REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Szok na rynku najmu - raport PKO BP

Szok na rynku najmu - raport PKO BP
Szok na rynku najmu - raport PKO BP
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Wybuch wojny w Ukrainie wygenerował pozytywny szok popytowy na rynku najmu. W efekcie dostępność mieszkań na wynajem istotnie spadła, a stawki najmu silnie wzrosły. Spodziewamy się, że część uchodźców na dłużej lub na stałe pozostanie w Polsce, co w perspektywie kilku lat wygeneruje dodatkowe zapotrzebowanie na ok. 230 tys. mieszkań.

Rynek najmu - silny spadek dostępności mieszkań

W Polsce jest obecnie ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym. Przy założeniu przeciętnego zagęszczenia mieszkania na poziomie 2,7 osób, polski rynek najmu jest w stanie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe ponad 3,2 mln osób. Warto jednak zaznaczyć, że zasób ten jest w dużej mierze wynajęty. Jeżeli założymy, że odsetek mieszkań dostępnych na rynku najmu jest równy wskaźnikowi pustostanów na obszarach miejskich, który w normalnej sytuacji szacujemy na 6%, możemy konkludować, że wolne mieszkania mogłyby pomieścić około 200 tys. osób.

REKLAMA

REKLAMA

W marcu 2022 wraz z wybuchem wojny w Ukrainie doszło jednak do ujemnego szoku podażowego i dodatniego szoku popytowego. Właściciele wycofali dużą część zasobu z rynku, aby ulokować w nim uchodźców, co wsparł rządowy program pomocy finansowej dla przyjmujących uchodźców. Z drugiej strony, sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy na tym rynku. Dostępność mieszkania na wynajem istotnie spadła. Warto dodać, że impuls ten powstał w otoczeniu wzrostu popytu na wynajem związanego ze wzrostem stóp procentowych i niższą dostępnością mieszkania do zakupu.

Spośród miast wojewódzkich oferta mieszkań na wynajem najmocniej skurczyła się we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie – o ponad 70%. W Warszawie, a więc na największym rynku, oferta spadła o ponad połowę. Sytuacja ta jest bezprecedensowa i znacząco odbiega od obserwowanych sezonowo wahań dostępności mieszkań na wynajem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Największy ubytek oferty odnotowano w przypadku mieszkań wznoszonych w okresie PRL, a najmniejszy ubytek oferty dotyczy starych kamienic zlokalizowanych w centrach miast. Szok popytowy i podażowy przyczynił się do znacznego wzrostu stawek wynajmu.

Na rynkach o niższej płynności (Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Opole) sytuacja szokowa doprowadziła do gwałtownych, nawet ponad 50-procentowych, wzrostów stawek wynajmu, zwłaszcza w mieszkaniach położonych w zabudowie wielkopłytowej. Na dużych i płynnych rynkach wzrost stawek, choć niższy, był również kilkudziesięcioprocentowy w ujęciu miesięcznym. Szczególną uwagę zwraca dynamika cen wynajmu w Krakowie i Wrocławiu, gdzie za wynajem mieszkania w nowym budownictwie w marcu należy zapłacić o około 30% więcej niż w lutym. Spośród miast o silnym napływie uchodźców względnie umiarkowane wzrosty stawek wynajmu odnotowaliśmy w Lublinie i Warszawie.

Zmiana stawek najmu

Zmiana stawek najmu

Wykres obejmuje ceny najmu w marcu 2022 względem marca 2021

media PKO BP

Podwyżki stóp procentowych w ważnej roli drugoplanowej rynku najmu

W cieniu szokowej sytuacji wywołanej wojną w Ukrainie pozostaje inny ważny czynnik determinujący stawki i rentowność na rynku najmu, a mianowicie cykl podwyżek stóp procentowych. Od października stopa referencyjna NBP wzrosła o 340 pb., co istotnie ograniczyło zdolność kredytową. Bardzo ważnym ogranicznikiem dostępności mieszkania do zakupu jest zalecenie KNF dotyczące stosowania pięciopunktowego buforu na wzrost stóp procentowych przy wyliczaniu zdolności kredytowej. W efekcie część osób myślących o zakupie mieszkania zostanie przynajmniej na pewien czas przekierowana na rynek wynajmu. Z kolei patrząc od strony właścicieli mieszkań wzrost stóp uzasadnia oczekiwanie wyższej stopy zwrotu z najmu.

Rentowność najmu mieszkań

Rentowność najmu mieszkań

Wykres obejmuje ceny najmu w marcu 2022 względem marca 2021

media PKO BP

Wzrost rentowności najmu jest powszechnym zjawiskiem na wszystkich największych rynkach. Oceniamy, że obecna szokowa sytuacja może mieć charakter przejściowy – możliwe, że stawki najmu nieco spadną po wygaśnięciu rządowego programu wsparcia finansowego związanego z pomocą uchodźcom (obecnie to 60 dni). Niemniej, powrotu do poziomu z roku 2021 już raczej nie będzie z uwagi na wyższe stopy procentowe, a także prawdopodobny dodatkowy popyt ze strony Ukraińców chcących dłużej pozostać w Polsce, również po ustabilizowaniu się sytuacji w ojczyźnie.

Rynek najmu - dobry czas dla PRS?

REKLAMA

Oceniamy, że obecny czas słabej koniunktury na rynku sprzedaży mieszkań może być dobrym momentem dla funduszy PRS do zwiększenia zaangażowania na polskim rynku. Przy niskim zainteresowaniu mieszkaniami ze strony klienta indywidualnego, klient instytucjonalny będzie miał większą siłę negocjacyjną przy pakietowym zakupie mieszkań. Badania ankietowe NBP wskazują, że 56% dużych firm deweloperskich (produkcja powyżej 500 mieszkań rocznie) notowało w 2021 wzrost zainteresowania nabyciem mieszkań przez fundusze z przeznaczeniem dla PRS. W perspektywie kilku najbliższych lat inwestor będzie prawdopodobnie mógł liczyć na wyższą stopę zwrotu z najmu. Istotnym elementem decyzji funduszu PRS jest też długoterminowa ocena perspektyw zmiany cen na mieszkania, a te wciąż wyglądają korzystnie.

Spodziewamy się, że ograniczenia podażowe wywołane wojną, które przyczynią się do wzrostu cen surowców, kosztów materiałów budowlanych i pracy mogą zahamować decyzje o nowych projektach mieszkaniowych. Deweloperzy mogą wykazać się ostrożnością przy uruchamianiu nowych inwestycji, mając świadomość, że kolejna podwyżka cen oferty mogłaby nie zostać zaakceptowana przez mocno osłabioną obecnie stronę popytową. Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby, że w perspektywie kilku lat podaż mieszkań pozostanie niska, a ponowne ożywienie popytu np. wskutek przejścia polityki pieniężnej w fazę łagodzenia mogłoby wywołać ponowny silny wzrost cen. Byłby to zarazem bardzo dobry scenariusz dla inwestorów PRS.

Uchodźcy z Ukrainy wykreują dodatkowy popyt na mieszkania

Zakładamy, że w perspektywie długoterminowej część uchodźców przeniesie swoje życie do Polski. Polski rynek pracy charakteryzuje się obecnie niedoborem podaży i powinien poradzić sobie z wchłonięciem dodatkowej liczby osób aktywnych zawodowo. Potrzeby rynku pracy, a także dotychczasowe preferencje czy relacje rodzinne imigrantów, będą determinowały ich relokację w perspektywie długoterminowej. To z kolei określi przyszły potencjał rynku mieszkaniowego w ujęciu regionalnym. Według naszych szacunków imigranci w największym stopniu wykreują dodatkowy popyt na wynajem, a w dłuższej perspektywie także na zakup mieszkania, na rynkach mazowieckim, małopolskim, a także położonych w zachodniej części kraju. Oceniamy, że w perspektywie kilku lat omawiana grupa stworzy dodatkowe zapotrzebowanie na około 230 tys. mieszkań. Czynnik ten powinien zatem istotnie wesprzeć aktywność budownictwa mieszkaniowego w długim okresie, pomimo obecnie obserwowanej niechęci deweloperów do wchodzenia w nowe wieloletnie projekty w warunkach dużej niepewności.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: PKO BP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Mieszkanie czy dom 2024 - co wybrać?

    Mieszkanie czy dom za miastem - co wybrać w 2024 roku? Co wybierają Polacy? Jakie są plusy mieszkania i jakie domu?

    Odmrożenie cen prądu: 60% podwyżki opłat w spółdzielniach mieszkaniowych? Za co?

    Ostrzegają przedstawiciele innych spółdzielni mieszkaniowych, z którymi rozmawiali dziennikarze "Rzeczpospolitej".

    Dyrektywa budynkowa - kto i ile zapłaci za jej wdrożenie. Ekspert: wzrosną czynsze i ceny mieszkań (o kilkaset zł na 1 m2) ale tańsza będzie eksploatacja

    Unia Europejska podejmuje kolejne kroki w kierunku promowania zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska. Jednym z kluczowych aktów prawnych w tej dziedzinie jest dyrektywa budynkowa, która stawia sobie za cel zmniejszenie zużycia energii w sektorze budownictwa poprzez wprowadzenie szeregu środków i wymogów. Dostosowanie się do wymogów dyrektywy budowlanej będzie kosztowne (zwłaszcza termomodernizacja istniejących budynków). Te koszty będą musiały ponieść spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także indywidualni właściciele budynków. Skutkować to będzie wzrostami cen nieruchomości i stawek czynszów ale można się spodziewać także zmniejszenia kosztów utrzymanie nieruchomości, szczególnie w zakresie energii grzewczej i elektrycznej - prognozuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

    Przegląd kominiarski i czyszczenie komina – jak często, ile kosztuje w 2024 roku, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz? Odpowiadamy na wszystkie te pytania.

    REKLAMA

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    REKLAMA

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    REKLAMA