Od kilku tygodni banki mają na szyi nowe ograniczenie. Muszą bardziej konserwatywnie liczyć zdolność kredytową. Zgodnie z zapisami rekomendacji T, które weszły w życie w grudniu 2010 r., suma wszystkich rat kredytowych, spłacanych przez kredytobiorców, nie może przekraczać 50 proc. zarobków netto. Wyjątek stanowią ci, którzy zarabiają powyżej średniej krajowej, wynoszącej dzisiaj ok. 3,5 tys. zł brutto – na spłatę rat mogą przeznaczyć 65 proc. pensji.
Przykładowo osoba, która dostaje na rękę 2 tys. zł (poniżej średniej krajowej), na wszystkie raty będzie mogła przeznaczyć najwyżej 1 tys. zł. Narzucenie tego ograniczenia przez nadzór finansowy miało na celu zapobieganie nadmiernemu zadłużaniu się. Ale nawet przestrzegając skrupulatnie paragrafów rekomendacji, zdolnością kredytową w pewnym stopniu można manipulować.
Dłuższy kredyt to większy wydatek
Jednym z takich trików jest wydłużenie okresu kredytowania. W jakim stopniu może to poprawić zdolność kredytową? Weźmy na przykład osobę, zarabiającą 2,2 tys. zł netto, która chce zaciągnąć kredyt hipoteczny na kwotę 200 tys. zł. Przypomnijmy, że na wszystkie raty wolno jej przeznaczyć maksymalnie 1,1 tys. zł. Przy 2-proc. marży oprocentowanie kredytu wyniesie dzisiaj ok. 6 proc. Jeżeli kredyt będzie rozłożony na 30 lat, wówczas miesięczna rata uplasuje się z grubsza na poziomie 1,2 tys. zł. Nawet, jeśli nie mamy na karku innych kredytów, to o 100 zł za dużo z punktu widzenia rekomendacji T. Wydłużmy zatem okres kredytowania o 10 lat. Przy 40-letnim okresie rata spadnie o 100 zł, a więc teoretycznie bank powinien już udzielić nam takiego kredytu, choć będziemy zadłużeni pod ustawowy korek. A jeśli wydłużymy spłatę kredytu do 50 lat? Rata spadnie o kolejne 50 zł.
Niestety nie ma nic za darmo. Wydłużając okres kredytowania, dostajemy co prawda nieco niższą ratę, ale jednocześnie idzie w górę wartość odsetek, jakie będziemy musieli oddać. Bowiem im dłużej będziemy trzymać pieniądze pożyczone od banku, tym bardziej rosną odsetki. W przypadku kredytu na 200 tys. zł, przy równych ratach, dla 50-letniego zobowiązania, łączny koszt odsetek wynosi niemal 423 tys. zł. To ponad 2 razy więcej niż pożyczyliśmy. Im krótszy okres, tym bardziej maleje łączny koszt odsetek. Przy wyższych dochodach można sobie pozwolić na krótszy okres kredytowania. Dla kredytu na 30 lat łączny koszt odsetek spada już do 231 tys. zł, a przy 15 latach – do nieco powyżej 100 tys. To „tylko” połowa tego, co pożyczyliśmy.
W praktyce nie wydaje się, aby wydłużanie okresu kredytowania w celu poprawiania zdolności kredytowej robiło dzisiaj furorę. Banki coraz bardziej konkurują na rynku kredytów hipotecznych, ale od czasu wprowadzenia rekomendacji T jeszcze żaden nie zdecydował się podrasować tego parametru.
Dowiedz się także: Czy wcześniejsza spłata kredytu zawsze się opłaca?
Inne sposoby na poprawę zdolności kredytowej
Nie widać też specjalnego zainteresowania dłuższym spłacaniem kredytu ze strony klientów. Z obserwacji kredytobiorców wynika, że banki same nie proponują takiego rozwiązania. Ta kwestia należy właśnie do doradcy kredytowego.
Doradcy przyznają, że jeśli któryś bank zbyt konserwatywnie liczy zdolność kredytową, w pierwszej kolejności szuka się innej instytucji, która podejdzie do sprawy nieco łagodniej. Kolejnym krokiem jest trik z wydłużeniem okresu kredytowania. Jeśli jeden bank daje kredyt maksymalnie na30 lat, szuka się innego, bardziej elastycznego. Takie praktyki to nic nowego, stosowano je na długo przed wprowadzeniem rekomendacji.
Polecamy serwis: Budżet domowy
Wielu kredytobiorców nie przeraża długi okres kredytowania, ponieważ liczą na to, że spłacą kredyt przed terminem. Jednak nie wszyscy klienci decydują się na podkręcanie wysokości zadłużenia do oporu. - Klienci z reguły nie chcą dłuższego okresu kredytowania niż 30 lat – mówi jeden z doradców Home Broker.
Dlaczego? Ponieważ, jak już wspomniano, taki manewr kosztuje. - Moi klienci na informację o możliwości wydłużenia kredytu reagują pytaniem: o ile podwyższa to koszt odsetkowy? A ponieważ kredyt drożeje wówczas znacząco, rezygnują z takiego rozwiązania - opowiada inny doradca klienta.
Na szczęście nie tylko dłuższy okres kredytowania może poprawić zdolność kredytową. W pewnym sensie wpływa na to rosnąca konkurencja banków. Konsekwentne ścinanie marż, jakie obserwujemy od kilku miesięcy, to niższe oprocentowanie, a więc i niższa rata miesięczna przy tym samym okresie spłaty. Innym sposobem na poprawienie zdolności jest skonsolidowanie innych zobowiązań, które posiada klient. Jeżeli połączy się kilka kredytów konsumpcyjnych, w domowym budżecie zostaje nieco więcej miejsca na ratę kredytu hipotecznego.
Na wysokość dostępnego kredytu wpływ może mieć też zmiana decyzji o walucie kredytu. Generalnie przy kredycie złotowym zdolność rośnie. W tym przypadku działa bowiem inna rekomendacja - S. Jeżeli wnioskujemy o kredyt walutowy, banki muszą obliczyć zdolność w taki sposób, jakbyśmy brali kredyt o 20 proc. większy niż w rzeczywistości. Ma to chronić klientów przed osłabieniem się złotego w stosunku do waluty kredytu, w wyniku czego rośnie rata.
Istnieje jeszcze jedna metoda podwyższenia wysokości zdolności kredytowej, przystąpienie do kredytu osób trzecich. Wówczas sumuje się wspólne zarobki wszystkich kredytobiorców.
Jak widać, zdolnością kredytową, a więc i dostępną kwotą kredytu, można do pewnego stopnia manipulować. Jednak zadłużanie się pod sam korek nie jest godne polecanie. Jeżeli musimy „na siłę” zwiększać zdolność kredytową, być może to wyraźny sygnał, że cena mieszkania, które chcemy zakupić, znajduje się poza zasięgiem naszym możliwości. Wtedy warto zmienić plany zakupowe i stworzyć finansowy bufor bezpieczeństwa, co gwarantuje także psychiczny komfort.