• Czy strony umowy budowlanej - inwestor i wykonawca - powinny przedstawiać zabezpieczenia swoich zobowiązań finansowych?
- Obie strony umowy budowlanej szukają zabezpieczeń jej wykonania. Inwestor żąda od wykonawcy gwarancji dobrego wykonania, która na ogół sięga 10 proc. umówionego wynagrodzenia oraz bankowej lub ubezpieczeniowej gwarancji zwrotu zaliczki umówionej zapłaty. W umowie zastrzega też sobie prawo do zabezpieczenia finansowego od wykonawcy na okres obowiązywania gwarancji i rękojmi, a więc po ukończeniu budowy danego obiektu. Wykonawca również żąda przedstawienia zabezpieczenia umówionej zapłaty, najlepiej w formie gwarancji bankowej. Od 2003 roku obowiązuje ustawa o gwarancji zapłaty, na podstawie której na każdym etapie wykonywania umowy budowlanej wykonawca ma prawo otrzymać od inwestora 100 proc. gwarancji wypłaty umówionego zabezpieczenia. Jest to bardzo silny instrument, który niekiedy paraliżuje inwestora.
• Dlaczego wspomniana ustawa jest niekorzystna dla inwestorów?
- Jeśli inwestorem jest Skarb Państwa czy gmina, a wartość umowy z wykonawcą wynosi 200 mln zł, to przedstawienie zabezpieczenia takiej sumy jest bardzo kosztowne. Wielu inwestorów nie stać na wystawienie takiej gwarancji. Nic dziwnego, że wspomniana ustawa trafiła do Trybunału Konstytucyjnego (TK), bo jednostronnie uprzywilejowuje wykonawców, a inwestorów pognębia. W listopadzie 2006 r. Trybunał Konstytucyjny uchylił dwa przepisy wspomnianej ustawy i dał rządowi pół roku na dostosowanie jej do konstytucji. Niestety, ani poprzedni rząd, ani obecny nie przeprowadziły przez parlament stosownej nowelizacji. W związku z tym ustawa o gwarancji zapłaty wciąż obowiązuje, choć ma okrojoną postać, bo moc straciły dwa zakwestionowane przez TK przepisy.
• Parlament przygotowuje nowelizację ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która zakłada, że wykonawca będzie mógł dodatkowo zabezpieczyć należną mu zapłatę na objętej przez inwestora hipoteką nieruchomości. Czy dojdzie do dalszego wzmocnienia pozycji wykonawcy?
- Ta nowelizacja nie jest dobrym rozwiązaniem z dwóch powodów. Po pierwsze, jeśli hipoteka ustanowiona na nieruchomości zabezpiecza zapłatę, to inwestor nie będzie miał szans na pozyskanie kredytu bankowego na sfinansowanie inwestycji. Po drugie, hipoteka jest słabą formą zabezpieczania zobowiązań finansowych, bez porównania mniej skuteczną od gwarancji bankowej.
• Na czym polega słabość hipoteki jako formy zabezpieczenia należności?
- Przecież wykonawca, który będzie chciał uzyskać zaspokojenie swojej należności z hipoteki, musi przeprowadzić proces sądowy i uzyskać od sądu tytuł do egzekucji. Potem nieruchomość musi zostać sprzedana w trybie egzekucji. Oznacza to, że zapłatę otrzyma nie wcześniej niż za dwa lata. Proponowane przez parlamentarzystów rozwiązanie nie dość, że nie poprawia prawa regulującego wzajemne zobowiązania inwestorów i wykonawców, to jeszcze dodatkowo gmatwa stan prawny.
Fot. Marek Matusiak
Dariusz Okolski, adwokat i radca prawny, właściciel kancelarii radcowskiej Okolski
Rozmawiał Krzysztof Polak