Dla kogo cena maksymalna energii w branży nieruchomości komercyjnych?

Dla kogo cena maksymalna energii w branży nieruchomości komercyjnych?

Od kilku miesięcy branża nieruchomości komercyjnych zmaga się z kolejnym wyzwaniem, wynikającym z niejasnych regulacji przewidzianych przepisami ustawy z 27 października 2022 r. o środkach nadzwyczajnych mających na celu ograniczenie wysokości cen energii elektrycznej oraz wsparciu niektórych odbiorców w 2023 roku (Dz.U. 2022 poz. 2243 z późn. zm.). Kłopotliwe są także zapisy nowelizacji tej ustawy dokonanej ustawą z 15 grudnia 2022 r. o szczególnej ochronie niektórych odbiorców paliw gazowych w br. w związku z sytuacją na rynku gazu (Dz.U. 2022 poz. 2687). 

Ustawa wprowadziła dla określonej kategorii odbiorców końcowych mechanizm, w myśl którego sprzedaż energii elektrycznej na rzecz tych podmiotów dokonywana jest w oparciu o cenę maksymalną. Problemy z interpretacją przepisów ustawy zaczęły pojawiać się już w momencie jej wejścia w życie, ponieważ w niektórych przypadkach zakwalifikowanie danego podmiotu jako odbiorcy końcowego uprawnionego do skorzystania z mechanizmu ceny maksymalnej w rozumieniu przepisów ustawy nastręcza wiele trudności. Dlatego Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych oraz Polska Rada Centrów Handlowych skierowały do Ministerstwa Klimatu i Środowiska pismo, w którym zidentyfikowały obszary budzące wątpliwości. 

Trudności w interpretacji przepisów dotyczących maksymalnej ceny energii w branży nieruchomości komercyjnych

- Od właścicieli nieruchomości  wymaga się, aby zebrali oświadczenia od swoich najemców deklarujące, czy są małym i średnim przedsiębiorcą. Działanie to jest w wielu przypadkach niemożliwe ze względów prawnych, jak i praktycznych. Dokumentem wiążącym  najemcę i właściciela nieruchomości jest umowa najmu, która nie zawiera zobowiązania do składania takich oświadczeń - wyjaśnia Agnieszka Jachowicz, dyrektor operacyjna PINK. 

Dodaje, że kolejną wątpliwość wzbudza sposób, w jaki  należy dokonać rozliczenia kosztów w przypadku, w którym najemca korzysta z więcej niż jednego przyłącza i nie można określić, jaka część energii pochodzi z danego licznika.

Tym samym dezorientują różnice w wymaganiach dla formy oświadczeń i trybu ich składania pomiędzy przedsiębiorstwami energetycznymi. Ponadto ustawa pogorszyła kiepską sytuację inwestorów w branży OZE, a w kwestii umów PPA ilość wątpliwości jest jeszcze większa. 

Działania Ministerstwa

Resort klimatu i środowiska przygotował poradnik, w którym omówiono niektóre problemy powstałe na tle stosowania kłopotliwych przepisów. Jednak skala problemów praktycznych jest tak duża, że opracowanie ministerstwa pozostaje dla rynku niewystarczające. Odbyło się także spotkanie robocze z przedstawicielem resortu, podczas którego próbowano odpowiedzieć na pytania postawione przez PINK oraz PRCH. Obie organizacje podkreślają, że wciąż potrzebny jest dialog pomiędzy organami administracji publicznej a biznesem.

W poszukiwaniu właściwej interpretacji przepisów dotyczących maksymalnej ceny energii 

1. Ustawa nie nakłada żadnego obowiązku składania oświadczeń na najemców, a jedynie na właścicieli. Jednak według przyjętej na rynku praktyki najemca może złożyć oświadczenie o posiadaniu statusu MŚP. Jeśli odmawia podpisania takiego dokumentu przyjmuje się, że nie ma podstaw do zastosowania wobec niego ceny maksymalnej. Natomiast wobec technicznych trudności ze wskazaniem danych dotyczących realnego zużycia energii w momencie złożenia oświadczenia, wydaje się, że jedynym rozwiązaniem będzie oparcie się na danych historycznych i szacunkowych. 
2. W kontekście możliwości dokonania przez właściciela/zarządcę obiektu komercyjnego, będącego dużym przedsiębiorcą, refaktury kosztów energii na najemcę lokalu użytkowego, będącego MŚP, przy zastosowaniu ceny maksymalnej, można przypuszczać, że istnieje taka możliwość, a jej podstawę prawną stanowi dodany nowelizacją art. 2 pkt 2 lit. f ustawy. 

- Należy jednak pamiętać, że właściwą interpretację przepisów poznamy de facto dopiero wskutek konkretnych rozstrzygnięć właściwego organu administracji publicznej, czy też w razie sporów powstałych na tym tle, na etapie postępowania sądowego. Może to oznaczać, że poważne skutki finansowe w postaci kar i nadzwyczajnych kosztów, właściciel oraz zarządca pozna za pięć lat albo jeszcze później - wyjaśnia Paweł Klimczak, Associate Director, Asset Services EMEA, Cushman & Wakefield. 

- Co więcej, sytuacja właściciela i najemców może się zmieniać dynamicznie w czasie obowiązywania zapisów ustawy o środkach nadzwyczajnych. Najemcy budynków się zmieniają i stan wynikający z oświadczeń może być inny w każdym kolejnym miesiącu. A to tylko dodatkowo komplikuję sprawę - dodaje. 

Wątpliwości branży nieruchomości komercyjnych

Pierwszym wyzwaniem, przed którym stoją zarządcy i właściciele, to odpowiedni sposób podziału zużycia energii przez nieruchomość, biorąc pod uwagę to, ile mamy podmiotów uprawnionych, a ile nieuprawnionych do stosowania ceny maksymalnej za energię. Decyzję podejmuje właściciel, a tym samym ponosi też ewentualne konsekwencje.

- Jednak bardzo duży wpływ na niepewność wśród najemców i właścicieli obiektów ma również fakt, że pierwsza wersja ustawy, która weszła w życie w listopadzie 2022, spowodowała zamieszanie na rynku obrotu energią. Niektóre podmioty wstrzymały się z ofertowaniem energii lub zdecydowały się na rozwiązanie obowiązujących do tej pory umów, co oznacza, że od stycznia br. wiele budynków pozostało bez umowy na dostawę energii elektrycznej -  zauważa Marta Lenarczyk, Senior Technical Quality Manager w Colliers. 

Dodaje, że nowelizacja ustawy Ministerstwa Klimatu i Środowiska może spowodować, że istniejące do tej pory przekonanie właścicieli nieruchomości o tym, że są podmiotami uprawnionymi i chronionymi może okazać się niesłuszne. 

– Oznacza to, że dla najemców, którzy nie zaliczają się do grona podmiotów uprawnionych (duże przedsiębiorstwa) będzie funkcjonować bardzo wysoka cena energii elektrycznej - dodaje.