Zawarta w kodeksie cywilnym definicja umowy najmu mówi, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, który może być oznaczony zarówno w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Zawarcie umowy najmu może nastąpić zarówno w formie ustnej jak i pisemnej.
W przypadku zawierania umowy na okres dłuższy niż rok brak formy pisemnej powoduje traktowanie najmu jako zawartego na czas nieokreślony. Jeżeli najem ma trwać dłużej niż dziesięć lat (niezależnie od formy) to jest według prawa zawarty na czas nieoznaczony.
Pobierz wzór umowa najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony
Zawieranie umowy najmu na czas nieoznaczony może wiązać się z problematyką nakładów, ulepszenia rzeczy najętej (w tym lokalu) lub powstaniem i naprawieniem szkody.
Wynajmujący jest zobowiązany do tego, aby wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do takiego użytku, jaki został określony w umowie.
Dodatkowo ciąży na nim obowiązek utrzymywania jej w takim stanie przez czas trwania najmu. Jednakże drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Należą do nich:
- drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych;
- drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Warto także zwrócić uwagę, że rzecz najęcie wadliwej rzeczy (lokalu), której wady ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania tych wad.
Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.
Polecamy serwis Samochód
Zgodnie z regulacjami kodeksowymi jeżeli najemca dokonał ulepszenia rzeczy najętej, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może zarówno zatrzymać ulepszenia za odpłatnością kwoty, która odpowiada wartości ulepszeń w chwili zwrotu, bądź żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W sytuacji powstania szkody roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy mające na celu jej naprawienie, z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy (również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu), ulegają przedawnieniu. Jego termin wynosi rok od dnia zwrotu rzeczy.