Waloryzacja czynszu
Dokładne określenie czynszu jest w interesie zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Dlatego w umowie należy podać nie tylko jego wysokość, w jakim terminie i w jaki sposób będzie płatny (np. do rąk wynajmującego czy na rachunek bankowy), ale także, w jaki sposób i jak często będzie waloryzowany (np. według wskaźników GUS). Należy pamiętać, że czynsz nie może być wyrażony w obcej walucie, tylko w złotych. Można jednak określić równowartość tej kwoty w obcej walucie. Jeśli stawka czynszu jest ustalana za metr kwadratowy, ważne jest, by w umowie została precyzyjnie określona powierzchnia lokalu.
Poza waloryzacją, którą strony określą w umowie, kodeks cywilny dopuszcza możliwość podwyższenia czynszu przez wynajmującego z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli najemca nie chce być w przyszłości zaskoczony taką podwyżką, powinien zadbać, by w umowie najmu znalazł się zapis wyłączający przepis art. 6851 kodeksu cywilnego.
Czas trwania umowy
Umowa może być zawarta zarówno na czas oznaczony (np. rok, trzy lata), jak i nieoznaczony. Jeśli najem zawarty jest na czas dłuższy niż dziesięć lat, po upływie tego terminu uznaje się go za zawarty na czas nieoznaczony. Umowę na czas nieoznaczony łatwiej jest wypowiedzieć. Wprawdzie wynajmujący musi to zrobić z trzymiesięcznym wypowiedzeniem - gdy czynsz jest płatny miesięcznie, ale nie musi podawać przyczyn swojej decyzji.
Dodatkowe świadczenia
Strony powinny w umowie określić, kto będzie ponosił koszty m.in.: zużycia wody, gazu, energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości, odśnieżania, utrzymania porządku, utrzymania zieleni itp. W przypadku wynajmu lokalu pod działalność handlową istotne znaczenie mają również koszty związane z adaptacją lokalu. Zapis o tym, kto ponosi te koszty, powinien znaleźć się w umowie.
Jeśli aranżacji dokonuje wynajmujący, może żądać od najemcy, by zobowiązał się do niedokonywania bez pisemnej zgody wynajmującego zmian naruszających w sposób trwały substancji lokalu lub budynku. Zazwyczaj wynajmujący żąda od najemcy kaucji, która stanowi wielo- lub jednokrotność miesięcznego czynszu. Należy więc w umowie zapisać, jakiej jest ona wysokości i kiedy zostanie zwrócona, a także, czy i w jaki sposób będzie waloryzowana.
Ważne!
Dla najemcy korzystniejsze jest określenie czasu trwania umowy. Taką umowę trudniej jest wypowiedzieć - chyba że klauzula o możliwości wypowiedzenia zostanie zawarta w umowie. Jeśli już taką klauzulę dopuścimy, powinniśmy dokładnie określić, kiedy wypowiedzenie jest możliwe
TERESA SIUDEM
teresa.siudem@infor.pl