Umowa z samym sobą
Wskazane w tytule określenie jest rzecz jasna pewnym uproszczeniem. Przedmiotem niniejszego artykułu jest sytuacja w której:
- jeden z kontrahentów jest pełnomocnikiem drugiego;
- jeden pełnomocnik reprezentuje dwie strony umowy.
Zawsze mamy więc do czynienia z działaniem w cudzym imieniu.
Kodeks cywilny reguluje te kwestię w art. 108, statuując generalny zakaz takich czynności. Przewiduje jednak dwa wyjątki, tj. sytuacje w których:
- pełnomocnictwo zawiera wyraźne wskazanie w tym kierunku;
- ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.
Polecamy: Przeczytaj więcej o pełnomocnictwach
Treść pełnomocnictwa
Jeśli chcemy upoważnić kontrahenta do zawarcia umowy w naszym imieniu, musi to wprost wynikać z treści pełnomocnictwa.
„Udzielam X pełnomocnictwa do zawarcia z nim, w moim imieniu umowy sprzedaży nieruchomości położonej w ….., z wyłączeniem dyspozycji art. 108 kodeksu cywilnego w zakresie nieważności czynności prawnej”
Należy pamiętać, że pełnomocnictwo musi mieć odpowiednią formę- w podanym przykładzie pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego.
Treść czynności prawnej nie narusza interesów mocodawcy
O ile kwestia wyraźnej treści pełnomocnictwa nie budzi większych wątpliwości- o tyle treść czynności wyłączająca możliwość naruszenia interesów mocodawcy jest już kwestią ocenną- podlegającą rozpoznaniu sądu w przypadkach problematycznych.
Można jednak przyjąć kilka sytuacji, w których czynność, w powyższych okolicznościach będzie skuteczna m.in.:
- umowa zawierana przez pełnomocnika jest wynikiem umowy przedwstępnej/ zobowiązującej- która dokładnie określiła warunki czynności prawnej i nie zawiera żadnych odstępstw. Można wówczas stwierdzić, że skoro kontrahent zawarł umowę przedwstępną/ zobowiązującą w określonej treści dążyłby do zawarcia umowy przyrzeczonej w tym samym zakresie.
- umowa dotyczy wyłącznie przysporzenia na rzecz mocodawcy (np. umowa darowizny, czy np. zwolnienia z zobowiązania).
Ryzyko
Powyższe sytuacje, jakkolwiek dopuszczalne z punktu widzenia przepisów kodeksu cywilnego, obarczone są sporym ryzykiem. W pierwszej kolejności, jeśli umowa jest podpisywana przed notariuszem może on odmówić dokonania czynności (podejrzewając niezgodność takiej transakcji z prawem). Można odwołać się od takiej decyzji natomiast jest to pracochłonne.
Drugim problemem jest możliwość nierzetelnego działania takiego pełnomocnika- który może założyć, że jego interes w danej transakcji jest ważniejszy niż mocodawcy/kontrahenta. Co prawda można podważać działania pełnomocnika, który działa na szkodę mocodawcy (czy przekracza zakres umocowania)- natomiast może to być długotrwałe i kosztowne.
Polecamy: Pobierz darmowe wzory pełnomocnictw