Wybór jednostek do kontroli podyktowany był koncentracją tych obiektów w największych miastach Małopolski, ze szczególnym uwzględnieniem Krakowa, jako ośrodka cieszącego się największym zainteresowaniem inwestorów. Z analizy badanych decyzji wynika, że istniały ewidentne rozbieżności, a nawet sprzeczności pomiędzy ustaleniami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego a wydawanymi decyzjami o warunkach zabudowy. Ponadto zanotowano przypadki:
• fałszowania dokumentacji odnoszącej się do deklarowanej powierzchni obiektów,
• braku ocen oddziaływania projektowanych budów na środowisko naturalne,
• manipulowania procedurami w zakresie zmiany sposobu użytkowania gruntów rolnych.
Wśród innych uchybień NIK zwraca uwagę na nieegzekwowanie zobowiązań podatkowych inwestorów oraz niewykonywanie innych powinności wynikających z umów zawartych z użytkownikami wieczystymi. W raporcie przywołano przykład z Krakowa. Spośród 23 podmiotów zobowiązanych do zapłaty podatku od nieruchomości – 4 nie wpłacały tego podatku w ogóle albo wpłacały go w niepełnej wysokości.
Do czasu rozpoczęcia kontroli Urząd Miasta Krakowa wyegzekwował zaległe podatki od jednego z podmiotów (Kraków Plaza Sp. z o.o.) w pełnej wysokości. W stosunku do innej spółki (Super Krak SA), która nie zapłaciła podatków za lata 2000 i 2001 w łącznej wysokości 2 837 000 zł, a odsetki według stanu na 23 września 2004 r. wyniosły 2 500 000 zł, toczyło się postępowanie odwoławcze. Wobec kolejnej zamierzającej budować hipermarket (Center Ivaco Cracovia Sp. z o.o.) urząd podjął nieskuteczne działania zmierzające do windykacji naliczonych podatków w wysokości 18 700 zł.
Według NIK jedną z przyczyn rażących nieprawidłowości w obrocie nieruchomościami gminnymi i miejskimi są niejednoznacznie sformułowane przepisy prawne. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 10 ust. 2 pkt 8) wprowadza obowiązek zamieszczania w tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy obszarów rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. Jak się okazuje, nakaz ten jest nierealizowany albo realizowany tylko połowicznie. Niektórzy pracownicy urzędów gmin uważali, że wystarczy opis orientacyjny, inni mieli wątpliwości, czy trzeba graficznie określać granice wskazanych obszarów.
Izba zwraca uwagę, że taka rozbieżność interpretacyjna obowiązującego prawa może być przykrywką dla daleko idącej dowolności w zakresie udzielania pozwoleń na budowę preferowanym sieciom handlowym. Kontrolowanym prezydentom miast zalecono aktualizację prowadzonej dokumentacji, weryfikację wniosków o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla obiektów handlowych oraz rozważenie możliwości korygowania cen wywoławczych nieruchomości sprzedawanych i użytkowanych wieczyście, w zależności od poziomu cen na lokalnym rynku nieruchomości.
Janina Kotłowska - Rudnik