Podatnicy świadczący w ramach prowadzonej działalności gospodarczej usługi najmu pamiętać powinni, już na etapie zawierania umów, że zawarte tam zapisy dotyczące szczególnie praw i obowiązków stron umowy, a zwłaszcza regulujące takie kwestie jak: określenie okresów rozliczeniowych, podział obowiązków związanych z ponoszeniem kosztów utrzymania przedmiotu najmu, czy dotyczące odrębnego rozliczania (tzw. refakturowania) kosztów będą kształtować późniejsze rozliczenia podatkowe.
Rozliczając podatek dochodowy, pamiętać należy, że w przypadku usług najmu świadczonych w ramach działalności gospodarczej przychodem są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. W odróżnieniu od usług najmu świadczonych poza działalnością gospodarczą, przychód powstaje tu bez względu na to, czy najemca dokonał zapłaty należności. Kolejną kwestią jest ustalenie daty powstania przychodów. Jeżeli strony ustaliły, że usługa rozliczana jest w okresach rozliczeniowych, datą powstania przychodu będzie ostatni dzień okresu rozliczeniowego określony w umowie lub na fakturze, przypadający nie rzadziej niż raz w roku. W pozostałych przypadkach będzie to dzień wykonania usługi nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. Przy najmie znaczącą pozycję w kosztach stanowią odpisy amortyzacyjne. Należy zwrócić uwagę na prawidłowość ustalenia wartości początkowej i stawki amortyzacyjnej, a w szczególności na przyjęcie właściwej metody wyceny. Pamiętać należy, że odpisom amortyzacyjnym podlega środek trwały zdatny do użytku, a zatem przy nabyciu nieruchomości wymagającej przystosowania do najmu, wydatki ponoszone w tym celu, przed przekazaniem do użytkowania zwiększają wartość początkową środka trwałego. Istotne jest też właściwe rozgraniczenie wydatków na remont budynków, bezpośrednio zaliczanych do kosztów uzyskania przychodów, od prowadzących do ulepszenia środka trwałego, które zwiększają wartość początkową środka trwałego.
Podatnicy podatku od towarów i usług powinni zwrócić uwagę na zastosowanie właściwej stawki tego podatku. Zwolnieniem z podatku - na mocy art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w związku z poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy - objęte są usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na cele mieszkalne. Wynajem pozostałych nieruchomości objęty jest stawką podatku w wysokości 22 proc. W związku ze zwolnieniem od tego podatku wynajmu lokali na cele mieszkalne pamiętać należy, że podatnikowi nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu towarów i usług związanych z tymi usługami. U podatników świadczących wyłącznie takie usługi odliczenie to nie wystąpi, natomiast w sytuacji dokonywania także sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług obniżenia dokonywać należy w oparciu o zasady określone w art. 90 ustawy o VAT. Pamiętać też trzeba o obowiązku dokonania corocznej korekty odliczonych wcześniej kwot podatku naliczonego według zasad uregulowanych w art. 91 ustawy o VAT. Zwrócić należy również uwagę na przewidziany dla usług najmu, w art. 19 ust. 13 pkt 4 wspomnianej ustawy, szczególny moment powstania obowiązku podatkowego.
(EM)
PODSTAWA PRAWNA
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).
• Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).
ROBERT RAKOCZY
starszy inspektor w Referacie Kontroli Podatkowej Urzędu Skarbowego w Zgorzelcu