Czynsz płatny z góry
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów albo o zwrot nadpłaconego czynszu, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Wypowiedzenie umowy
Jedną z kluczowych kwestii wartą szczegółowego uregulowania w umowie najmu lokalu jest także tryb jej wypowiedzenia. Jeśli ten drugi nie zostanie w umowie ustalony, zastosowanie będą miały tzw. ustawowe zasady wypowiadania umów określone w kodeksie. Mianowicie, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Bez wypowiedzenia umowy
Z treści art. 674 k.c. wynika, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Z praktycznego punktu widzenia oznacza to, że to właściciel lokalu powinien dopilnować, by umowa terminowa została sfinalizowana. Rzecz jasna, jeśli zależy mu na tym, by po jej upływie najemca zwrócił użytkowany przez siebie lokal użytkowy. Powinien więc mieć dowód na to, że nie wyraził zgody na dysponowanie przez najemcę takim lokalem po upływie terminu umowy.
Sprzedaż lokalu
W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu (np. sprzedaży lokalu użytkowego przez wynajmującego innej osobie niż najemca) nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody.
Ważne!
Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju
Edyta Dobrowolska
gp@infor.pl