Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Polski Ład w mieszkaniówce i jego skutki dla rynku nieruchomości

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Polski Ład w mieszkaniówce i jego skutki dla rynku nieruchomości
Polski Ład w mieszkaniówce i jego skutki dla rynku nieruchomości
shutterstock
Wejście w życie z początkiem roku przepisów podatkowych Polskiego Ładu spowodowało powszechne zamieszanie. Nowy porządek prawny ma zrewolucjonizować także krajową mieszkaniówkę. Jakie skutki może przynieść dla rynku nieruchomości? Pytanie, czy per analogiam czeka nas kolejna „dobra zmiana” z chybionym skutkiem, czy może wręcz przeciwnie, już wkrótce proces zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków ulegnie radykalnej poprawie.

Polski Ład – zmiana dotychczasowych programów

Z górą sześć lat temu rząd Zjednoczonej Prawicy  zakomunikował Polakom narodziny Narodowego Programu Mieszkaniowego. Tym samym grubą kreską odciął się od wszelkich form dofinansowywania własności mieszkaniowej typu MdM czy RnS, ogłaszając jednocześnie program Mieszkanie Plus jako jedyną priorytetową metodę zaspokajania potrzeby dachu nad głową poprzez budowę, na powszechną skalę, „tanich” mieszkań na wynajem.

Tymczasem kolejna zmiana w mieszkaniówce, tym razem niesiona na fali Polskiego Ładu, odwraca dokładnie o 180 stopni pierwotne idee programowe, powracając do intensywnego wspierania zakupów mieszkaniowych, jednocześnie uderzając w najem poprzez podatkowe psucie jego rentowności.

Co gorsza jednak, każdy z zasadniczych instrumentów wspierania mieszkaniówki w Polskim Ładzie, albo niesie ze sobą szereg zagrożeń, nie tylko dla samych beneficjentów, albo stanowi pomoc bardziej iluzoryczną niż faktyczną.

Gwarancja wkładu własnego – zaproszenie na spacer po kruchym lodzie?

W kraju żyją dziś setki tysięcy młodych, wykształconych, pracujących i coraz lepiej zarabiających Polaków, którzy nie za bardzo chcą, ale niestety muszą wynajmować lokum albo gnieździć się przy rodzinie. Bo choć byłoby stać ich na spłatę rat hipoteki, to nie dysponują wkładem własnym, bo np. co miesiąc płacą czynsz najmu i nie mają z czego odłożyć. Gwarancja wkładu własnego może więc stanowić wymierną pomoc państwa dla tej grupy rodaków. Tymczasem najnowszy pomysł kredytów preferencyjnych ma od początku fatalną prasę i jest powszechnie krytykowany. Co ciekawe, chyba najbardziej przez przedstawicieli sektora bankowego, z NBP i ZBP na czele. Nasuwa się więc pytanie o przyczynę takiego stanu rzeczy.

Niestety wiele wskazuje na to, że po mieszkaniowych kredytach frankowych i kilku kwartałów zerowych stóp procentowych, ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym wykreuje kolejny segment hipotek o podwyższonym ryzyku. Potwierdzają to nie tylko wypowiedzi przedstawicieli sektora bankowego, ale od dawna znana zasada, wg której osoby bez zgromadzonego wkładu własnego są dla banku niewiarygodne finansowo i niegodne statusu posiadacza pełnej zdolności kredytowej.

Co gorsza, już dziś wiadomo, że kredyty gwarantowane będą horrendalnie drogie. Same marże banki mogą wywindować do zaporowego poziomu 4-5 proc. i dołożyć jeszcze słoną prowizję. A co z WIBOR-em 3M zawieszonym na stopach NBP?

Kiedy ustawa była uchwalana na początku października 2021 r., stopa referencyjna wynosiła 0,1 proc. Z kolei pod koniec maja br., kiedy to przepisy zaczną działać, może wynosić już, bagatela, nawet 4-5 proc. i to bez gwarancji zastopowania na tym poziomie. W sumie tak wysoki koszt hipoteki z wkładem gwarantowanym może mocno okroić grono beneficjentów, z którymi banki zechcą w ogóle rozmawiać na temat umowy kredytowej.

Z drugiej strony dość wątpliwy wydaje się w ogóle sens kreowania na siłę warunków do zadłużania się młodych rodaków na tak wyśrubowaną skalę, jeśli mierzyć ją stosunkiem wysokości raty do salda zadłużenia. Przypomina to  trochę zaproszenie ich do dłuższego spaceru po kruchym lodzie, z którego niekoniecznie wszyscy muszą wrócić cali i zdrowi. A jeszcze niedawno miało być tak pięknie z łatwo dostępnym Mieszkaniem Plus, bez kredytów, wyrzeczeń i z bezbolesnym dojściem do własności.

W tej sytuacji  wątpliwym buforem bezpieczeństwa są ustawowe ograniczenia gwarancji państwa do 100 tys. zł i 20 proc. wydatków na cele mieszkaniowe, co teoretycznie ogranicza poziom zadłużenia do 0,5 mln zł, czy też limity stawek mkw. programu mieszkań bez wkładu własnego. Wprawdzie oferta kwalifikujących się lokali z kilku największych metropolii jest na chwilę obecną marginalna, ale dużo lepiej wygląda to w lokalizacjach spoza pierwszej szóstki krajowych rynków nieruchomości.

Dla pewnej części potencjalnych klientów atrakcyjnymi mogą wydawać się zachęty w postaci tzw. spłaty rodzinnej za powiększenie familii – 20 tys. zł za drugie dziecko i 3-krotnie więcej za każde następne. Sęk w tym, że z budżetem rzędu 500 tys. zł, nawet w średniej wielkości rodzimym mieście, trudno będzie o mieszkanie, o powierzchni odpowiadającej potrzebom wielodzietnej rodziny. Z kolei w głównych metropoliach taka kwota wystarczy zaledwie na kawalerkę i to raczej w lokalizacjach bliższym peryferiom niż centrum.

Dom do 70 mkw. bez formalności - projekt pełen znaków zapytania

Przepisy dopuszczające budowę domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym, bez uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, weszły w życie z dniem 3 stycznia br. Tymczasem wg najnowszych doniesień medialnych, w trakcie trzech pierwszych tygodni obowiązywania przedmiotowych przepisów, do żadnego starostwa powiatowego w kraju nie wpłynął choćby jeden wniosek na tego typu inwestycję, sprowadzając zainteresowanie nimi do zera. Czyżby więc kolejny bubel legislacyjny z misją regulacji rodzimej mieszkaniówki? Wiele wskazuje, że niestety tak.

Kwestia domów 70-metrowych bez pozwolenia zdominowała na dobre w ostatnich tygodniach medialną przestrzeń o tematyce nieruchomościowej. Przez publikacje przewija się zasadnicza konkluzja, dotycząca sensu perspektywy oszczędności rzędu ułamka procenta kosztów inwestycji na eliminacji kierownika budowy wraz z jej dziennikiem, wobec całej gamy kosztownych problemów i zagrożeń z ryzykiem kary więzienia dla inwestora włącznie, już po zakończeniu budowy.

O ile w przypadku kredytów z gwarantowanym wkładem własnym sygnały ostrzegawcze pochodzą głównie z sektora bankowego, to przed podejmowaniem inwestycji domów 70-metrowych bez pozwolenia ostrzegają doświadczeni w tematyce nieruchomościowej prawnicy, ale przede wszystkim eksperci budownictwa.

Pierwszorzędnym problemem jest zadeklarowana w oświadczeniu odpowiedzialność inwestora za kierowanie budową w sytuacji braku kierownika budowy, a tym samym za prowadzenie jej zgodnie z projektem i sztuką budowlaną, za bezpieczeństwo prac, ale przede wszystkim za bezpieczeństwo użytkowania budynku w przyszłości.

Co gorsza jednak same przepisy są pełne niejasności i niedomówień. Obligatoryjne oświadczenie o budowie takich domów, wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, sugeruje że nie będzie można ich sprzedać lub wynająć, co jednak nie jest jednoznacznie zakazane w ustawie. Z kolei nie dotrzymanie zobowiązania treści oświadczenia grozi odpowiedzialnością karną, do tego nie byle jaką, bo kilkuletnim pozbawieniem wolności.

Jedyną pewną kwestią jest natomiast brak możliwości ubezpieczenia budynku postawionego bez kierownika budowy i profesjonalnego nadzoru budowlanego. Co więcej, żaden bank nie skredytuje inwestycji, której nie można w normalnym trybie ubezpieczyć, sprzedać, a przede wszystkim w tradycyjny sposób wycenić.

Tymczasem kancelarie notarialne już zapowiadają, że nie będą sporządzać aktów notarialnych na podobne nieruchomości, ponieważ nie będą w stanie ustalić zgodności przedmiotowej czynności z obowiązującym prawem.

Gdyby jednak w przyszłości szczęśliwie okazało się, że sprzedaż takich domów jednak jest dopuszczalna, to i tak znalezienie nabywcy będzie mocno utrudnione, a cena transakcyjna zaniżona być może o dziesiątki procent w stosunku do rynkowej na tradycyjne domy. W sumie bardzo trudno się jest dziwić, że Polacy nie rzucili się od pierwszego dnia obowiązywania tzw. ustawy o domu bez formalności do zgłaszania takich budów, których wysypu raczej nie należy oczekiwać w przewidywalnej przyszłości.

Bony mieszkaniowe – wsparcie raczej iluzoryczne

Bony mieszkaniowe to trzecia zasadnicza forma wspierania drogi młodych Polaków do własnego M przez Polski Ład. W odróżnieniu od dwóch powyżej opisanych nie doczekała się jeszcze ram prawnych, a przewidywany termin uruchomienia programu to początek 2023 roku.

Wstępne założenia Polskiego Ładu przewidują wprowadzenie społecznego oraz rodzinnego bonu mieszkaniowego. Ten pierwszy miałby być dedykowany osobom bez własnego lokum i zdolności kredytowej, a opiewałby na kwoty od 5 tys. zł dla singla do 40 tys. zł dla małżeństwa z dwojgiem dzieci. Wsparcie miało by służyć sfinansowaniu partycypacji w budownictwie społecznym czynszowym (TBS/SIM) albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni.

Z kolei rodzinny bon mieszkaniowy byłby dedykowany rodzinom z co najmniej trójką dzieci i mógłby zostać wykorzystany podobnie jak bon społeczny, a dodatkowo także na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego, albo jego budowę. Natomiast wartość bonu rodzinnego planowana jest na kwoty od 55 do 145 tys. zł w zależności od liczebności potomstwa oraz posiadania bądź nieposiadania nieruchomości mieszkaniowej.

Niestety z biegiem czasu kwestia bonów wydaje się coraz mniej chętnie komunikowana przez gremia rządowe, co nie jest najlepszym prognostykiem przetrwania planów ich wprowadzenia. Gdyby mimo wszystko tak się jednak stało, w istotnym stopniu trudno byłoby skorzystać ze wsparcia, zwłaszcza oferowanego w ramach bonów społecznych. Wynika to z faktu śladowej oferty budownictwa społecznego czynszowego i spółdzielczego, bez optymistycznych perspektyw zmiany w przewidywalnej przyszłości.  

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Tylko teraz
Źródło: rynekpierwotny.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Nowelizacja ustawy deweloperskiej od 1 lipca 2022
    Nowelizacja ustawy deweloperskiej wejdzie w życie w przewidywanym terminie, czyli 1 lipca 2022 roku. Rząd nie zajmie się projektem ustawy mającej przesunąć termin wejście życie nowej ustawy deweloperskiej, wprowadzającej m. in. Fundusz Gwarancyjny.
    Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego – dla kogo, limity cen mieszkań
    Wyższe limity kwalifikujące do wsparcia i szerszy dostęp do pieniędzy wypłacanych przy narodzinach kolejnych dzieci – takie zmiany w programie kredytów bez wkładu własnego zapowiedział rząd i to jeszcze zanim program wszedł w życie.
    Forum Rynku Nieruchomości 2022
    Forum Rynku Nieruchomości 2022 w Sopocie odbędzie się pod pod tytułem "Jeszcze na fali czy już dryfujemy? Branża nieruchomości wobec nieustających wyzwań".
    Jakie problemy Polacy spotykają we wspólnotach mieszkaniowych? Wyniki są dość zaskakujące
    Problemy we wspólnotach mieszkaniowych zdarzają się niemalże w każdej z nich. Borykają się z nimi zarówno zarządcy jak i sami właścicieli lokali. Jakie trudno napotykają?
    Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego?
    Raty kredytów hipotecznych są już wysokie i mogą być jeszcze wyższe. W jaki sposób je obniżyć? Co szykuje rząd w zakresie wsparcia kredytobiorców?
    Budownictwo w technologii CLT. Drewniana rewolucja dotarła do Polski
    Drewniane szkoły, szpitale, wieżowce, hale widowiskowe, lotniska, a nawet stacja benzynowa czy 9-piętrowe bloki mieszkalne — to wszystko powstaje dzięki nowoczesnej technologii obróbki drewna CLT. Okazuje się, że prócz aspektów ekologicznych materiał ten jest odporny pożarowo jak stal, bardzo elastyczny, zdrowy dla użytkowników, energooszczędny, lekki konstrukcyjnie i elegancki, co pozwala na szerokie zastosowanie. A potrzebne do jego wyprodukowania drewno pozyskuje się z certyfikowanych zalesień, które nie niszczą wartościowego drzewostanu.
    Wynajem mieszkań na fali wzrostowej
    Rynek wynajmu w największych polskich miastach gwałtownie się skurczył. Mieszkania mają teraz ogromne wzięcie, że inwestorzy zastanawiają się już nad wykupywaniem lokali w pakietach.
    Budownictwo drewniane - droga dla ujemnego śladu węglowego
    Budownictwo drewniane może pomów branży budowlanej sprostać współczesnym wyzwaniom ekologicznym i interesom społecznym. W jaki sposób?
    Pomoc dla kredytobiorców i wakacje kredytowe - rząd przyjął projekt ustawy
    17 maja 2022 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom. W projekcie zawarto pakiet zmian dla osób z kredytami hipotecznymi. Wśród rozwiązań są wakacje kredytowe, dopłaty do kredytów z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców zasilonego dodatkowymi środkami oraz zamiennik dla wskaźnika WIBOR. Dzięki temu rząd pomoże finansowo ok. 2 mln Polaków mających problemy ze spłatą kredytów z powodu inflacji.
    Mieszkanie bez wkładu własnego od 27 maja 2022 r. Minister Buda zapowiada zmianę przepisów
    27 maja 2022 r. wchodzi w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (realizująca rządowy program "Mieszkanie bez wkładu własnego"). 17 maja 2022 r. minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zapowiedział zmiany, które uelastycznią "Mieszkanie bez wkładu własnego" - chodzi m.in. o umożliwienie wniesienia większego niż 10 proc. wkładu własnego i urealnienie wskaźników, które pozwalają zakwalifikować dane mieszkanie do programu.
    Ceny mieszkań w Polsce w 2022 roku rosną bardziej niż inflacja
    Metr kwadratowy mieszkania w dużym mieście zdrożał w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 15,6%. Tak wynika z najnowszych danych NBP. Czy wojna za naszą wschodnią granicą przyniesie przecenę? Z kilku powodów może być wręcz przeciwnie. Ile kosztują mieszkania w Polsce?
    Zdolność kredytowa Polaków – kogo jeszcze stać na kredyt hipoteczny?
    Zdolność kredytowa Polaków zmienia się z każdą podwyższą stóp procentowych. W maju 2022 roku RPP podniosła je po raz ósmy z rzędu, co bezpośrednio wpłynęło na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. W efekcie kurczy się gro osób, które posiadają zdolność kredytową. Kogo i na jakie mieszkania stać przy coraz bardziej restrykcyjnych warunkach kredytowania?
    Najem instytucjonalny w Polsce
    Najem instytucjonalny w Polsce nie jest powszechnie znaną formą wynajmu mieszkania. Jakie są największe atuty korzystania z tego typu mieszkań, a co najemcy instytucjonalni woleliby zmienić? Na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich firma analityczno-badawcza Zymetria zbadała rynek wynajmu w Polsce.
    Więcej Polaków chce oszczędzać pieniądze, ale nie wszystkich na to stać
    Rosnąca inflacja oraz wojna bardziej mobilizują do oszczędzania pieniędzy niż pandemia – wynika z badania „Inflacja i wojna w Ukrainie a budżety domowe Polaków”, wykonanego dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor. Polacy coraz bardziej doceniają znaczenie oszczędności. Jedna czwarta przyznaje, że aktualna sytuacja wpływa na ich stosunek do posiadania grosza na czarną godzinę. Niemal tyle samo stwierdza jednak, że nie stać ich na to, by odkładać.
    Europejski rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje odporny na inflację i wojnę w Ukrainie
    Rynek nieruchomości komercyjnych w regionie EMEA oparł się negatywnemu wpływowi inwazji Rosji na Ukrainę w I kw. 2022 r. Przyszłe konsekwencje wojny pozostają jednak trudne do przewidzenia.
    Wynajem nieruchomości mieszkalnych samorządom bez VAT
    Do tej pory zwolniony od VAT był wyłącznie wynajem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe na rzecz ostatecznych najemców oraz na rzecz społecznych agencji najmu. Inne podmioty przyjmujące nieruchomości w najem, w tym Jednostki Samorządu Terytorialnego, nie mogły korzystać z takiego zwolnienia.
    Nadpłata bądź wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a zwrot opłat – UOKiK sprawdza czy banki zwracają je kredytobiorcom
    Jeśli spłacasz całkowicie lub nadpłacasz kredyt hipoteczny, który wziąłeś po 21 lipca 2017 r., bank musi się z tobą rozliczyć z opłat pobranych w związku z zawarciem umowy. Prezes UOKiK wszczął postępowania wyjaśniające wobec 17 banków, w których sprawdza, czy prawidłowo rozliczają się z konsumentami.
    Rządowe wakacje kredytowe umożliwią wydanie na raty kredytu hipotecznego tyle co w 2021
    Zasady ustawowych wakacji kredytowych spowodują, że w drugiej połowie tego roku będzie można zapłacić tylko dwie raty zamiast sześciu. Z kolei w całym przyszłym roku osiem rat zamiast dwunastu. To spowoduje, że w skali całego roku wydatki na raty w 2022 r. będą bardzo zbliżone do tych z ubiegłego roku.
    Pakiet wsparcia dla kredytobiorców - co zawiera?
    Rozszerzamy tarczę antyputinowską o pakiet wsparcia dla kredytobiorców – powiedział 10 maja premier Mateusz Morawiecki. Zapewnił, że pomoc dla kredytobiorców nie będzie impulsem inflacyjnym.
    Pierwszy dzień lata w 2022 r.
    Kiedy w 2022 r. wypada pierwszy dzień lata w Polsce? Czy jest to najdłuższy dzień w roku? Co warto wiedzieć o tym czasie?
    Jak nowelizacja ustawy deweloperskiej wpłynie na rynek mieszkań?
    Na jakie zmiany muszą przygotować się deweloperzy i kupujący? Czy wprowadzane od lipca 2022 r. regulacje przełożą się na wzrost cen mieszkań?
    50 mln zł dotacji na rozwój rodzinnych ogrodów działkowych
    50 mln zł wsparcia otrzymają rodzinne ogrody działkowe; środki mają zostać przeznaczone m.in. na zwiększenie terenów zieleni oraz działania ekologiczne ograniczające hałas, zanieczyszczenie powietrza - poinformował we wtorek minister funduszy i polityki regionalnej Grzegorz Puda. Szef MFiPR mówił we wtorek o projekcie "Rozwój zielonej infrastruktury poprzez wsparcie ogrodów działkowych
    Budownictwo i nieruchomości na progu zielonej rewolucji
    Według danych Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego powierzchnia użytkowa budynków objętych zielonymi certyfikatami, które potwierdzają ich przyjazność dla środowiska, przekroczyła w ubiegłym roku 23 mln mkw. i tylko w poprzednich 12 miesiącach wzrosła o 35 proc. Takich budynków było wówczas w Polsce 1,1 tys., ale ich liczba dynamicznie się zwiększa. To odzwierciedla kierunek zrównoważonego rozwoju i neutralności dla środowiska, w jakim zmierza cała branża nieruchomości i budownictwa. Wymusza go zarówno presja biznesowa, jak i legislacyjna – w tym m.in. obowiązki, jakie UE nakłada na firmy w zakresie raportowania czynników ESG.
    Pomoc kredytobiorcom hipotecznym od 1 lipca 2022 roku - we wtorek 10 maja ma być projekt
    We wtorek rząd przedstawi do konsultacji projekt dotyczący pomocy kredytobiorcom hipotecznym - poinformował rzecznik rządu, Piotr Müller. Rząd chce, aby większość rozwiązań weszła w życie od 1 lipca.
    Ceny wynajmu mieszkań w maju spadły, ale nie wszędzie. Gdzie jest najdrożej?
    Szczyt cenowy za nami, ale w Warszawie średnia cena za mkw. pozostaje na tym samym, podwyższonym poziomie – podają eksperci Otodom, analizując sytuację na rynku najmu od początku wybuchu wojny w Ukrainie.