Pod koniec sierpnia sejm przyjął ustawę, wprowadzającą ochronę nabywców mieszkań deweloperskich. Projekt trafi teraz do Senatu. Pieniądze, wpłacane przez kupujących, deweloper będzie musiał zdeponować na specjalnym rachunku. Środki te będzie mógł je wypłacić albo po wykonaniu określonego etapu budowy albo po jej zakończeniu. Innymi słowy, kontrolę nad wydawaniem pieniędzy nabywców mieszkań przez dewelopera i postępem prac na budowie przejmie bank.
Wersja, zaakceptowana przez Sejm, przewiduje dwa rodzaje rachunku: otwarty, z gwarancją bankową lub ubezpieczeniem i zamknięty. W przypadku tego ostatniego wypłata środków może nastąpić dopiero po przeniesieniu prawa własności mieszkania na nabywcę.
Co czwarty Polak kupuje „dziurę w ziemi”
Jest bardzo prawdopodobne, że zapisy, dotyczące kwestii zabezpieczenia środków, wpłaconych przez nabywców, zostaną nieco zliberalizowane w Senacie, ale i tak wejście w życie ustawy – obok innych jej celów – podniesie bezpieczeństwo zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Badania specjalistów od nieruchomości wskazują, że aż dwóch na trzech nabywców mieszkań deweloperskich podpisuje pierwszą umowę zanim mieszkanie zostanie oddane do użytkowania.
Aż 23% kupujących robi to na pierwszym etapie budowy, czyli do stanu zerowego. 49% podpisuje umowę do stanu zamkniętego z elewacją. Co więcej, wysyp nowych inwestycji, jaki nastąpił w ur., spowodował, że wzrosła gotowość kupujących do podejmowania ryzyka, związanego z zakupem niedokończonego mieszkania. Można szacować, że w całej Polsce w budowie jest obecnie ok. 270 tys. mieszkań deweloperskich.
Legenda:
• Etap I - do stanu zerowego
• Etap II - od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją
• Etap III - od stanu surowego zamkniętego z elewacją do oddania do użytkowania
• Etap IV - po oddaniu do użytkowania
Banki złagodziły zasady przyznawania kredytów
Biorąc pod uwagę, że większość kupujących mieszkania deweloperskie posiłkuje się kredytem, ryzyko, związane z taką inwestycją, ponosi też bank. Eksperci sprawdzili, jak banki podchodzą do kredytowania zakupu mieszkań w budowie. Większość isntytucji deklaruje dużą otwartość i dopuszcza finansowanie nawet w przypadku, gdy kupowana jest „dziura w ziemi”. Banki wyraźnie zliberalizowały swoje podejście do rynku pierwotnego w stosunku do tego, jakie prezentowały w czasie kryzysu, szczególnie w 2009 roku.
Dowiedz się także: Czy kredyty złotowe są łatwiej dostępne?
Zakup mieszkania w budowie w dużym mieście
Przede wszystkim większość z 22 banków, które uwzględniono w badaniu, deklaruje, że jest gotowa udzielić kredytu na każdym etapie budowy, czyli nawet przed wbiciem pierwszej łopaty. Ale istnieje kilka wyjątków. Tylko gotowe mieszkanie dopuszczą Citi Handlowy oraz Pekao Bank Hipoteczny. Dość restrykcyjnie do sprawy podchodzą też mBank i MultiBank. Te ostatnie wymagają, aby inwestycja była zrealizowana przynajmniej w 50%.
Getin Noble Bank udzieli kredytu na zakup mieszkania w budowie tylko wówczas, gdy inwestycja jest usytuowana w mieście powyżej 100 tys. mieszkańców. Bank wymaga 20-proc. zaawansowania prac i to pod warunkiem, że nie jest to pierwszy projekt tego dewelopera. Raiffeisen żąda z kolei, aby budynek miał przynajmniej fundamenty.
Deweloper bez doświadczenia – klient bez kredytu
Na tę kwestię zwracają też uwagę inne banki. Na przykład Polbank dopuszcza kredytowanie dziury w ziemi tylko w przypadku deweloperów o „ugruntowanej pozycji rynkowej” – najlepiej, aby były to spółki, notowane na GPW. Z kolei Millennium jest bardziej otwarty, jeśli sam kredytuje inwestycje, czyli dewelopera. Jeśli nie, oczekuje zaawansowania budowy na poziomie 20%.
Większość banków formalnie nie wymaga, aby deweloper zrealizował wcześniej określoną liczbę inwestycji, ale wiadomo, że im większą firmę wybierzemy, o dłuższej historii w branży, tym łatwiej będzie o kredyt. Tylko Nordea otwarcie przyznaje, że oczekuje przynajmniej trzech zrealizowanych projektów.
Kolejną kwestię, istotną dla poszukującego kredytu na zakup mieszkania w budowie, stanowi to, czy bank ma wewnętrzną listę deweloperów. Istnienie takiej bazy powinno przyspieszyć decyzję instytucji finansowej w przypadku, gdy deweloper znajduje się na liście. Z drugiej strony może z automatu oznaczać decyzję odmowną, gdy go tam nie ma. Listami dysponują BZ WBK, DnB Nord, Bank Pocztowy czy Eurobank.
Polecamy serwis: Budżet domowy
Im większe miasto, tym lepiej
Żaden z przebadanych banków nie wymaga od klientów, decydujących się na zakup mieszkania w budowie, większego wkładu własnego. Istnieją jednak ograniczenia co do lokalizacji nieruchomości. Ten sam bank może udzielić kredytu na zakup mieszkania na bardzo wczesnym etapie budowy w dużym mieście i odprawić z kwitkiem osobę, która taki lokal chciałaby kupić w małym miasteczku.
Tylko większe miejscowości dopuszcza m.in. DnB Nord. Ograniczenia mają ponadto BZ WBK i Citi Handlowy. Trzeba jednak pamiętać, że brak formalnych ograniczeń nie oznacza jeszcze, że nie dostaniemy odmowy.
Ostatnią kwestią, na którą warto zwrócić uwagę – oczywiście, poza parametrami kredytu, takimi jak marża czy LtV – jest to, w jaki sposób bank wypłaca kolejne transze kredytu. Jeśli mieszkanie jest w budowie, cała suma nie zostanie uruchomiona od razu. Część banków deklaruje, że bazuje na harmonogramie, określonym w umowie (Millennium, Getin Noble Bank, Lukas, mBank i MultiBank, PKO BP). Inne kontrolują postęp prac na budowie, np. wymagając dostarczenia zdjęć, albo same wykonują inspekcje. Dlatego, myśląc o kredycie mieszkaniowym, powinniśmy uwzględnić także wiarygodność dewelopera.