• Klasyczny leasing nieruchomości, czyli taki, w którym finansowana jest nowa nieruchomość, nie jest usługą przeznaczoną dla małych firm.
- To prawda. W przypadku tego typu leasingu mówimy o inwestycjach w wysokości co najmniej 10 mln zł.
• Z czego to wynika?
- Z doświadczenia klientów. Jeżeli firmy rozwijają się dynamicznie, nie mają problemów z uzyskaniem niższych kwot w bankach, np. rzędu 2-5 mln zł. Firmy mogą zaciągnąć kredyt inwestycyjny na pięć lat. Kwota kredytu jest stosunkowo nieduża, dlatego obciążenia wynikające z obsługi takiej inwestycji są niewielkie. Skorzystanie z leasingu przy takiej skali inwestycji nie przyniesie dodatkowych, wymiernych korzyści.
• Co można zyskać finansując leasingiem transakcje o większej wartości?
- Leasing daje możliwość długoterminowego finansowania, nawet przez 10-15 lat, co w kredycie jest bardzo trudne, ponieważ banki udzielają kredytów inwestycyjnych z reguły na okres do dziesięciu lat. Wybierając leasing z dłuższym okresem spłaty, uzyskujemy znacznie niższe miesięczne raty leasingowe.
Ponadto leasing pozwala na efektywne zarządzanie stopą podatkową, daje możliwość rozłożenia obciążeń podatkowych w dłuższym terminie. W leasingu - w przypadku maszyn i urządzeń, można przyspieszyć amortyzację nawet trzykrotnie, a w przypadku nieruchomości dwukrotnie. Każdą ratę leasingową - w przypadku leasingu operacyjnego - firma może wliczyć w koszt uzyskania przychodu, co zmniejsza podstawę opodatkowania.
• Mniejsze firmy mogą skorzystać z leasingu zwrotnego. Na czym on polega?
- Jeżeli firma posiada atrakcyjną nieruchomość, może oddać ją w leasing zwrotny. Firma leasingowa odkupuje tę nieruchomość i przekazuje przedsiębiorcy w leasing. Dzięki temu klient może odblokować środki zamrożone w tej nieruchomości przeznaczając je na inwestycje lub na spłatę kredytu hipotecznego czy inwestycyjnego ciążącego na tej nieruchomości. W ten sposób możliwe jest uporządkowanie bilansu firmy.
Warto pamiętać, że po wybudowaniu nieruchomości jest ona zazwyczaj więcej warta niż w fazie projektu inwestycyjnego. Firma zyskuje więc dodatkową premię wynikającą ze wzrostu wartości obiektu. Jeżeli znajduje się on w atrakcyjnej lokalizacji, przeprowadzenie transakcji leasingu zwrotnego jest bardzo proste - może zająć zaledwie dwa, trzy tygodnie.
• Dostęp do leasingu zwrotnego też jest ograniczony. W ten sposób finansowane są transakcje o wartości co najmniej 1 mln zł. Dlaczego ten próg nie jest niższy?
- Podobnie jak w przypadku klasycznego leasingu, nie chcemy konkurować z bankami. Chcemy, by nasze oferty się uzupełniały. Warto jednak dodać, że wspomniana kwota 1 mln zł jest tylko przykładowa, bo w praktyce takich transakcji nie spotykamy, ponieważ koszty przygotowania transakcji o wartości 1 mln zł, zarówno dla firmy leasingowej, jak i dla klienta, są zbyt duże. Taką kwotę firma bez problemu dostanie w banku w formie kredytu inwestycyjnego czy hipotecznego.
• Jakiej wielkości transakcje są więc finansowane leasingiem zwrotnym?
- Prawdziwy rynek leasingu zwrotnego nieruchomości zaczyna się od 4 mln zł, choć jednorazowo zdarzają się oczywiście transakcje o niższej wartości.
• Jakiego typu obiekty firma leasingowa przyjmie w leasing zwrotny?
- Przede wszystkim budynki biurowe. Tego typu obiekty zazwyczaj wynajmowane są przez co najmniej kilka firm, dzięki czemu rozprasza się ryzyko firmy leasingowej. Inną kategorią są nieruchomości handlowe - centra, galerie handlowe, supermarkety. W tym przypadku ryzyko jest jeszcze mniejsze, bo najemców w takich obiektach jest zazwyczaj kilkudziesięciu.
Z naszego punktu widzenia bardzo atrakcyjne są też obiekty logistyczne, których w Polsce po prostu brakuje, a także hale magazynowe firm produkcyjnych czy handlowych.
• Czy można wziąć w leasing zwrotny budynki przemysłowe?
- Takich transakcji jest coraz więcej. Sięgając po leasing firmy produkcyjne chcą przede wszystkim zmienić obraz swojego bilansu. Leasing zwrotny pozwala bowiem rozłożyć obciążenie związane z posiadaną nieruchomością na dłuższy, ponad dziesięcioletni okres. Prawdą jest, że hale produkcyjne są postrzegane przez nas jako mniej atrakcyjnie, ale w takiej sytuacji większą uwagę przy ocenie ryzyka transakcji zwracamy nie na aktywo, czyli nieruchomość, ale na kondycję finansową firmy i otoczenie rynkowe, w którym działa.
• Atrakcyjna nieruchomość to podstawowy warunek, by skorzystać z leasingu zwrotnego. Jakie inne warunki musi spełnić firma starająca się o finansowanie?
- Wymagamy, żeby firma prowadziła działalność gospodarczą co najmniej rok.
• Co się dzieje się z nieruchomością po wygaśnięciu umowy leasingu?
- To zależy od rodzaju leasingu. W leasingu finansowym i operacyjnym klient zobowiązany jest odkupić od firmy leasingowej nieruchomość. W leasingu pozabilansowym klient posiada tylko opcję odkupu obiektu.
• Na jaki okres podpisywane są umowy leasingu zwrotnego?
- W leasingu nieruchomości optymalnym okresem jest dziesięć lat. Przy obiektach o większej wartości, zwłaszcza jeśli chodzi np. o centra handlowe, standardem stają się umowy 15-letnie.
• Jakie jest zainteresowanie leasingiem zwrotnym nieruchomości?
- Zainteresowanie obserwujemy zwłaszcza przy transakcjach średniej wielkości. Nie widzimy natomiast dynamicznego rozwoju rynku leasingu przy transakcjach o wartości między 2 a 5 mln zł, co jest spowodowane przede wszystkim tym, że tę przestrzeń potrzeb przedsiębiorstw wypełnia oferta bankowa.
• Jaki będzie przyszły rok dla rynku leasingu?
- W przyszłość patrzę optymistycznie. Firmy bardzo szybko się edukują i poznają nowe możliwości finansowania inwestycji. Inwestorzy zagraniczni wchodzący na polski rynek, którzy znają dobrze produkt, od razu sięgają po leasing jako źródło finansowania. Pamiętajmy o funduszach unijnych. Nasza praktyka pokazuje, że co trzecia firma, która nie dostaje pomocy unijnej, szuka alternatywy poprzez finansowanie leasingowe.
Leasing nieruchomości
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Rozmawiał Maciej Bednarek