Kodeks cywilny definiuje umowę najmu jako taką umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, który może być oznaczony zarówno w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Umowa dzierżawy lokalu użytkowego może zostać zawarta w dwojakiej formie: pisemnej lub ustnej. Wykorzystanie jednej z nich w relacji do oznaczonych przez kodeks cywilny okresów zawarcia umowy pociąga za sobą wystąpienie oznaczonych następstw w znaczeniu prawnym. Brak formy pisemnej w przypadku umowy na okres dłuższy niż rok traktowany jest równoznacznie z zawarciem umowy na czas nieokreślony. W przypadku umowy dzierżawy zawartej na okres dłuższy niż 30 lat uznaje się ją za zawartą na czas nieokreślony, ale dopiero po upływie tego terminu.
Pobierz wzór wypowiedzenie umowy najmu
Płatność czynszu następuje z góry, chyba że umowa przewiduje inaczej, w terminach:
- w przypadku, gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały okres najmu;
- jeżeli najem ma trwać ponad miesiąc lub umowa była zawarta na czas nieoznaczony – co miesiąc, do dziesiątego dnia miesiąca .
Najemca jest uprawniony, aby rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. Z reguły jednak umowy w praktyce zawierają wyłączenia takich uregulowań.
Wypowiedzenie umowy najmu, w przypadku braku odrębnych uregulowań umownych, uzależnione jest od zasad płatności czynszu.
Porównaj: Umowa dzierżawy lokalu użytkowego
Zarówno wynajmujący oraz najemca mogą dokonać wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych, które wynoszą:
- w sytuacji, w której czynsz podlega płatności w odstępach czasu, które są dłuższe niż miesiąc, wówczas najem można wypowiedzieć z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem na koniec kwartału kalendarzowego;
- jeśli czynsz jest płacony w systemie miesięcznym, wówczas z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu wyprzedzenie musi być co najmniej trzydniowe;
- jeżeli najem ma charakter dzienny niezbędne jest jednodniowe wypowiedzenie.
Wynajmujący może także dokonać wypowiedzenia najmu z pominięciem wskazanych terminów, jeżeli najemca zalega z czynszem co najmniej za dwa pełne okresy płatności.