W skali dwunastomiesięcznej dynamika spadków cen wciąż osiąga dwucyfrowe wartości – wynika z porównania transakcji przeprowadzonych przez klientów Open Finance i Home Brokera (po raz pierwszy włączyliśmy dane tej firmy do naszych statystyk). Na tle pozostałych miast wyróżnia się Kraków ze spadkiem mediany o 2,7 proc. Jednak jest to – jak sądzimy – efekt programu „Rodzina na swoim”, który w niewielkim stopniu obejmuje stolicę małopolski ze względu na niskie limity. Obecnie, aby skorzystać ze wsparcia skarbu państwa, należałoby w Krakowie kupić mieszkanie w cenie poniżej 5340 zł za metr (to o prawie 15 proc. mniej niż mediana cen transakcyjnych dla tego miasta). W innych miastach, gdzie skorzystać z programu jest znacznie łatwiej, dynamika spadku jest wyższa, ponieważ program „Rodzina na swoim” coraz silniej wpływa na cały rynek nieruchomości (liczba udzielonych kredytów w ramach programu wzrosła w maju do 2,86 tys. – to może być nawet 20 proc. wszystkich udzielonych w tym czasie kredytów hipotecznych), a sprzedający (także deweloperzy) dostosowują się do wymagań programu.
W Krakowie ceną za utrzymanie wysokiej mediany cen transakcyjnych jest wolniejszy przyrost transakcji. W Open Finance (nie uwzględniając transakcji Home Brokera) odnotowaliśmy wzrost o jedną trzecią w porównaniu do kwietnia w wymienionych niżej miastach. W obecnych warunkach rynkowych (polityki zaostrzania dostępności kredytów hipotecznych) wzrost liczby transakcji jest po części efektem większej liczby klientów w oddziałach, ale także ożywieniem typowo sezonowym (drugi kwartał zwykle jest najlepszy dla liczby transakcji na rynku mieszkaniowym) i rosnącą popularnością programu dopłat do kredytów.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
| miasto | mediana ceny m2 w maju 2009 r. | mediana cena m2 w maju 2008 r. | roczna zmiana ceny | mediana ceny nieruchomości w maju 2009 r. | mediana ceny nieruchomości w maju 2008 r. |
| Gdańsk | 5489 zł | 6237 zł | -12,0% | 270 000 zł | 309 500 zł |
| Kraków | 6257 zł | 6432 zł | -2,7% | 305 000 zł | 320 000 zł |
| Poznań | 5329 zł | 6198 zł | -14,0% | 270 000 zł | 350 000 zł |
| Warszawa | 7799 zł | 8743 zł | -10,8% | 410 000 zł | 410 000 zł |
| Wrocław | 6000 zł | 6599 zł | -9,1% | 306 000 zł | 350 000 zł |
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.
W porównaniu do kwietnia spadek cen został wyhamowany, ponieważ maj przyniósł wzrost w czterech na pięć monitorowanych miast. Danych w ujęciu miesięcznym nie będziemy jednak prezentować, ponieważ wahania w tak krótkim okresie uważamy za mało miarodajne.
Komentarz
Pomimo widocznego w II kwartale ożywienia, nie przesądzamy, że będzie miało trwały charakter. Rynek pozostaje pod coraz większym wpływem programu „Rodzina na swoim”, który coraz silniej oddziałuje na poziom cen i w pewien sposób zakłóca działanie sił rynkowych. Nie jest wykluczone, że w najbliższych kwartałach ceny transakcyjne będą mocniej niż do tej pory uzależnione od wskaźnika wartości odtworzeniowej, publikowanego przez GUS (od niego bowiem zależą limity w programie). W konsekwencji może to oznaczać łagodniejszy spadek cen niż wcześniej oczekiwany, ponieważ rynek podaży dostosowuje się do popytu, ten zaś jest stymulowany programem. Nie po raz pierwszy szczytne intencje ustawodawców obrócić się mogą przeciwko beneficjentom programu. Zwłaszcza dyskutowane w parlamencie rozszerzenie katalogu beneficjentów programu (o osoby samotne, nie posiadające dzieci na utrzymaniu) może zapobiec spadkom cen mieszkań.
Oczekujemy utrzymania dobrej koniunktury jeszcze w czerwcu, natomiast trzeci kwartał przyniesie – w naszej opinii – wyraźne sezonowe spowolnienie rynku hipotecznego i liczby przeprowadzanych transakcji. Nie widzimy jednak podstaw do wzrostu cen w czwartym kwartale, ani ożywienia akcji kredytowej poza programem dopłat kredytowych. W drugim półroczu oczekujemy zatem łagodnego spadku cen mieszkań.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski od początku br.
| miasto | mediana ceny m2 w maju 2009 r. | mediana cena m2 w grudniu 2008 r. | roczna zmiana ceny | mediana ceny nieruchomości w maju 2009 r. | mediana ceny nieruchomości w grudniu 2008 r. |
| Gdańsk | 5 489 zł | 5 534 zł | -0,8% | 270 000 zł | 350 000 zł |
| Kraków | 6 257 zł | 5 836 zł | 7,2% | 305 000 zł | 314 000 zł |
| Poznań | 5 329 zł | 6 069 zł | -12,2% | 270 000 zł | 345 000 zł |
| Warszawa | 7 799 zł | 8 454 zł | -7,8% | 410 000 zł | 430 000 zł |
| Wrocław | 6 000 zł | 5 965 zł | 0,6% | 306 000 zł | 300 000 zł |
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.
Wrocław i Kraków notują wzrosty cen w porównaniu do grudnia. Miasta te jako pierwsze zmierzyły się z bessą na rynku nieruchomości, czego efektem jest niska baza roku ubiegłego. Warszawa i Poznań są pod tym względem opóźnione (bessa zastała je najpóźniej), dlatego spadek cen mieszkań jest tam nadal wyraźny.
Źródło: Raport Open Finance i HomeBroker