Księgi Wieczyste są niczym innym jak publicznym rejestrem, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Na jego podstawie można w prosty sposób ustalić komu i jakie prawa przysługują do danej nieruchomości. Jeśli treść księgi danej nieruchomości różni się od rzeczywistego stanu prawnego, np. dane prawo własności jest wpisane w kilku księgach wieczystych, należy w drodze procesu o uzgodnienie treści Księgi Wieczystej wyjaśnić zaistniałą sytuację. Wszelkie postępowania dotyczące tego typu sprawy regulują odpowiednie artykuły kodeksu postępowania cywilnego.
W Polsce Księgi Wieczyste są obecne od XVI w. i niektóre z nich wciąż mają moc prawną funkcjonując w rozumieniu obecnego prawa jako tzw. księgi dawne. Obecnie ich ustrój regulowany jest przez ustawę z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Do roku 1991 prowadzone były przez państwowe biura notarialne, co zostało zmienione i kompetencje, jak się później okazało trafnie, przekazano sądom.
Przeczytaj również: Czy warto kupować mieszkanie za pośrednictwem agencji nieruchomości?
Księgi Wieczyste składają się z czterech działów przy czym dział pierwszy dzieli się dwa mniejsze. W Dziale I pierwszym znajdziemy dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na oznaczenie nieruchomości (dział I-O) oraz ewentualne prawa związane z prawem własności (dział I-Sp). Dział II może zawierać oznaczenie właściciela lub specyficzną dla polskiego prawa cywilnego formę prawa podmiotowego, polegającą na przekazaniu w użytkowanie nieruchomości na czas określony od 40 do 99 lat (tzw. użytkowanie wieczyste). W Dziale III znaleźć się mogą prawa rzeczowe, czyli określony zakres uprawnień wobec nieruchomości, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości. Dział ten nie obejmuje roszczeń dotyczących hipotek. W ostatnim Dziale IV wpisywane są hipoteki, z dokładną specyfikacją czyli jej wysokości, walutą oraz rodzajem.
Wpisów w księdze wieczystej dokonuje się na podstawie wniosków złożonych w sądzie wieczysto księgowym, wyjątkowo tylko, podobne wpisy są dokonywane przez różne organy administracyjne. Wniosek taki rozpatrywany jest przez sędziego lub referendarza sądowego i podlega on kontroli instancyjnej tj.: od każdego wpisu czy wniosku jest możliwość apelacji do sądu okręgowego.
Instytucja jaką są księgi wieczyste rządzą się pewnymi zasadami. Najważniejszą z nich jest jawność formalna, polegająca na tym, iż każdy może zapoznać się z treścią księgi wieczystej w związku z czym nie można się zasłaniać nieznajomością wpisów w niej. Nie dotyczy ta zasada akt księgi które zawierają wszelkie wnioski jakie zostały złożone odnośnie danej księgi. W akta te ma wgląd jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz
Polecamy serwis Inwestycje
Inną zasadą jest iż domniemywa się że stan prawny ujawniony w księdze jest zgodny z rzeczywistością. Jak wcześniej zostało wspomniane, wszelkie rozbieżności mogą być usunięte w drodze procesu cywilnego.
Ciekawostką jest tzw. rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej. Jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma. Polega ono na tym, iż np.: kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była. Inną ciekawą zasadą jest również iż wszelkie prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej, mają pierwszeństwo przed takimi nie wpisanymi.
Pomimo, iż instytucja ksiąg wieczystych może wydawać się przestarzała, doczekała się w Polsce cyfryzacji. Większość sądów nowe księgi zakłada już wyłącznie w formie elektronicznej, a te prowadzone w formie pisemnej są na bieżąco informatyzowane. Od czerwca 2010 roku, nie trzeba już udawać się do sądu w celu sprawdzenia co zawiera księga wieczysta ponieważ już ponad 65% ksiąg jest dostępnych w Internecie na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości.