na poprawienie warunków prowadzenia działalności gospodarczej, tym bardziej że proponowane zmiany dotyczą tylko umów najmu zawieranych między przedsiębiorcami.
Jego zdanie podziela Bartosz Niziołek z Zakładu Fotooptycznego w Warszawie, który zwraca uwagę na koszty, jakie przedsiębiorca ponosi przy szukaniu odpowiedniego lokalu użytkowego, a potem przy jego modernizacji i przystosowaniu do potrzeb prowadzonej firmy.
- Poniesione koszty są często tak wysokie, że przedsiębiorca chce jak najdłużej wynajmować lokal. W dodatku zmieniając siedzibę firmy, traci on klientów, którzy nie chcą dojeżdżać do nowej siedziby zakładu - dodaje Bartosz Niziołek.
Zapomniano o czynszu
Projekt przewiduje obwarowanie trwałości umowy najmu nowymi warunkami, jednak nie uwzględnia takiego istotnego elementu umowy, jakim jest czynsz. Często przyczyną rozwiązania umowy jest chęć wynajęcia lokalu za wyższy czynsz lub możliwość przeniesienia firmy do lokalu tańszego. Wysokość czynszu jest więc elementem umowy, który jest ściśle uzależniony od sytuacji na rynku. Zwraca na to uwagę prof. Lech Gardocki. Jego zdaniem, konieczność zmiany wysokości czynszu stwarza często potrzebę ingerowania w treść umowy, gdy strony chcą dalej pozostawać w ustalonym stosunku prawnym. Dlatego, zdaniem profesora, w obrocie profesjonalnym o trwałości umowy przesądza interes obu stron umowy, a nie okres, na jaki zostanie zawarta.
Autorzy projektu proponują, aby ustawa weszła w życie 1 stycznia 2009 r.
Terminy wypowiedzenia najmu
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ
malgorzata.piasecka@infor.pl