Choć ustawodawca nie przyznał spółkom osobowym, takim jak spółka jawna, partnerska, komandytowa, komandytowo-akcyjna, osobowości prawnej, nie pozbawił ich jednak możliwości sprawnego działania. Spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Spółka ta może również nabywać nieruchomości i inne prawa rzeczowe. Posiada ona własny majątek. W przypadku nabycia nieruchomości to spółka, a nie jej poszczególni wspólnicy - jak w spółce cywilnej - będzie właścicielem tej nieruchomości.
Sposób reprezentacji spółek osobowych został określony w przepisach kodeksu spółek handlowych. Wspólnicy, podpisując, a w trakcie trwania spółki, zmieniając umowę spółki, mają wpływ na ustalenia zasad reprezentacji. Ustalając zasady działania spółki, a także sposób jej reprezentacji, mogą w istotny sposób wpłynąć zarówno na szybkość podejmowania decyzji, jak i na system kontroli podejmowanych przez wspólników decyzji. Zasady reprezentacji są różne - w zależności od rodzaju spółki.
Spółka jawna
W przypadku spółki jawnej każdy wspólnik ma prawo ją reprezentować. Prawo wspólnika do reprezentowania spółki dotyczy wszystkich czynności sądowych i pozasądowych spółki. Tak więc każdy wspólnik może sam, w imieniu spółki, zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości. Zasada samodzielnej reprezentacji ułatwia prowadzenie większej spółki, szczególnie w sytuacji gdy na przykład niektórzy ze wspólników przebywają zagranicą lub z innych powodów nie są obecni. Trzeba pamiętać, iż prawa reprezentowania nie można ograniczyć ze skutkiem wobec osób trzecich. Oznacza to, że dokonanie modyfikacji zakresu prawa reprezentacji nie odniesie skutku wobec osób trzecich - np. zbywców nieruchomości. Takie ograniczenie będzie jednak wywierało skutki w stosunkach wewnętrznych pomiędzy wspólnikami. Wspólnik naruszający zobowiązanie może odpowiadać za wyrządzoną swoim działaniem szkodę na zasadach ogólnych przewidzianych w przepisach kodeksu cywilnego. Z uwagi na zasadę, iż każdy wspólnik odpowiada za czynności prawne dokonane także przez innych wspólników, wspólnicy mogą jednak dążyć do ograniczenia możliwości reprezentacji spółki przez niektórych z nich. W umowie spółki wspólnicy mogą więc postanowić, iż do jej reprezentowania, w tym przy zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości, konieczne jest współdziałanie co najmniej dwóch wspólników lub wspólnika z prokurentem. Można także upoważnić jednego wspólnika do reprezentacji samodzielnej, a innych do reprezentacji łącznej. Ponadto łączna reprezentacja może oznaczać konieczność współdziałania dwóch lub większej liczby wspólników. Umowa spółki może stanowić także, iż dany wspólnik jest w ogóle pozbawiony prawa składania oświadczeń woli w jej imieniu. Ponadto pozbawienie wspólnika prawa reprezentowania może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów na mocy prawomocnego orzeczenia sądu.
Spółka partnerska
Problem reprezentacji nieco odmiennie przedstawia się w przypadku spółki partnerskiej. Tak jak w spółce jawnej każdy partner ma prawo ją reprezentować, także przy nabyciu nieruchomości, samodzielnie, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Umowa spółki może, jak w przypadku spółki jawnej, wyłączyć prawo do reprezentacji niektórych wspólników lub wprowadzić na przykład zasady reprezentacji łącznej. Kodeks w przepisach regulujących działanie spółki partnerskiej wprowadza również możliwość pozbawiania wspólnika wbrew jego woli na mocy uchwały pozostałych wspólników. W przypadku gdy już po powstaniu spółki z ważnych powodów zajdzie konieczność pozbawienia jednego z partnerów prawa reprezentacji, pozostali wspólnicy mogą podjąć w tym zakresie uchwałę większością 3/4 głosów w obecności co najmniej 2/3 ogólnej liczby partnerów. Umowa spółki może w tym zakresie przewidywać surowsze warunki. Pozbawienie partnera reprezentacji podlega ujawnieniu w rejestrze, i dopiero z chwilą wpisu staje się skuteczne. Oprócz przedstawionych możliwości ograniczenia reprezentacji spółki partnerskiej przy nabyciu nieruchomości, partnerzy mogą również powierzyć reprezentację zarządowi. W poczet zarządu mogą zostać powołani zarówno partnerzy, jak i osoby trzecie. Powierzenie reprezentacji zarządowi oznacza wyłączenie prawa wspólników w tym zakresie, a więc również przy nabywaniu nieruchomości. Jeżeli zarząd jest wieloosobowy, sposób reprezentowania określa umowa spółki. W przypadku braku postanowień w tym przedmiocie do składania oświadczeń woli w imieniu spółki partnerskiej, w tym do nabycia nieruchomości, wymagane jest współdziałanie dwóch członków zarządu lub jednego łącznie z prokurentem. Prawa członka zarządu do reprezentowania spółki nie można ograniczyć ze skutkiem prawnym wobec osób trzecich. Tak więc, jeśli w spółce został powołany zarząd, to jego członkowie mogą nabyć w imieniu spółki nieruchomość.
Spółki komandytowe
Zasady reprezentacji zostały uregulowane również w przepisach dotyczących działania spółki komandytowej i komandytowo-akcyjnej. W obu tych spółkach do reprezentacji, w tym do nabywania nieruchomości, uprawnieni są komplementariusze, a więc osoby odpowiadające za zobowiązania spółki bez ograniczenia. Trzeba jednak pamiętać, iż spółki te reprezentowane mogą być jedynie przez tych komplementariuszy, których z mocy umowy spółki albo prawomocnego orzeczenia sądu nie pozbawiono tego prawa. Nabywając w imieniu spółki nieruchomość, komplementariusz może działać jednoosobowo lub łącznie z innymi komplementariuszami - zależy to od postanowień umowy spółki. Umowa ta może także przewidywać, iż komplementariusz może działać łącznie z prokurentem. Ponadto spółkę komandytową przy nabyciu nieruchomości reprezentować może również komandytariusz, ale działający jedynie jako pełnomocnik. Jeżeli komandytariusz dokona w imieniu spółki nabycia nieruchomości, nie ujawniając swego pełnomocnictwa, odpowiada za skutki tej czynności wobec osób trzecich bez ograniczenia. Dotyczy to także reprezentowania spółki przez komandytariusza, który nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres. W spółce komandytowo-akcyjnej możliwe jest pozbawienie komplementariusza w trakcie funkcjonowania spółki, w drodze zmiany statutu spółki. Taka decyzja wymaga zgody wszystkich pozostałych komplementariuszy. Jeżeli komplementariusz zgłosi sprzeciw, w przedmiocie pozbawienia go praw orzeknie sąd. Wówczas będzie on zwolniony od odpowiedzialności osobistej za zobowiązania spółki powstałe od chwili dokonania wpisu do rejestru. Ponadto nabyć nieruchomość może także akcjonariusz, ale jedynie jako pełnomocnik. Podobnie jak przypadku działania komandytariusza, jeżeli akcjonariusz dokona nabycia nieruchomości w imieniu spółki, nie ujawniając swego pełnomocnictwa, odpowiada za skutki tej czynności wobec osób trzecich bez ograniczenia. Dotyczy to także reprezentowania spółki przez akcjonariusza, który nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres.
ZASADY REPREZENTACJI
W procesie nabywania nieruchomości spółki osobowe reprezentowane są bądź przez jej wspólników działających samodzielnie lub łącznie bądź przez komplementariuszy. Ponadto w spółce partnerskiej umowę nabycia nieruchomości zawrzeć może także zarząd, jeśli został powołany. Umowa przeniesienia własności nieruchomości może zostać zawarta także przez pełnomocnika lub prokurenta.
MAŁGORZATA BOJARSKA
radca prawny, Kancelaria Krawczyk i Wspólnicy
PODSTAWA PRAWNA
• Ustawa z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. nr 94, poz. 1037 ze zm.).