Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym

Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym
Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym
Fotolia
Pierwotny rynek nieruchomości wszedł w nowy rok z wyjątkowo niską ofertą podaży na 6 największych rynkach w Polsce, z wyraźnym spadkiem chęci przyszłego zakupu mieszkań na własne potrzeby, z nieustannie rosnącymi cenami za m2, zwłaszcza na rynku warszawskim oraz rosnącą ich nierównowagą względem dochodów – wynika z konferencji prasowej zorganizowanej przez JLL, jednej z największych międzynarodowych firm doradczych. Mimo to występuje wiele czynników, które przemawiają za dalszych wzrostem cen, a nie ich spadkami.

Pierwotny rynek nieruchomości  - kto kupił najwięcej mieszkań w  2021 r.

Sprzedaż mieszkań na pierwotnym rynku nieruchomości osiągnęła w 2021 r. drugi wynik w historii. Kupujący indywidualni, z wyłączeniem inwestorów kupujących pod najem instytucjonalny, kupili 69 tys. mieszkań – wynika z opublikowanego przez JJJ podsumowania sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym na 6 największych rynkach w Polsce (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi). Rekordowa sprzedaż miała miejsce w 2017 r.

Należy jednak mieć na uwadze, że klienci indywidualni, to również Ci, którzy kupują mieszkania w celach inwestycyjnych, czyli pod wynajem prywatny, czy też w celach spekulacyjnych. Jest to istotne, bowiem po bliższym przyjrzeniu się tej grupie okazuje się, że to wcale nie kupujący mieszkania na cele mieszkaniowe w niej dominowali.

- Udział w popycie nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby był w minionym roku najprawdopodobniej najniższy od wielu lat. Rynek mieszkaniowy z miejsca, gdzie przede wszystkim zaspakajana jest jedna z najważniejszych ludzkich potrzeb – posiadania siedziby dla siebie i swojej rodziny, stał się w niemal równym stopniu alternatywą dla innych lokat kapitału, funduszem emerytalnym, a nawet miejscem hazardu – ocenia Kazimierz Kirejczyk, główny analityk ds. rynku mieszkaniowego, przewodniczący panelu strategicznego przy zarządzie JLL.

Nierównowaga popytu i sprzedaży na pierwotnym rynku nieruchomości

Duże zainteresowanie zakupem mieszkań z pierwszej ręki spowodowało znaczące wykruszenie się oferty.  Deweloperzy nie nadążali w 2021 r. z jej odtworzeniem, co spowodowało znaczną różnicę pomiędzy liczbą mieszkań sprzedanych, a liczbą mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Zjawisko to charakteryzowało przede wszystkim I półrocze minionego roku. W II zaś, jak wynika z obserwacji rynku JLL, popyt zmalał i te relacje w poszczególnych miesiącach zaczęły być do siebie zbliżone. Luka jednak pozostała. Na koniec grudnia 2021 r. łączna oferta deweloperów była niższa o 22 proc. r/r. Różnica wyniosła 11 tys. lokali.

-  Od 2007 r. nie wystąpiła tak skrajna nierównowaga pomiędzy szybko rosnącym, zdeterminowanym na dokonanie zakupu popytem, a z trudem nadążającą podażą – podkreśla Kazimierz Kirejczyk.

Relacja popytu i podaży mieszkań na rynku pierwotnym w 2021 r. / JLL

 W jego ocenie przyczyn było wiele.

- Najważniejszym czynnikiem była wywołana pandemią reakcja rządu i banku centralnego, które, podobnie jak w innych krajach, dosypały na rynek pieniędzy, aby ochronić społeczeństwa i gospodarki przed głębokim kryzysem. Równolegle pojawiły się czynniki zwiększające popyt. Z jednej strony w pełni racjonalna chęć poprawy warunków mieszkaniowych wobec utrwalenia się modelu pracy zdalnej lub hybrydowej, a z drugiej irracjonalna potrzeba zrekompensowania sobie, poprzez zakup lepszego mieszkania, poczucia utraty bezpieczeństwa wywołanego pandemią – wylicza Kirejczyk.

Dodaje również, że ogromny wpływ na zmniejszenie oferty mieszkań miała chęć ochrony oszczędności Polaków przed utratą wartości pieniądza spowodowaną inflacją.

- Podaż natomiast została zahamowana spowolnieniem pracy administracji samorządowej, zdestabilizowana skokowymi podwyżkami cen kluczowych materiałów budowlanych i ograniczona brakiem dostępu do terenów inwestycyjnych. Jednym zdaniem, z powodu pandemii popyt stał się w 2021 r. wyraźnie większy, zaś dostępna podaż mniejsza niż byłyby wówczas, gdyby pandemii nie było – podsumowuje sytuację główny analityk rynku nieruchomości JLL.

Na koniec grudnia 2021 r. w ofercie deweloperów znajdowało się 37,4 tys. mieszkań. Taki poziom dostępnych mieszkań miał miejsce ostatnio w 2010 r.

Rekordowe wzrosty cen na pierwotnym rynku nieruchomości w 2021 r.

Powyższe czynniki przełożyły się dynamiczny wzrost cen mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. W skali roku najwyższe zmiany wartości nastąpiły na rynku warszawskim, na którym uległy podwyżce aż o 33 proc. w IV kw. 2021 r., w porównaniu z IV kw. 2020 r. Najniższy, bagatela 12 proc. wynik na plusie r/r osiągnął Wrocław – wynika z danych JLL.

W skali IV kw. 2021 r., względem III kw. 2020 r., największy wzrost średnich cen mieszkań odnotowano w Warszawie (o 15%). Wyraźnie mniejszy był on w Łodzi (5%) i Trójmieście (3%). W pozostałych trzech miastach ceny były niższe niż w III kw. 2021 r.: o 9% we Wrocławiu, 7% w Poznaniu i 6% w Krakowie.

Skąd zatem wynika taka różnica cen mieszkań nowo wprowadzonych? „Duże kwartalne fluktuacje cen nowo wprowadzonych do sprzedaży lokali są częste i wynikają ze zmiennej charakterystyki pul wprowadzanych w poszczególnych kwartałach inwestycji.” – wyjaśniają autorzy raportu.

Średnie ceny lokali, które pozostały w ofercie na koniec 2021 r. w ciągu trzech ostatnich miesięcy najbardziej urosły w Warszawie – o 6%, i w Łodzi – o 5%.  Najmniej zaś we Wrocławiu (1%). W pozostałych miastach kwartalny wzrost wyniósł ok. 3%

Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym / JLL

Wysoka aktywność kupujących mieszkania  i deweloperów na rynkach regionalnych

Brak podaży na największych 6 rynkach nieruchomości wyraźnie spowodował wzrost zakupów mieszkań na tych mniejszych.  

- Jeszcze w 2017 r. w 6 największych aglomeracjach powstawało 60% wszystkich nowych mieszkań. Dziś ta proporcja odwróciła się i to małe ośrodki odpowiadają za ok. 70% produkcji deweloperskiej w kraju. Nasze analizy pokazują, że za skokowy wzrost aktywności deweloperskiej odpowiadają dziś mniejsze ośrodki. I mowa tu nie o miastach z drugiej dziesiątki największych w Polsce, tylko o tych poniżej 100 tys. mieszkańców – zaznacza Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego JLL. 

W największych aglomeracjach również nastąpił przepływ popytu. Na znaczeniu zyskało Trójmiasto, Poznań i Łódź, w której roczna sprzedaż w 2021 r. była najwyższa w całej historii miasta. Zdaniem autorów raportu na to zjawisko wpłynął zgromadzony przez deweloperów bank ziemi z wydanymi pozwoleniami na budowę w tych miejscach.

Spadków cen od deweloperów nie widać na horyzoncie

Autorzy raportu nie spodziewają się jednak wyraźnych przecen mieszkań z pierwotnego rynku nieruchomości. W ich ocenie przemawia za tym m.in. bardzo duży poziom przedsprzedaży mieszkań w projektach, które zostaną zakończone do końca 2023 r.,

- W mediach pojawiają się pierwsze opinie o możliwych spadkach cen. Trudno jednak znaleźć racjonalne uzasadnienie dla takich prognoz – komentuje Kazimierz Kirejczyk.

W jego ocenie argumentem, który przemawia za brakiem przecen jest również mała oferta na rynku deweloperskim w Warszawie i we Wrocławiu, co spowoduje raczej zrównanie się relacji popytu do podaży, a nie obniżkę cen.

- Trzecim powodem są koszty realizacji: nadal rosnące koszty budowy, wysokie ceny gruntów, a także dwa nowe w tym roku składniki, czyli koszty finansowania rosnące tym szybciej, im wolniej idzie sprzedaż oraz umiarkowana, ale realnie podnosząca ceny składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – wylicza główny analityk ds. rynku mieszkaniowego, przewodniczący panelu strategicznego przy zarządzie JLL

Do tego, jak podkreśla Kirejczyk, trzeba dodać głęboko uzasadnione przekonanie, że polityka ochrony klimatu musi nieuchronnie oznaczać dalszy wzrost cen energochłonnych materiałów i technologii związanych z budowaniem w naszych warunkach klimatycznych.

Kolejnym argumentem, który przedstawia analityk jest głęboka niewiara deweloperów w istotną poprawę dostępności nowych terenów inwestycyjnych w największych miastach.

- W skali lokalnej zjawisko przerzucania kosztów infrastruktury drogowej i społecznej na nowe inwestycje staje się coraz częstsze. I choć można się spodziewać zmniejszenia obecnych marż deweloperów to trudno oczekiwać, aby wzrost kosztów nie przekładał się na wyższe ceny – podsumowuje Kazimierz Kirejczyk.

Podkreśla jednak, że jest wiele czynników, m.in. przebieg 5. fali pandemii, który może wpłynąć na rynek nieruchomości, w zależności od jej przebiegu i wpływu na gospodarkę.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Sprawozdanie finansowe 2021. Poradnik Gazety Prawnej 12/2021
Sprawozdanie finansowe 2021. Poradnik Gazety Prawnej 12/2021
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • polska się wyludnia
    2022-01-27 20:59:56
    1. Mieszkań jest więcej niż gospodarstw domowych. 2. Polska się wyludnia - tysiące mieszkań po zmarłych trafią na rynek. 3. Wzrost rat kredytów - tysiące mieszkań po przekredytowanych trafią na rynek. 4. Obligacje 4- i 10-letnie z oporcentowaniem w drugim i kolejnych latach grubo powyżej 5%. 5. Dochody z najmu - przy zakupie za gotówkę i 12-miesiecznym obłożeniu max 4-5% 6. I jeszcze d tego 900.000 lokali w budowie. 7. etc.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Forum Rynku Nieruchomości 2022
Forum Rynku Nieruchomości 2022 w Sopocie odbędzie się pod pod tytułem "Jeszcze na fali czy już dryfujemy? Branża nieruchomości wobec nieustających wyzwań".
Jakie problemy Polacy spotykają we wspólnotach mieszkaniowych? Wyniki są dość zaskakujące
Problemy we wspólnotach mieszkaniowych zdarzają się niemalże w każdej z nich. Borykają się z nimi zarówno zarządcy jak i sami właścicieli lokali. Jakie trudno napotykają?
Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego?
Raty kredytów hipotecznych są już wysokie i mogą być jeszcze wyższe. W jaki sposób je obniżyć? Co szykuje rząd w zakresie wsparcia kredytobiorców?
Budownictwo w technologii CLT. Drewniana rewolucja dotarła do Polski
Drewniane szkoły, szpitale, wieżowce, hale widowiskowe, lotniska, a nawet stacja benzynowa czy 9-piętrowe bloki mieszkalne — to wszystko powstaje dzięki nowoczesnej technologii obróbki drewna CLT. Okazuje się, że prócz aspektów ekologicznych materiał ten jest odporny pożarowo jak stal, bardzo elastyczny, zdrowy dla użytkowników, energooszczędny, lekki konstrukcyjnie i elegancki, co pozwala na szerokie zastosowanie. A potrzebne do jego wyprodukowania drewno pozyskuje się z certyfikowanych zalesień, które nie niszczą wartościowego drzewostanu.
Wynajem mieszkań na fali wzrostowej
Rynek wynajmu w największych polskich miastach gwałtownie się skurczył. Mieszkania mają teraz ogromne wzięcie, że inwestorzy zastanawiają się już nad wykupywaniem lokali w pakietach.
Budownictwo drewniane - droga dla ujemnego śladu węglowego
Budownictwo drewniane może pomów branży budowlanej sprostać współczesnym wyzwaniom ekologicznym i interesom społecznym. W jaki sposób?
Pomoc dla kredytobiorców i wakacje kredytowe - rząd przyjął projekt ustawy
17 maja 2022 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom. W projekcie zawarto pakiet zmian dla osób z kredytami hipotecznymi. Wśród rozwiązań są wakacje kredytowe, dopłaty do kredytów z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców zasilonego dodatkowymi środkami oraz zamiennik dla wskaźnika WIBOR. Dzięki temu rząd pomoże finansowo ok. 2 mln Polaków mających problemy ze spłatą kredytów z powodu inflacji.
Mieszkanie bez wkładu własnego od 26 maja 2022 r. Minister Buda zapowiada zmianę przepisów
26 maja 2022 r. wchodzi w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (realizująca rządowy program "Mieszkanie bez wkładu własnego"). 17 maja 2022 r. minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zapowiedział zmiany, które uelastycznią "Mieszkanie bez wkładu własnego" - chodzi m.in. o umożliwienie wniesienia większego niż 10 proc. wkładu własnego i urealnienie wskaźników, które pozwalają zakwalifikować dane mieszkanie do programu.
Ceny mieszkań w Polsce w 2022 roku rosną bardziej niż inflacja
Metr kwadratowy mieszkania w dużym mieście zdrożał w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 15,6%. Tak wynika z najnowszych danych NBP. Czy wojna za naszą wschodnią granicą przyniesie przecenę? Z kilku powodów może być wręcz przeciwnie. Ile kosztują mieszkania w Polsce?
Zdolność kredytowa Polaków – kogo jeszcze stać na kredyt hipoteczny?
Zdolność kredytowa Polaków zmienia się z każdą podwyższą stóp procentowych. W maju 2022 roku RPP podniosła je po raz ósmy z rzędu, co bezpośrednio wpłynęło na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. W efekcie kurczy się gro osób, które posiadają zdolność kredytową. Kogo i na jakie mieszkania stać przy coraz bardziej restrykcyjnych warunkach kredytowania?
Najem instytucjonalny w Polsce
Najem instytucjonalny w Polsce nie jest powszechnie znaną formą wynajmu mieszkania. Jakie są największe atuty korzystania z tego typu mieszkań, a co najemcy instytucjonalni woleliby zmienić? Na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich firma analityczno-badawcza Zymetria zbadała rynek wynajmu w Polsce.
Więcej Polaków chce oszczędzać pieniądze, ale nie wszystkich na to stać
Rosnąca inflacja oraz wojna bardziej mobilizują do oszczędzania pieniędzy niż pandemia – wynika z badania „Inflacja i wojna w Ukrainie a budżety domowe Polaków”, wykonanego dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor. Polacy coraz bardziej doceniają znaczenie oszczędności. Jedna czwarta przyznaje, że aktualna sytuacja wpływa na ich stosunek do posiadania grosza na czarną godzinę. Niemal tyle samo stwierdza jednak, że nie stać ich na to, by odkładać.
Europejski rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje odporny na inflację i wojnę w Ukrainie
Rynek nieruchomości komercyjnych w regionie EMEA oparł się negatywnemu wpływowi inwazji Rosji na Ukrainę w I kw. 2022 r. Przyszłe konsekwencje wojny pozostają jednak trudne do przewidzenia.
Wynajem nieruchomości mieszkalnych samorządom bez VAT
Do tej pory zwolniony od VAT był wyłącznie wynajem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe na rzecz ostatecznych najemców oraz na rzecz społecznych agencji najmu. Inne podmioty przyjmujące nieruchomości w najem, w tym Jednostki Samorządu Terytorialnego, nie mogły korzystać z takiego zwolnienia.
Nadpłata bądź wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a zwrot opłat – UOKiK sprawdza czy banki zwracają je kredytobiorcom
Jeśli spłacasz całkowicie lub nadpłacasz kredyt hipoteczny, który wziąłeś po 21 lipca 2017 r., bank musi się z tobą rozliczyć z opłat pobranych w związku z zawarciem umowy. Prezes UOKiK wszczął postępowania wyjaśniające wobec 17 banków, w których sprawdza, czy prawidłowo rozliczają się z konsumentami.
Rządowe wakacje kredytowe umożliwią wydanie na raty kredytu hipotecznego tyle co w 2021
Zasady ustawowych wakacji kredytowych spowodują, że w drugiej połowie tego roku będzie można zapłacić tylko dwie raty zamiast sześciu. Z kolei w całym przyszłym roku osiem rat zamiast dwunastu. To spowoduje, że w skali całego roku wydatki na raty w 2022 r. będą bardzo zbliżone do tych z ubiegłego roku.
Pakiet wsparcia dla kredytobiorców - co zawiera?
Rozszerzamy tarczę antyputinowską o pakiet wsparcia dla kredytobiorców – powiedział 10 maja premier Mateusz Morawiecki. Zapewnił, że pomoc dla kredytobiorców nie będzie impulsem inflacyjnym.
Pierwszy dzień lata w 2022 r.
Kiedy w 2022 r. wypada pierwszy dzień lata w Polsce? Czy jest to najdłuższy dzień w roku? Co warto wiedzieć o tym czasie?
Jak nowelizacja ustawy deweloperskiej wpłynie na rynek mieszkań?
Na jakie zmiany muszą przygotować się deweloperzy i kupujący? Czy wprowadzane od lipca 2022 r. regulacje przełożą się na wzrost cen mieszkań?
50 mln zł dotacji na rozwój rodzinnych ogrodów działkowych
50 mln zł wsparcia otrzymają rodzinne ogrody działkowe; środki mają zostać przeznaczone m.in. na zwiększenie terenów zieleni oraz działania ekologiczne ograniczające hałas, zanieczyszczenie powietrza - poinformował we wtorek minister funduszy i polityki regionalnej Grzegorz Puda. Szef MFiPR mówił we wtorek o projekcie "Rozwój zielonej infrastruktury poprzez wsparcie ogrodów działkowych
Budownictwo i nieruchomości na progu zielonej rewolucji
Według danych Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego powierzchnia użytkowa budynków objętych zielonymi certyfikatami, które potwierdzają ich przyjazność dla środowiska, przekroczyła w ubiegłym roku 23 mln mkw. i tylko w poprzednich 12 miesiącach wzrosła o 35 proc. Takich budynków było wówczas w Polsce 1,1 tys., ale ich liczba dynamicznie się zwiększa. To odzwierciedla kierunek zrównoważonego rozwoju i neutralności dla środowiska, w jakim zmierza cała branża nieruchomości i budownictwa. Wymusza go zarówno presja biznesowa, jak i legislacyjna – w tym m.in. obowiązki, jakie UE nakłada na firmy w zakresie raportowania czynników ESG.
Pomoc kredytobiorcom hipotecznym od 1 lipca 2022 roku - we wtorek 10 maja ma być projekt
We wtorek rząd przedstawi do konsultacji projekt dotyczący pomocy kredytobiorcom hipotecznym - poinformował rzecznik rządu, Piotr Müller. Rząd chce, aby większość rozwiązań weszła w życie od 1 lipca.
Ceny wynajmu mieszkań w maju spadły, ale nie wszędzie. Gdzie jest najdrożej?
Szczyt cenowy za nami, ale w Warszawie średnia cena za mkw. pozostaje na tym samym, podwyższonym poziomie – podają eksperci Otodom, analizując sytuację na rynku najmu od początku wybuchu wojny w Ukrainie.
Tłusty 2021 rok deweloperów giełdowych – wyniki finansowe
Tym razem sezon publikacji rocznych wyników finansowych spółek notowanych na GPW nie tylko nie zawiódł oczekiwań akcjonariuszy większości spółek deweloperskich, ale zapewne wielu zaskoczył na plus osiągniętymi profitami i dynamiką ich wzrostu. W efekcie topniejąca z roku rok liczba notowanych na GPW deweloperów zarabia w sumie coraz więcej. Pytanie, jak długo potrwa jeszcze dochodowe eldorado na pierwotnym rynku mieszkaniowym.
Dofinansowanie do pomp ciepła w nowobudowanych domach 2022 w ramach programu „Moje Ciepło”
Osoby chcące otrzymać dofinansowanie do zakupu i montażu pompy ciepła w domu jednorodzinnym mogą składać wnioski do Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Jakie są warunki otrzymania dofinansowania w ramach programu "Moje Ciepło"?