Warto wziąć kredyt w euro, ale tylko z niską marżą

Wraz z toczącą się dyskusją na temat terminu przyjęcia przez Polskę euro wiele osób zastanawia się jaka waluta kredytu hipotecznego – złoty czy euro – może okazać się korzystniejsza. Sprawdziliśmy więc, jakie są różnice w wysokości oprocentowania, a także policzyliśmy, ile w sumie spłacą kapitału i odsetek osoby, która dziś zaciągną kredyt w złotych oraz w euro, uwzględniając, że ten pierwszy za kilka lat również stanie się kredytem w euro.

Kluczową sprawą dla oceny opłacalności wyboru kredytu w euro i w złotych będzie to, po jakim kursie Polska wejdzie do strefy euro, a wcześniej, jaki kurs parytetowy zostanie ustalony w okresie pobytu w mechanizmie ERM2. Praktyka krajów, które już przyjęły euro, ostatnio Słowacji, pokazuje, że w okresie pobytu w ERM2 kurs parytetowy może ulec zmianie (korona słowacka umocniła się w czasie pobytu w ERM2 o ok. 20%). Dla potrzeby naszych obliczeń przyjmijmy, że Polska wejdzie do strefy euro po kursie 4 zł za euro, a więc średni kurs do momentu przyjęcia euro może wynieść ok. 4,35 zł. Nastąpi to zgodnie z ostatnimi doniesieniami prasowymi, w styczniu 2014 r. Dla uproszczenia załóżmy również, że w okresie spłaty stopa LIBOR dla euro pozostanie na stałym poziomie, natomiast spread między stopą LIBOR a stopą WIBOR (stopa referencyjna dla kredytów w złotych) będzie stopniowo zmniejszać się w miarę zbliżania się daty akcesji Polski do strefy euro (znowu dla uproszczenia przyjmijmy, że w okresie do stycznia 2014 r. WIBOR będzie równy dzisiejszej średniej stopy LIBOR i WIBOR, czyli wyniesie 3,18%). 

Ogromne rozbieżności w ofercie banków

Średnia marża kredytów w euro na kwotę 300 tys. zł (na 30 lat z 25% wkładu własnego) wynosi obecnie ok. 3,76%. Utrzymują się jednak znaczne rozbieżności w ofertach poszczególnych banków. Z tego względu lepszą od średniej miarą jest mediana (wartość środkowa), która wynosi 3,08%. Najniższa marża kredytów w euro wynosi obecnie 1,1% i oferuje ją Deutsche Bank. Natomiast najwyższa to aż 6,77% i jest to oferta PKO BP.

Marże kredytów w EUR

Po dodaniu do marż stawki bazowej (LIBOR EUR 3M) na poziomie 1,83% okazuje się, że oprocentowanie kredytu w euro może wynosić od 2,93% aż do 8,6%. Tymczasem oprocentowanie kredytów złotych jest zwykle wyższe i może wynosić od 5,6% do 11,13% (marża od 1,07% do 6,6%, WIBOR 4,53% ). Trzeba jednak zaznaczyć, że kredytobiorca, który zadłuży się w złotych w banku mającym korzystną ofertę może mieć oprocentowanie niższe, niż kredytobiorca w euro, jeżeli wybierze ofertę drogiego banku.

Marża dla euro nie powinna być wyższa, niż możliwa do uzyskania dla kredytu w złotych

Na pierwszy rzut oka atrakcyjniejsze wydają się więc kredyty w euro, gdyż ich oprocentowanie może być niższe. Podejmując jednak decyzję o wyborze waluty kredytu należy pamiętać, że za kilka lat złoty zostanie zastąpiony przez euro. Wtedy kredyty udzielone w złotych staną się kredytami w euro. Marże kredytowe pozostaną jednak na poziomie przyjętym w umowie kredytowej. W rezultacie osoba, która zaciągnie obecnie kredyt w złotych z marżą wynoszącą np. 2% za kilka lat będzie spłacała kredyt w euro z taką właśnie marżą. Nie jest więc zbyt rozsądne zaciąganie kredytu w euro z marżą znacznie wyższą niż ta, jaką możemy obecnie uzyskać wybierając kredyt w złotych.

Osoba, która zaciągnie obecnie kredyt w euro na kwotę 300 tys. zł z przeciętną (medianą) marżą wynoszącą 3,08% (oprocentowanie kredytu wynosi 4,91%) spłaci w sumie ok. 549,9 tys. zł.

Dla porównania osoba, która zaciągnie kredyt w złotych z marżą 1,94% przez pięć lat funkcjonowania złotego spłaci w sumie 97,9 tys. zł. Przez kolejnych 25 lat, kiedy będzie już w naszym kraju funkcjonowało euro, kredytobiorca – przy założeniu stałości LIBOR EUR na obecnym poziomie - spłaci ok. 417,8 tys. zł. W sumie spłaci więc 515,7 tys. zł. To mniej niż wyniosła suma rat kredytu w euro.

Przyczyną tego zjawiska jest znacznie wyższy poziom marży kredytu w euro. Jeśli jednak kredyt w euro zostanie zaciągnięty z najniższą rynkową marżą wynoszącą obecnie 1,1% to suma rat wyniesie 408,7 tys. zł. Wynik obliczenia dowodzi, że zastanawiając się dziś nad wyborem między złotym a euro większą wagę należy przywiązywać do poziomu marż niż do obecnego oprocentowania kredytu. Kredyt w euro jest korzystny tylko pod warunkiem, że jego marża jest stosunkowo niska, czyli zbliżona do marż kredytów w złotych.

Wkład własny

Rozważając zaciągnięcie kredytu w euro należy jednak pamiętać nie tylko o oprocentowaniu, czy marży, ale także o wymaganiach dotyczących wkładu własnego oraz o zdolności kredytowej. W przypadku kredytów w złotych w większości banków można uzyskać go nie posiadając wkładu własnego. Natomiast kredyty w euro na 100% wartości nieruchomości udziela tylko pięć banków. Średni wymagany wkład własny to 20%. Najbardziej rygorystyczny Santander Consumer Bank wymaga aż 40%.

Maksymalny stosunek kwoty kredytu w euro do wartości nieruchomości

Również zdolność kredytowa w przypadku kredytu w euro jest dużo niższa niż kredytów w złotych. 4-osobowa rodzina o dochodach 3500 zł netto może liczyć na kredyt w euro w kwocie od 106 tys. zł do 304 tys. zł w zależności od banku. Natomiast w przypadku kredytów w złotych może ty być od 106,4 do 333 tys. zł.

Maksymalna zdolność kredytowa 4-osobowej rodziny o dochodzie 3,5 tys. zł netto