Komisja informuje, że ze względu na znaczny rozwój rynku nieruchomości, wzrost udziału kredytów zabezpieczonych hipotecznie w portfelach banków oraz charakter ryzyka generowanego przez tego rodzaju ekspozycje kredytowe, zarządzanie ryzykiem wynikającym z zaangażowania w kredyty zabezpieczone na nieruchomościach nabiera szczególnego znaczenia.
Rekomendacja zawiera rozwiązania, które przyczynią się do poprawienia standardów rynkowych w tym zakresie.
Rekomendacja J dotyczy wszystkich banków, dla których udział ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie we własnych portfelach kredytowych przekracza 10%.
Jednak Rekomendacje 11 i 12 w omawianej Rekomendacji J dotyczą banków, dla których udział portfela ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie przekracza 2% wartości ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie dla całego sektora bankowego w Polsce, określanych na potrzeby Rekomendacji J jako istotnie zaangażowane. Bank powinien raz do roku określać poziom udziału w rynku, na podstawie publikowanych przez KNF danych dla całego rynku.
Główne z wprowadzonych zmian w Rekomendacji J to:
- objęcie postanowieniami Rekomendacji J banków, w których udział ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie we własnych portfelach kredytowych przekracza 10%,
- rekomendowanie jednolitych standardów gromadzenia, przetwarzania i udostępniania w wiarygodnych bazach, danych o rynku nieruchomości,
- opisanie zbioru cech identyfikujących nieruchomości, które należy gromadzić w bazie,
- rekomendowanie stosowania statystycznych modeli oceny ryzyka zmiany wartości zabezpieczeń na nieruchomościach w przypadku banków istotnie zaangażowanych w tak zabezpieczone kredyty.
Rekomendację J stosuje się odpowiednio wobec oddziałów instytucji kredytowych.
Zalecenia wejdą w życie z dniem 1 października 2013 r., z wyjątkiem rekomendacji 11 i 12, które będą obowiązywać od dnia 1 kwietnia 2014 r.
Polecamy: Stawki maksymalne podatków i opłat lokalnych na 2013 rok
Polecamy: Stawki maksymalne podatków i opłat lokalnych na 2012 rok
Zdaniem KNF zaangażowanie banków w zakresie gromadzenia i przetwarzania danych o nieruchomościach zwiększy przejrzystość rynku oraz zakres i jakość informacji jakie można pozyskać, co w konsekwencji ułatwi możliwość sprzedaży wierzytelności – obrót nimi – np. w celu przeprowadzenia transakcji sekurytyzacyjnych lub wykorzystania kredytów jako puli zabezpieczającej emisje papierów dłużnych.
W przypadku oceny przez agencje ratingowe papierów wartościowych zabezpieczonych hipotecznie (listy zastawne, covered bonds, papiery sekurytyzacyjne) istotną rolę odgrywa jakość portfela zabezpieczającego, którego ocena może być dokonana z wykorzystaniem odpowiednich jakościowo i ilościowo danych.
Dlatego zdaniem Komisji tym większego znaczenia nabiera zatem systematyczne gromadzenie przez banki informacji o rynku nieruchomości oraz tworzenie baz danych zawierających co najmniej, określony Rekomendacją J, zbiór danych. Posiadanie przez banki odpowiedniego zestawu informacji umożliwi lepszą ocenę ryzyka związanego z rynkiem nieruchomości, który w odróżnieniu od rynku kapitałowego i walutowego ma lokalny charakter. W konsekwencji może to usprawnić obrót wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie.
Bazy danych dot. rynku nieruchomości powinny służyć bankom przede wszystkim do weryfikacji wartości przyjmowanych zabezpieczeń w postaci nieruchomości i ich aktualizacji w całym okresie obowiązywania umowy kredytowej. Dodatkowo, wraz z wykorzystaniem informacji zwartych w bazach danych, będą możliwe analizy poszczególnych, lokalnych rynków nieruchomości, a zwłaszcza identyfikacja zachodzących na nich zmian i ryzyka związanego z poszczególnymi nieruchomościami, które stanowią zabezpieczenie ekspozycji kredytowych.
Rekomendacja J stanowi dopełnienie zasad określonych w Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie oraz Rekomendacji T dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych, a co za tym idzie wyznacza wskazane w Rekomendacji S, minimalne kryteria oceny wiarygodności baz danych. Rekomendację J należy odnosić do wszystkich rodzajów i typów nieruchomości, które stanowią lub stanowić będą przedmiot zabezpieczenia ekspozycji kredytowej.
Niezwykle istotną cechą każdej wiarygodnej bazy danych, decydującą o możliwości jej wykorzystania do oceny oraz monitorowania wartości zabezpieczeń na nieruchomościach, jest porównywalność zawartych w niej danych. Z tego względu, w Załączniku Rekomendacji J został wskazany zakres i układ danych opisujących poszczególne typy i rodzaje nieruchomości, z wyszczególnieniem odpowiednich podkategorii.
Najlepszym sposobem spełnienia powyżej przedstawionego założenia, jest prowadzenie, niezależnie od własnych (wewnętrznych) baz danych, wspólnej dla całego sektora bankowego bazy danych systematycznie zasilanej zarówno ze źródeł bankowych przez wszystkie banki zaangażowane w ekspozycje kredytowe zabezpieczone hipoteczne, jak też ze źródeł pozabankowych. Taka baza, dzięki największej liczbie informacji może stać się najlepszym źródłem miarodajnych, a przede wszystkim wystandaryzowanych informacji o rynku nieruchomości, przy czym korzystanie przez banki z zewnętrznych baz danych wymagać będzie od banków dbałości o prawidłowe dobranie danych do profilu działalności banku, środowiska (skalowanie bazy do profilu biznesowego banku) oraz infrastruktury informatycznej.
W opinii KNF podstawowym źródłem informacji o nieruchomościach powinny być dane zawarte w aktach notarialnych oraz operatach szacunkowych. Operaty te, po skonfrontowaniu ich z danymi zapisanymi w bazach, powinny być weryfikowane z punktu widzenia realizacji możliwości odzyskania środków z zabezpieczenia (bank powinien uwzględniać wartość zabezpieczenia możliwą do uzyskania, co stoi w zgodności z Rekomendacją 15 pkt. 4.1.5. Rekomendacji S).
Wśród wiarygodnych źródeł, oprócz ww. aktów notarialnych i operatów szacunkowych, KNF rekomenduje m.in.:
- ewidencję gruntów i budynków,
- księgi wieczyste,
- plany zagospodarowania przestrzennego,
- informacje o cenach transakcyjnych z rynków lokalnych,
- opracowania statystyczne (np. dane ogłaszane przez Główny Urząd Statystyczny),
- zbiory jednostkowych wskaźników cenowych z budownictwa,
- katalogi nakładów rzeczowych,
- dokumentacje techniczne i projektowe,
- zbiory danych o cenach i wartości nieruchomości będące w posiadaniu jednostek administracji rządowej i samorządowej.
Jeśli baza wewnętrzna banku nie jest zasilana z powyższych źródeł, bank powinien korzystać z baz zewnętrznych, w których gromadzone są dane z wiarygodnych, źródeł.
Banki powinny gromadzić w bazach danych informacje o:
- cenach transakcyjnych w oparciu o umowę sprzedaży nieruchomości (umowę przedwstępną i przyrzeczoną, zawartą w formie aktu notarialnego);
- wartości nieruchomości ujawnionych w operatach szacunkowych opracowywanych przez rzeczoznawców majątkowych;
- wartości zabezpieczenia hipotecznego na podstawie dokonanej przez bank oceny wartości zabezpieczenia na nieruchomości.