Kategorie

Jak sprawdzić dewelopera?

Adam Kret
Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, należy dokładnie sprawdzić dewelopera.
Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, należy dokładnie sprawdzić dewelopera.
inforCMS
Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, należy dokładnie sprawdzić dewelopera. Nierzetelny deweloper może nie wywiązać się z inwestycji. Zanim cokolwiek podpiszesz, przeczytaj wzór umowy, którą przedstawia deweloper.

Koszt: 0 zł

Stopień trudność: niski/średni

Krok 1: działania wywiadowcze – Internet

Deweloper, którego wybraliśmy, może mieć mało chlubną przeszłość, może też działać nierzetelnie w innych inwestycjach. Jak to najłatwiej sprawdzić ? "Wygooglować" .Nie ograniczajmy się do oficjalnych stron, ale przede wszystkim przeszukujmy fora internetowe. Tam możemy trafić na ludzi poszkodowanych przez naszego dewelopera. Jeżeli znajdziemy dużo takich wpisów, powinniśmy poważnie przemyśleć nasz wybór.

Krok 2: sprawdzamy umowę

Zanim cokolwiek podpiszemy, czy tym bardziej zapłacimy, żądajmy udostępnienia wzoru umowy. Weźmy ją do domu i na spokojnie przyjrzyjmy się jej treści, zwłaszcza paragrafom dotyczącym:

  • naszej odpowiedzialności i wszystkiego co musimy zapłacić deweloperowi;
  • kar umownych (naszych i dewelopera);
  • odpowiedzialności dewelopera za nie wywiązanie się z umowy;
  • uprawnień dewelopera do jednostronnych zmian warunków umowy.

Deweloper nie może się w tym względzie zasłaniać tajemnicą handlową ani innymi trudnościami: musimy mieć możliwość zapoznania się z umową czy np. skonsultowania jej z prawnikiem.

Krok 3: sprawdzamy klauzulę

Umowę możemy „prześwietlić” w oparciu o art. 3853. kodeksu cywilnego, zawierającym przykładowe klauzule niedozwolone, są one jednak bardzo abstrakcyjne. Dużo bardziej konkretny jest wykaz klauzul publikowany na stronie Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Zobacz także: Rejestr klauzul_niedozwolonych

Przeglądajmy klauzulę, jeżeli mamy wrażenie, że nasze obowiązki są wygórowane lub z kolei uprawnienia dewelopera są zbyt rozwinięte (dotyczy to głównie nakładania przez niego kar i jednostronnego zmieniania warunków umowy: np. użytych materiałów).

Jeżeli się pojawiają, rezygnujmy, zmiana może być niemożliwa, a żeby je unieważnić, będziemy musieli zgłosić się do sądu.

Krok 4: Wypłacalność dewelopera

Bardzo często (zwłaszcza przy wysokiej cenie materiałów budowlanych) deweloperzy są w słabej kondycji finansowej. Przejawia się to często finansowaniem bieżących inwestycji pieniędzmi uzyskanymi na nowe budynki. Jak łatwo stwierdzić, ostatniego budynku może nie być za co wybudować, a każda, nawet chwilowa utrata płynności może wyrządzić duże szkody. Jak sprawdzić wypłacalność dewelopera? Udajmy się do Wydziału Sądu Rejonowego, który odpowiada za Krajowy Rejestr Sądowy.

Musi to być sąd, w którym zarejestrowana jest spółka. Jeśli nie możemy sami się tam udać, poprośmy znajomych.

 Numer KRS oraz wydział sądu powinien znajdować się w umowie oraz w każdej korespondencji (nawet mailowej) kierowanej przez dewelopera.

Tam poprośmy (rezerwując je telefonicznie dzień przed naszą wizytą) o akta rejestrowe naszego dewelopera. Znajdziemy w nich m.in. jego sprawozdania finansowe oraz adnotacje, czy np. komornik nie zajął udziałów/akcji lub czy nie toczy się postępowanie upadłościowe.

Nie sugerujmy się wysokością „kapitału zakładowego” spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Mimo że deklarowany może być wysoki, może okazać się iluzoryczny.

Możemy również skontaktować się z Krajowym Rejestrem Długów.

Sprawdźmy, czy wobec developera nie toczy się postępowanie upadłościowe.


Krok 5: prawa do nieruchomości

Deweloper musi dysponować prawem do nieruchomości . W zależności od tego, jakie to prawo, mogą pojawić się później problemy lub uciążliwości. W celu sprawdzenia własności udajmy się do sądu wieczysto-księgowego.

Tam, uzyskując wgląd w akta, możemy sprawdzić, czy deweloper w ogóle dysponuje prawem do nieruchomości, czy to własnością, czy użytkowaniem wieczystym. Czy posiada cała nieruchomość, czy tylko jej ułamek. Oraz, czy w sytuacji, kiedy nie jest właścicielem ani użytkownikiem, czy w księdze nie ma żadnych zastrzeżeń na jego rzecz. Numer księgi wieczystej nieruchomości powinien przedstawić nam deweloper.

Zobacz także: Jakie informacje z księgi wieczystej znajdziemy w sieci?

Hipoteka

Nieruchomość może być obciążona hipoteką. Kredyt hipoteczny jest bowiem podstawową formą pozyskiwania środków na budowę.

Zwróćmy jednak uwagę na to, czy w umowie developer zobowiąże się do spłacenia hipoteki przed przekazaniem mieszkania oraz czy w ogóle przyzna, że grunt jest obciążony. Pozwoli to zweryfikować rzetelność dewelopera.

Krok 6. Sprawdzamy samowolę

W trakcie rozmów sprawdźmy, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę. Jeśli nie, spróbujmy ustalić, czy został złożony wniosek. Jeśli tak, spróbujmy skontaktować się z urzędem gminy, może uzyskamy odpowiedź na jakim etapie jest wniosek (zależy to od dobrej woli urzędnika).

Krok 7: Sprawdzamy plan zagospodarowania

Na wszelki wypadek możemy również sprawdzić w urzędzie gminy plan zagospodarowania terenu (jeśli istnieje). Pozwoli nam to uniknąć kłopotliwego sąsiedztwa (jeżeli jednak wszystko jest zgodnie z planem, blok powinien stanąć w odpowiednim miejscu).

Uwagi:

- dewelopera można sprawdzić za darmo; wnikliwe badanie może jednak zabrać trochę czasu, zwłaszcza jeżeli deweloper zarejestrowany jest w innym mieście.

- nie zawsze wszystko uda nam się znaleźć w publicznych rejestrach

- zwróćmy uwagę na klauzule niedozwolone

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po naszą publikację
Faktury VAT 2021
Faktury VAT 2021
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    22 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Projekty domów do 70 m2 - konkurs architektoniczny (wnioski do 29 września)

    Projekty domów do 70 m2. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego zapraszają do wzięcia udziału w konkursie architektonicznym na projekty domów do 70 m2 (powierzchni zabudowy), które będą udostępnione wszystkim zainteresowanym do wykorzystania przy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Wnioski o dopuszczenie do udziału w konkursie można składać 29 września 2021 r. 17 września 2021 r. Sejm uchwalił ustawę nowelizującą Prawo budowlane i ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzającą ułatwienia administracyjne w budowaniu małych domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2.

    Gdzie nie wolno budować domów?

    Gdzie nie wolno budować domów? Polacy chcą budować domy. Jednym przepisy to umożliwiają, a innym utrudniają.

    O ile wzrosną ceny energii?

    Ceny energii. Nie możemy nie widzieć rzeczywistości; trzeba liczyć się ze wzrostami cen energii – przyznała 21 września 2021 r. szefowa departamentu rozwoju rynków i spraw konsumenckich URE Małgorzata Kozak. Oceniła przy tym, iż „podgrzewanie atmosfery” perspektywą wzrostu cen np. o 40 proc. jest obecnie niezasadne.

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania. Czym grozi sytuacja, kiedy po wzięciu kredytu mieszkaniowego (hipotecznego) wartość rynkowa mieszkania spadnie? Czy można się zabezpieczyć przed nieprzewidzianymi sytuacjami, które mogą utrudnić spłatę rat kredytu? Wyjaśnia Prezes UOKiK w ramach kampanii „Policz i nie przelicz się”.

    Kredyty mieszkaniowe - oprocentowanie stałe, czy zmienne?

    Kredyty mieszkaniowe - oprocentowanie stałe, czy zmienne? Osoby planujące zaciągnięcie kredyt na zakup mieszkania obawiają się wzrostu wysokości rat tego kredytu. W kampanii „Policz i nie przelicz się!” Prezes UOKiK przypomina, że banki powinny oferować również kredyty o stałym oprocentowaniu. Taki kredyt jest nieco droższy, ale kredytobiorca ma gwarancję stałej wysokości raty.

    Zakup nieruchomości na wynajem - czy zawsze się opłaca?

    Zakup nieruchomości na wynajem. UOKiK w ramach kampanii edukacyjnej „Policz i nie przelicz się” zwraca uwagę m.in. na inwestycje w nieruchomości na wynajem. Polacy postrzegają inwestycję w nieruchomości jako taką, na której nie można stracić – tymczasem przy nieruchomościach komercyjnych ryzyko straty jest jednak istotne. Rzeczywiste zyski z najmu, po uwzględnieniu wszystkich kosztów, mogą być niezbyt imponujące. Dodatkowo, w razie pojawienia się zawirowań na rynku, może pojawić się także problem z bezstratną odsprzedażą lokalu.

    Wyniki budownictwa w sierpniu 2021 roku

    Wyniki budownictwa. Główny Urząd Statystyczny zaprezentował informacje o wynikach budownictwa w sierpniu 2021 r. Produkcja budowlano-montażowa okazała się o 3,2% wyższa niż w lipcu i jednocześnie wyższa niż przed rokiem o 10,2%. Miesiąc wcześniej roczna dynamika produkcji wyniosła 3,3%.

    Proekologiczne rozwiązania w nowych osiedlach

    Ekologiczne rozwiązania w budownictwie mieszkaniowym. Jakie rozwiązania służące ekologii wdrażają deweloperzy w realizowanych osiedlach mieszkaniowych?

    Wartość nieruchomości mieszkaniowych w 2020 r. wyniosła 4,9 bln zł

    Szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2020 r. wyniosła ok. 4,9 bln zł w stosunku do 4,3 bln zł w 2019 r. – poinformował NBP w raporcie. Nieruchomości mieszkaniowe odpowiadały ok. 211 proc., a komercyjne ok. 13 proc. PKB.

    Kredyty mieszkaniowe (wrzesień 2021 r.) - mniej wniosków kredytowych

    Kredyty mieszkaniowe (hipoteczne). Po kilku miesiącach ponadprzeciętnie wysokiego popytu na kredyty mieszkaniowe (hipoteczne) sytuacja wraca do normy – sugerują napływające we wrześniu 2021 r. dane. Fala nowych wniosków normalizuje się, a banki utrzymują relatywnie stałą ofertę hipoteczną. Do banków trafia wciąż spora liczba wniosków kredytowych. W przeliczeniu na dzień roboczy są to w ostatnim czasie około 2 tysiące nowych aplikacji. Dla porównaniu w maju, kiedy mieliśmy apogeum popytu na hipoteki, do banków trafiało co dzień po 2,5 tys. wniosków kredytowych.

    Mieszkania kupowane za gotówkę (bez kredytu)

    Mieszkania kupowane za gotówkę (bez kredytu). W I kwartale 2021 r. Narodowy Bank Polski spytał około 300 pośredników nieruchomości o sytuację panującą na rynku wtórnym. Wyniki tego badania sugerują m.in., że dwie trzecie mieszkań kupowanych w celu odsprzedaży jest finansowanych bez kredytu. W przypadku lokali kupowanych na własne potrzeby, analogiczny wynik spada do zaledwie 25%.

    Dotacje na wymianę pieców w budynkach wielorodzinnych i Mój Prąd 4.0. - w 2022 roku

    Dotacje na wymianę pieców i Mój Prąd 4.0. Trzecia edycja programu Mój Prąd, z budżetem przekraczającym 530 mln zł, wciąż cieszy się rekordową popularnością. Do tej pory do NFOŚiGW wpłynęło już ok. 150 tys. wniosków o dofinansowanie przydomowej fotowoltaiki. Fundusz szacuje, że budżet programu wystarczy w sumie na sfinansowanie ok. 178 tys. wniosków i przy obecnym tempie za chwilę się wyczerpie. NFOŚiGW pracuje już jednak nad uruchomieniem kolejnej, czwartej edycji, która ma zachęcić prosumentów do autokonsumpcji energii wytwarzanej w gospodarstwach domowych. Trwają też prace nad poszerzeniem kolejnego, popularnego programu Czyste Powietrze o dotacje na wymianę kopciuchów w budynkach wielolokalowych.

    Duży popyt na mieszkania. Problemem deficyt gruntów

    Popyt na rynku mieszkaniowym nie słabnie, gdyż Polacy chcą kupować nowe mieszkania, a rynek jest chłonny. Powodem jest wysoki deficyt mieszkań, jeden z najniższych, na tle krajów UE, wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, a także sprzyjająca sytuacja makro – ocenia członek zarządu Grupy Murapol Iwona Sroka.

    Gaz dla gospodarstw domowych droższy o 7,4% od 1 października

    Cena gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 października 2021 r. gospodarstwa domowe korzystające z taryfy PGNiG Obrót Detaliczny zapłacą za gaz więcej o 7,4 proc. PGNiG poinformowało w czwartek 16 września 2021 r., że Prezes URE zaakceptował wniosek o podwyżkę cen w taryfie. Zmiana będzie obowiązywać od października do końca 2021 roku. Stawki opłat abonamentowych oraz stawki za dystrybucję paliw gazowych pozostały bez zmian.

    Nieważność decyzji administracyjnych - co się zmienia od 16 września 2021 r.

    Nieważność decyzji administracyjnych. Jeśli od decyzji administracyjnej minęło 30 lat nie wszczyna się postępowania w sprawie jej zakwestionowania - stanowią przepisy, które weszły w życie w czwartek 16 września 2021 r. Niezakończone postępowania ws. nieważności decyzji, wszczęte po 30 latach od ich ogłoszenia, zostają umorzone.

    Katowice. Kolejna edycja programu „Mieszkanie za remont”

    Program „Mieszkanie za remont”. 50 lokali w różnych częściach Katowic znalazło się w tegorocznej edycji miejskiego programu "Mieszkanie za remont", umożliwiającego wynajęcie od miasta mieszkania na preferencyjnych warunkach w zamian za jego odnowienie.

    Większość studentów mieszka u rodziny lub znajomych

    Studenci na rynku nieruchomości. Rynek wynajmu nieruchomości zmienił się istotnie w czasie pandemii. Wzrosła liczba studentów mieszkających u rodziny lub znajomych i nieponoszących opłaty za najem – z poziomu 27% w 2020 r. do 52% w 2021 r. Jednocześnie, spadł odsetek wynajmujących nieruchomości (z 51% do 33%). Centrum AMRON, we współpracy z Warszawskim Instytutem Bankowości i koordynatorami Programu Edukacyjnego „Nowoczesne Zarządzanie Biznesem”, opublikowało raport „Studenci na rynku nieruchomości 2021”. Jednocześnie zapowiedziano, że już w drugiej połowie września 2021 r. zostanie opublikowana kolejna edycja raportu „Portfel studenta” nt. sytuacji finansowej polskich studentów.

    UOKiK zaleca rozwagę przy kupnie nieruchomości na kredyt

    Kupno mieszkania na kredyt. Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie istotnie wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy powodujące obniżkę dochodów - przestrzega UOKiK.

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową - zmiany od 9 września

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową. W dniu 9 września 2021 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, dzięki której wspólnoty mieszkaniowe będą mogły łatwiej nabywać grunty na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości budynkowych.

    W sektorze hotelowym nadal duża niepewność

    Działalność obiektów hotelowych. Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia.

    Niedobór gruntów i drogie materiały budowlane zwiększają ceny mieszkań

    Wzrost cen materiałów budowlanych i kurcząca się podaż gruntów inwestycyjnych to obecnie dwie największe bolączki deweloperów mieszkaniowych. – Dziś widzimy na rynku takie sytuacje, że na niektórych inwestycjach generalny wykonawca schodzi z budowy, bo wie, że nie jest w stanie jej udźwignąć w cenie, na którą podpisał kontrakt. To oczywiście przekłada się później na inwestorów i na kupujących nieruchomości – mówi Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group. Jak szacuje, średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce jest dziś o około 1–1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku, a w przyszłym trzeba się spodziewać kolejnej, około 15-proc. podwyżki.

    GUS: w Polsce na koniec 2020 r. było ponad 15 mln mieszkań

    Zasoby mieszkaniowe. W Polsce według stanu na koniec 2020 r. odnotowano ponad 15 mln mieszkań (wzrost o 1,4 proc. w porównaniu do stanu na koniec 2019 r.), o łącznej powierzchni użytkowej 1 118,8 mln mkw., w których znajdowało się 57,4 mln izb – poinformował GUS.

    Wywołany pandemią boom mieszkaniowy trwa

    Ceny nieruchomości mieszkaniowych biją rekordy na całym świecie. W czerwcu 2021 roku został zanotowany wzrost cen nieruchomości średnio o 9,2 proc. w 55 krajach i regionach w ujęciu rok do roku – wynika z raportu kwartalnego Global House Price Index Q2 2021.

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego - co warto wiedzieć?

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Właśnie postanowiłeś, że złożysz wniosek o kredyt hipoteczny i zrealizujesz swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność. Jednak zanim bank przyzna Ci środki, powinieneś uzbroić się w wiedzę, która jest potrzebna przyszłemu kredytobiorcy. Wiesz już wszystko na temat parametrów oferty, która Cię zainteresowała, wiesz jakie czynnik wpływają na całkowity koszt kredytu, itp.? A co z ubezpieczeniem? Na jego temat istnieje wiele mitów.

    Rekord deweloperów - 250 tys. mieszkań w budowie

    Mieszkania w budowie. W lipcu 2021 roku w budowie pozostawało prawie 245 tys. mieszkań deweloperskich – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane GUS. To historyczny rekord. Najnowszy odczyt jest aż o 26% lepszy niż przed rokiem.