Powierzchnie biurowe w Warszawie są droższe niż Budapeszcie i Pradze. Stawki mogą rosnąć w poza ścisłym centrum stolicy i w innych dużych miastach. Przenosząc firmę z centrum Warszawy np. na Mokotów, można zmniejszyć opłatę czynszową nawet o połowę. Karol Klin z SB Richard Ellis prognozuje, że w tym roku ceny najmu biur wzrosną o 10-15 proc.
- W centrum Warszaw stawki są porównywalne z Brukselą - mówi Karol Klin .
Według niego w tym rejonie stolicy drożej już nie będzie.
Zdaniem Richarda Aboo, partnera w Cushman & Wakefield, ubiegły rok na warszawskim rynku powierzchni biurowej był bardzo dobry - do użytku oddano 211,5 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, czyli o 13 proc. więcej niż rok wcześniej.
- Wzrostowi podaży towarzyszył także wzrost popytu do 492 tys. mkw. To przełożyło się na wzrost czynszów w stolicy o 35 proc. - do 31 euro, a poza centrum o 9 proc. - do 18 euro - dodaje Richard Aboo.
Więcej powierzchni
W tym roku deweloperzy chcą oddać do użytkowania w stolicy około 400 tys. mkw. biur.
- To największa podaż na rynku od lat 90. Jednak tylko 11 proc. powierzchni powstanie w Centrum Warszawy - dodaje Richard Aboo.
Jego zdaniem spowoduje to, że czynsze w tym rejonie będą nadal rosnąć i mogą osiągnąć poziom 35 euro pod koniec roku. Sytuacja w centrum zacznie się stabilizować dopiero w 2010 roku, gdy zwiększy się ilość nowych budynków.
- W pozostałych rejonach Warszawy duża podaż w ciągu następnych trzech lat spowoduje stabilizację stawek czynszu na poziomie 17-19 euro i zwiększenie wolnej powierzchni biurowej - dodaje Richard Aboo.
O ile w Europie Zachodniej można zauważyć mniejszy popyt na powierzchnie biurowe, to u nas to zjawisko jeszcze nie występuje. Mamy za to mniejszy popyt na mieszkania.
- W tej sytuacji wielu deweloperów zamienia inwestycje mieszkaniowe na komercyjne - twierdzi Karol Klin.
Popyt na powierzchnie biurowe rośnie u nas w tempie ok. 20 proc. rocznie. W 2008 roku powierzchnia biurowa w Polsce zwiększy się o 355 tys. mkw., jednak nie należy się spodziewać nadpodaży i spadku cen, bo większość powierzchni została już wynajęta z góry.
Wyprowadzka poza centrum
Niektóre firmy decydują się więc na przeprowadzkę do bardziej odległych dzielnic. Na taki krok zdecydował się Bank Millennium, który wyprowadził się z budynku Millennium Plaza leżącego w samym centrum i przeniósł do Harmony Office Center na Mokotowie. Według firmy Cushman & Wakefield, firmy doradzającej w zakresie nieruchomości, była to rekordowa pod względem najmowanej powierzchni transakcja 2007 roku - bank wynajął 30 tys. mkw.
Telekomunikacja Polska rezygnuje z biur rozrzuconych po centrum stolicy. Zamierza się przenieść do tworzonego na obrzeżach miasta Miasteczka Grupy TP, a obecne lokalizacje sprzedać. W pierwszej kolejności siedziby przy ul. Twardej i Moniuszki. Otwarcie nowej siedziby nastąpić ma na przełomie 2010 i 2011 roku.
- Budowa nowej siedziby ma na celu integrację, poprzez skupienie działalności firm należących do Grupy TP w jednej, bardziej nowoczesnej i funkcjonalnej lokalizacji. Ma to też zmniejszyć koszty związane z utrzymaniem i najmem części zajmowanych obecnie budynków - tłumaczy Wojciech Jabczyński, rzecznik Grupy TP.
- To bardzo rozsądny ruch, bo tych kilka budynków zlokalizowanych w centrum stolicy będzie można sprzedać z dużym zyskiem - twierdzi Mateusz Polkowskiego z Jones Lang LaSalle. Według niego nie ma jednak zjawiska ucieczki z centrum miasta. Te przenosiny są czasem wymuszone, bo w centrum nie ma powstają nowe, duże powierzchnie biurowych, a firmy się rozrastają. Ceny w centrach miast, szczególnie w Warszawie, są już tak wysokie, że wielu firmom zaczyna opłacać się budowa własnego biura w dalszej dzielnicy, zamiast wynajmu w centrum. Jeśli czynsze najmu nadal będą rosły, to zjawisko to będzie się nasilać.
Poza Warszawę uciekają też Polskie Sieci Energetyczne, których siedziba mieści się przy ul. Mysiej. Firma przeniesie się do Konstancina-Bielawy.
Są jednak firmy, które zawsze pozostaną w centrum, nawet jeśli będzie to oznaczało kłopoty komunikacyjne i wyższy czynsz. Na pewno na przeprowadzkę nie zdecydują się duże firmy prawnicze i firmy doradcze.
Wpływ na czynsz ma standard budynku. W tej chwili większość nowych budynków biurowych powstaje w wysokim standardzie A+B. Nie ma więc sytuacji, w której przeprowadzka poza centrum oznacza pogorszenia komfortu pracy.
Firmy starają się też wprowadzać udogodnienia dla pracowników. W biurowcu TP funkcjonuje pomieszczenie dla karmiących matek, Grupa ITI dofinansowuje pracownikom fitness, przedszkole dla dzieci, obiady w restauracji. Pracownicy na miejscu mają też bank. Gogle, według rankingu magazynu Fortune najlepszy pracodawca świata, w swojej głównej siedzibie w Montain View w Kalifornii oferuje pracownikom darmowe posiłki, boisko do siatkówki, ścianę do wspinaczki, basen, salę bilardową, pralnię i myjnię samochodową.
Firmy na świecie będą raczej oszczędzać, jeśli chodzi o wygody pracowników. Prawie 60 proc. najemców uważa, że można bardziej efektywnie wykorzystać powierzchnię. 40 proc. przebadanych firm już zwiększyło współczynnik zagęszczenia powierzchni biurowej, a 33 proc. planuje to zrobić w ciągu następnych 12 miesięcy. Jedna trzecia zwiększyła też wykorzystanie powierzchni w systemie otwartych pomieszczeń (open-space), a 10 proc. firm zwiększyło nawet wykorzystanie funkcji desk sparing, czyli wspólnego korzystania przez pracowników z tych samych biurek. Główny powód tych działań to cięcia kosztów. Najemcy są pod presją zapewnienia akcjonariuszom coraz lepszych wyników, obniżenia kosztów i usprawniania działalności.
Trendy na rynkach lokalnych
Miasta regionalne - szczególnie Kraków i Wrocław - wyprzedzają Warszawę pod względem dynamiki przyrostu nowych powierzchni biurowych. W tym roku krajowy rynek nowoczesnych biur powinien powiększyć się o 600 tys. mkw. Obecnie zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej wynoszą ponad 4 mln mkw. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi i Poznaniu. W budowie znajduje się dalszych 740 tys. mkw.
W miastach regionalnych popyt napędzają przede wszystkim inwestorzy zagraniczni. Największym rynkiem biurowym, poza Warszawą, jest Kraków z 350 tys. mkw. powierzchni biurowej. Jednak to we Wrocławiu, który dysponuje 260 tys. mkw., buduje się obecnie najwięcej nowych obiektów o łącznej powierzchni około 150 tys. mkw. W Trójmieście (230 tys. mkw.) w budowie jest w tej chwili 40 tys. mkw., w Poznaniu (180 tys. mkw.) 42 tys. mkw., a w Łodzi (106 tys. mkw.) 55 tys. mkw. W Łodzi, podobnie jak w Katowicach, boom na nowoczesne powierzchnie dopiero się zaczyna. Czynsze we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu oscylowały w ubiegłym roku wokół 17-18 euro za mkw., a w Krakowie nawet 19 euro za mkw. Nieco niższe stawki obowiązują w Katowicach i Łodzi - 15-16 euro za 1 mkw.
Najem powierzchni biurowych
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Najdroższe powierzchnie biurowe
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
SZERSZA PERSPEKTYWA - ŚWIAT
Spośród 203 lokalizacji w rekordowej liczbie 58 państw na całym świecie, które porównano w raporcie Office Space Across the World 2008 Cushman & Wakefield, w ubiegłym roku wzrost czynszów wystąpił w 79 proc. lokalizacji, w 20 proc. czynsze utrzymały się na tym samym poziomie, a tylko w przypadku 1 proc. lokalizacji spadły (w porównaniu z 6 proc. rok wcześniej). W 2007 roku czynsze w świecie wzrosły ogólnie o 14 proc. w porównaniu z 10-proc. wzrostem w 2006 roku.
Roman Grzyb
MichaŁ Fura
gp@infor.pl