W celu wynajmu nieruchomości przez fundację rodzinną, konieczne jest uprzednie nabycie przez nią prawa własności (lub innego tytułu prawnego) do tych nieruchomości. W praktyce możliwe jest to m.in. poprzez dokonanie darowizny, wniesienie mienia w formie aportu (np. w ramach przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części) albo odpłatne zbycie nieruchomości na rzecz fundacji rodzinnej.
Sporny najem krótkoterminowy
Przechodząc do możliwości prowadzenia przez fundację rodziną działalności w zakresie najmu krótkoterminowego, zagadnienie to obecnie budzi wątpliwości interpretacyjne i jest przedmiotem sporu między organami podatkowymi a sądami administracyjnymi.
Dyrektor Krajowego Informacji Skarbowej w wydanej interpretacjach podatkowej z dnia 10 kwietnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB1-2.4010.71.2025.2.EJ, wskazywał, że fundacja rodzinna nie może prowadzić działalności w zakresie najmu krótkoterminowego, gdyż nie spełnia on cech „klasycznego” najmu czy dzierżawy. Dyrektor KIS wskazuje na mniejsze sformalizowanie takich umów tj. brak protokołów zdawczo-odbiorczych, kaucji, regulaminów itp., co według organu wyklucza uznanie ich za działalność dopuszczalną w świetle art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej.
Z drugiej zaś strony Wojewódzkie Sądy Administracyjne w wydanych wyrokach stwierdzają, iż fundacje rodzinne mogą prowadzić działalność zwolnioną z opodatkowania w zakresie najmu krótkoterminowego, ponieważ ustawodawca nie różnicuje najmu długoterminowego od krótkoterminowego, czy nie wskazuje granicy między najmem długoterminowym a krótkoterminowym. Art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej przewiduje zaś, że fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą w zakresie „najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie;” nie różnicując długości najmu.
Przykładowe orzeczenia
Fragment wyroku WSA w Bydgoszczy (sygn. I SA/Bd 107/25):
„W ocenie Sądu brak podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, albowiem w art. 5 ust. 1 pkt 2 u.f.r. najem mienia fundacji został literalnie wymieniony i nie zastrzeżono innych kryteriów np. zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych.”
Fragment wyroku WSA w Gdańsku (sygn. I SA/Gd 219/24):
„W ocenie Sądu brak jest podstaw do różnicowania skutków podatkowych najmu i najmu krótkoterminowego w odniesieniu do fundacji rodzinnych, albowiem w art. 5 ust. 1 pkt 2 u.f.r. nie zastrzeżono kryteriów zwyczajowego zawarcia umowy w formie pisemnej, uiszczenia kaucji zabezpieczającej oraz dłuższych okresów czasowych. Wskazany przepis, w którym przewidziano dopuszczalny zakres działalności polegającej również na udostępnianiu mienia do korzystania na innej podstawie niż najem lub dzierżawa potwierdza brak podstaw do wyłączenia z tej działalności krótkoterminowego najmu lokali.”
Podsumowanie
Mając na uwadze powyższe, w naszej ocenie fundacja rodzinna może prowadzić działalność w zakresie najmu krótkoterminowego. Ustawodawca wskazuje bowiem wprost, iż fundacja rodzinna może prowadzić działalności w zakresie: „najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie;” przy czym nie różnicuje najmu długoterminowego od krótkoterminowego a najem krótkoterminowy nie został zdefiniowany. Ponadto ustawodawca nie przewidział, aby najemca wynajmujący nieruchomość od fundacji rodzinnej był zobowiązany do zawarcia umowy najmu na określony czas, np. rok. Zatem w naszej opinii fundacja rodzinna może prowadzić działalność w zakresie najmu krótkoterminowego, natomiast należy mieć na uwadze, że niniejsza kwestia nie została ostatecznie rozstrzygnięta – co potrwa zapewne do momentu zajęcia stanowiska przez Naczelny Sąd Administracyjny. Do tego czasu prowadzenie najmu krótkoterminowego przez fundację rodzinną może wiązać się z ryzykiem podatkowym – mimo korzystnej linii orzeczniczej sądów pierwszej instancji. Z praktycznego punktu widzenia, jeśli fundacja rodzinna nie prowadzi co do zasady „działalności hotelarskie albo zbliżonej do hotelarskiej” to ryzyko kwestionowania przez organy skarbowe takiego rodzaju działalności maleje. Oczywiście wszystko zależy, od konkretnego przypadku.
Autorzy:
Paweł Żujewski, aplikant radcowski, pełniący funkcję Senior Associate w Kancelarii Wojarska Aleksiejuk & Wspólnicy, specjalizujący się w prawie gospodarczym i handlowym, ze szczególnym uwzględnieniem projektów reorganizacji przedsiębiorstw oraz kompleksowej obsługi prawno-podatkowej fundacji rodzinnych
Mateusz Surżykiewicz, student V roku prawa, pełniący funkcję Junior Associate w Kancelarii Wojarska Aleksiejuk & Wspólnicy, specjalizujący się w prawie podatkowym, ze szczególnym naciskiem na podatki dochodowe oraz kwestie związane z fundacją rodzinną