Kategorie

Ustawa deweloperska - większe obowiązki i wyższe koszty deweloperów

Ustawa deweloperska - większe obowiązki i wyższe koszty deweloperów
ShutterStock
Ustawa deweloperska. Sejm przyjął 20 maja 2021 r. tzw. ustawę deweloperską, która czeka teraz na podpis prezydenta. Nowe przepisy, zakładające m.in. utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mają zwiększyć ochronę nabywców lokali, ale nałożą też szereg nowych obowiązków na deweloperów, których czeka w związku tym wzrost kosztów prowadzenia działalności. – W skrajnych przypadkach może to nawet doprowadzić do zakończenia działalności przez deweloperów. Jest obawa, że ustawa uderzy w najmniejsze podmioty – mówi radca prawny Wiktor Kotiuk.

Nowe obowiązki deweloperów

Reklama

– Na deweloperów zostanie nałożonych wiele nowych obowiązków. Przede wszystkim ustawodawca chce kompleksowo uregulować cały proces nabywania mieszkań i domów jednorodzinnych, począwszy od zawierania umów rezerwacyjnych po przeniesienie własności lokali. Nowością jest m.in. uregulowanie umowy rezerwacyjnej – ustawa określa, jakie elementy powinna ona zawierać oraz maksymalną wysokość kwoty, jaką deweloper może przyjąć z tego tytułu, czyli 1 proc. wartości lokalu – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk, radca prawny i partner zarządzający w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

W czwartek 20 maja 2021 r. Sejm przyjął przygotowaną przez UOKiK tzw. ustawę deweloperską, czyli ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jedną z najważniejszych zmian, które wprowadzi, będzie utworzenie DFG, z którego – w przypadku upadłości dewelopera – klientom będą zwracane środki (powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG, czyli 100 tys. euro).

Zmiana zasad prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP)

Duże zmiany będą też dotyczyć zasad prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP). Służą one gromadzeniu wpłat klientów. Mogą być zamknięte (kiedy bank wypłaca pieniądze deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę) lub otwarte (pieniądze są wypłacane w miarę postępu budowy).

W tej chwili większość deweloperów stosuje otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej czy bankowej. Nowa ustawa wprowadzi większy nadzór nad wydatkowaniem środków z MRP.

– Wypłaty z niego będą dokonywane po realnym zakończeniu danego etapu inwestycji i po kontroli dokonanej przez bank. I tutaj nowość, mianowicie bank przed dokonaniem takiej wypłaty będzie musiał sprawdzić, czy deweloper należycie rozliczył się ze swoimi wykonawcami i podwykonawcami, czy nie zalega z podatkami i innymi opłatami. To oznacza, że bank będzie musiał posiłkować się osobami posiadającymi uprawnienia budowlane w celu sprawdzenia, czy wpisy w dzienniku budowy faktycznie odpowiadają rzeczywistości – mówi partner zarządzający w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni. – Jest to dość kontrowersyjne, że specjalista budowlany z ramienia banku będzie kontrolował, czy kierownik budowy, odpowiadający karnie za swoje oświadczenia, faktycznie złożył prawdziwe oświadczenia do dziennika budowy.

Ostatnia wypłata z rachunku powierniczego dopiero po okazaniu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności lokalu

Reklama

Istotną zmianą jest też to, że do tej pory ostatnia wypłata z rachunku powierniczego była dokonywana przez bank na rzecz dewelopera po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie inwestycji. Nowe przepisy zakładają natomiast, że będzie ona dokonywana dopiero po okazaniu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności lokalu.

– Ta zmiana też budzi duże kontrowersje, ponieważ w praktyce wielokrotnie się zdarza, że klienci – z uwagi na problemy losowe czy swoją niefrasobliwość – nie stawiają się do aktów notarialnych. Z kolei wtedy deweloper, zanim odstąpi od umowy, musi ich wzywać do stawiennictwa, wyznaczając na to 60-dniowy termin. To jest w branży dość duże opóźnienie, zwłaszcza biorąc pod uwagę to, że deweloper sfinansował praktycznie całą budowę inwestycji i czeka na swoje środki – wyjaśnia radca prawny.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

UOKiK ocenił, że dotychczasowe zabezpieczenia interesów klientów w przypadku upadłości dewelopera są niewystarczające i wciąż duże jest ryzyko utraty zarówno wpłaconych środków finansowych, jak i nieruchomości. Dlatego na mocy ustawy zostanie powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który deweloper będzie odprowadzał składkę od każdej wpłaty klientów na rachunek powierniczy. Pieniądze z DFG będą wypłacane w przypadku upadłości dewelopera, banku oraz odstąpienia klienta od umowy w określonych ustawą sytuacjach (np. z powodu wady istotnej).

Wysokość składki na DFG ma określić w rozporządzeniu minister do spraw budownictwa, ale obecnie przewidziane jest do 1 proc. w przypadku otwartych MRP i do 0,1 proc. w przypadku zamkniętych MRP. Warto zaznaczyć, że to stawki i tak bardzo kompromisowe w porównaniu z pierwszą propozycją (UOKiK proponował początkowo 5 proc. dla OMRP i 1 proc. dla ZMRP).

Wyższe koszty deweloperów

 Nowa ustawa deweloperska, jeżeli wejdzie w tym kształcie w życie, na co jest bardzo duża szansa, przede wszystkim znacząco zwiększy koszty operacyjne, czyli koszty prowadzenia działalności gospodarczej przez deweloperów. Co więcej, w skrajnych przypadkach może doprowadzić nawet do zakończenia takiej działalności przez najmniejszych deweloperów – przestrzega Wiktor Kotiuk. – Zasadniczo zmienią się koszty związane z prowadzeniem rachunków powierniczych. Zmienią się też koszty administracyjne, wynikające choćby z potrzeby zatrudnienia nowych pracowników.

Część zmian obejmie także banki prowadzące rachunki powiernicze i kredytujące działalność deweloperów, co jednocześnie może oznaczać także wzrost kosztów takich kredytów. Przykładem może być nałożony ustawą na deweloperów obowiązek, by w chwili zawierania umowy deweloperskiej przedstawiali zgodę banku na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.

– Dotychczas odbywało się to tak, że deweloper dołączał taką zgodę do umowy przenoszącej własność na klienta. Natomiast teraz ta gwarancja musi być zawarta już przy umowie deweloperskiej. W oczywisty sposób wpłynie to na koszty kredytów bankowych, ponieważ znacząco zmienia się ryzyko banku udzielającego kredytowania – mówi partner w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

Uregulowanie umów z tzw. flipperami

Kolejna nowość w ustawie to uregulowanie umów z tzw. flipperami, czyli przedsiębiorcami, którzy zawierają z deweloperami umowy dotyczące nabycia lokali, a następnie za wynagrodzeniem przenoszą te umowy na zbywców, czyli na osoby fizyczne. Takie podmioty zostały de facto zrównane z deweloperami, a na jednych i drugich ustawa nałoży szersze obowiązki informacyjne, dotyczące m.in. przekazywania klientom prospektów informacyjnych.

 Prospektów informacyjnych też dotyczą kolejne zmiany, ponieważ ustawodawca nałożył jeszcze więcej obowiązków informacyjnych niż do tej pory, dotyczących zwłaszcza bardzo szczegółowych opisów zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz wszelkich nieruchomościach i inwestycjach sąsiadujących z budową w odległości 100 m – podkreśla Wiktor Kotiuk.

Źródło: Newseria.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    14 cze 2021
    Zakres dat:

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku. Wynajem 50-metrowego mieszkania bez liczników i opłat dodatkowych to wydatek od 800 zł miesięcznie. W drogich zazwyczaj Wrocławiu czy Krakowie można znaleźć oferty oscylujące wokół 1000 zł. Aż 5890 zł to najwyższa stawka w Warszawie. Za tak duże różnice odpowiada m.in. lokalizacja i standard wykończenia.

    Dynamiczny wzrost aktywności deweloperów

    Rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności deweloperów. Znacznie więcej wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji.

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy deweloperzy będą budować na gruntach gminnych?

    Inwestycje mieszkaniowe. Czy będą powstawać osiedla na gruntach gminnych w ramach współpracy opartej o nowe przepisy dotyczące rozliczania lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. ustawy lokal za grunt? Jak deweloperzy oceniają możliwość realizacji projektów w nowym programie? Czy gminne grunty są dla nich interesujące?

    Kredyt denominowany w walucie obcej - wyrok TSUE dot. przedawnienia zwrotu pieniędzy

    Kredyt denominowany w walucie obcej. Wobec konsumenta, który zawarł umowę kredytu denominowanego w walucie obcej i nie ma wiedzy w zakresie nieuczciwego charakteru warunku zawartego w umowie kredytu, nie może obowiązywać jakikolwiek termin przedawnienia w odniesieniu do zwrotu kwot zapłaconych na podstawie tego warunku - orzekł 10 czerwca 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach dotyczących kredytów denominowanych we franku szwajcarskim (CHF), gdzie walutą spłaty było euro (EUR). Zdaniem TSUE, informacje przekazane konsumentowi przez kredytodawcę dotyczące istnienia ryzyka kursowego nie spełniają wymogu przejrzystości, jeżeli opierają się na założeniu, że parytet między walutą rozliczeniową a walutą spłaty pozostanie stabilny przez cały okres obowiązywania tej umowy.

    Jak zainwestować z sukcesem w lokal pod wynajem?

    Wynajem nieruchomości. Najważniejsze czynniki decydujące o biznesowym sukcesie inwestowania w nieruchomości na wynajem to lokalizacja, która jest dobrze skomunikowana, bliskość terenów zielonych i elastyczność funkcji.

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji. Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego, podpisana już przez prezydenta, umożliwi prowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji.

    Inteligentny dom - czego oczekują Polacy?

    Inteligentny dom. Ponad 50% Polaków deklaruje, że bardziej niż jeszcze rok temu zwraca uwagę na oszczędności na rachunkach – wynika z badania przeprowadzonego przez SW Research dla Netatmo. Potrzeba oszczędności jest najczęstszą zachętą do zakupu urządzeń smart home. Polacy kupują też inteligentne rozwiązania aby ułatwić sobie życie, co ma szczególne znaczenie teraz, gdy więcej czasu spędzamy w domu. W ciągu ostatniego roku urządzenie smart home kupił już co dziesiąty z nas.

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku. Mimo zmian w systemie rozliczeń prosumentów nadal opłacalna będzie instalacja paneli fotowoltaicznych (PV) i produkcja z nich prądu - podkreślił 9 czerwca 2021 r. wiceszef Ministerstwa Klimatu i Środowiska Ireneusz Zyska. Dodał, że ci którzy zainstalują panele do końca 2021 r. będą rozliczać się na dotychczasowych zasadach przez 15 lat.

    Powstanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę tworzącą Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej - podała Kancelaria Prezydenta RP.

    Jak długo trzeba zbierać na wkład własny dla dziecka?

    Wkład własny dla dziecka - wielu rodziców zamierza odkładać pieniądze na taki cel. Jak długo trzeba oszczędzać na wkład własny?

    Polski Ład. Dofinansowanie na mieszkanie spółdzielcze

    Polski Ład ma zapewnić dofinansowanie wkładu mieszkaniowego dla członków spółdzielni. Wspomnianym rozwiązaniem będą zainteresowane głównie małe rodziny. Spółdzielnie na razie obserwują sytuację i na pewno będą oceniać dodatkowy popyt. Jakie znaczenie będzie miał Polski Ład dla spółdzielni mieszkaniowych?

    Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?

    Koszty zakupu mieszkania. Planując zakup nieruchomości niebagatelne znaczenie ma budżet jaki możemy przeznaczyć na inwestycje. Przygotowując się do tego przedsięwzięcia warto przewidzieć wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania, aby finalnie nie zabrakło nam gotówki. Nabycie nieruchomości jest jedną z większych, jeśli nie największą inwestycją w życiu wielu osób. Jest też jednym z bardziej stresujących wydarzeń, co jest wynikiem zarówno skali ponoszonego wydatku jak i istotności zakupu.

    Jak inwestować w nieruchomości?

    Inwestowanie w rynek nieruchomości. Statystyki wskazują, że coraz więcej osób decyduje się ulokować swoje oszczędności w nieruchomościach. Ten trend ma tendencję zwyżkową, co owocuje coraz szerszym gronem osób, które zaczynają traktować inwestowanie w nieruchomości jako główne źródło utrzymania. Jak i w co najlepiej inwestować?

    Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?

    Nowa ustawa deweloperska lepiej ochroni nabywców mieszkań, ale może też uderzyć ich po kieszeni. Jakie regulacje wejdą w życie za sprawą nowej ustawy?

    Polski Ład. Budowa domów do 70 mkw. bez pozwolenia

    Polski Ład. Eksperci są zgodni, że proponowana w programie możliwość budowania domów o powierzchni do 70 mkw. bez kierownika budowy i bez dziennika budowy to niebezpieczny pomysł. Dlaczego?

    Wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe

    O 91,5% wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe – tak wynika z najnowszego, majowego odczytu BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. Co powoduje tak wysoki wzrost zainteresowania kredytami?

    Powstaje nowy rynek nieruchomości na wynajem

    Mieszkania na wynajem. Inwestorzy instytucjonalni będą najbardziej zainteresowani rynkiem nieruchomości w miastach, które są w Polsce największymi ośrodkami akademickimi.

    Znaczny wzrost cen nieruchomości w Zachodniopomorskiem

    Ceny nieruchomości. W ostatnich miesiącach zanotowaliśmy znaczny wzrost cen nieruchomości w Zachodniopomorskiem - powiedziała doradczyni gospodarcza Katarzyna Michalska. Ceny mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym wzrosły co najmniej o kilkaset złotych za metr kwadratowy.

    Czy REIT-y okażą się wsparciem dla rynku mieszkaniowego?

    Fundusze REIT. Prace nad ustawą o polskich REIT-ach zostały wznowione. Czy zdaniem deweloperów ten sposób finansowania inwestycji przyczyni się do rozwoju rynku mieszkaniowego? Jakie są plusy i minusy takiego rozwiązania? Czy inne formy finansowania są dla firm bardziej interesujące?

    Frankowicz pozwał bank - domaga się wynagrodzenia za korzystanie z kapitału

    Kredyty we frankach. Złożyłem pozew przeciwko bankowi o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z kapitału z rat zapłaconych przez okres spłaty kredytu - poinformował PAP prezes Stowarzyszenia Stop Bankowemu Bezprawiu Arkadiusz Szcześniak.

    Kuba Karliński: Szał na nieruchomości weekendowe trwa [PODCAST]

    Jak szukać odpowiedniej działki pod wymarzony dom. A może lepiej domu nie budować, tylko od razu taką działkę sprzedać? Zawiłości inwestycji na nieruchomościach wyjaśnia Kuba Karliński, który jest gościem podcastu.

    Ustawa "odorowa" od 2022 roku

    Ustawa "odorowa". Do uzgodnień międzyresortowych został skierowany projekt tzw. ustawy odorowej. Nowe przepisy określają na 500 m minimalną odległość, w jakiej może być zbudowana duża ferma zwierząt, aby zapachy nie były uciążliwe dla okolicznych mieszkańców.

    Ustawa odległościowa - uelastycznienie zasady 10H

    Projekt tzw. ustawy odległościowej mającej na celu uelastycznienie zasady 10H (zasady lokowania nowej elektrowni wiatrowej) powinien trafić do parlamentu we wrześniu lub październiku 2021 r. - oceniła wiceszefowa MRPiT Anna Kornecka. W projekcie przyjęta zostanie bezwzględna minimalna odległość (500 m) nowej elektrowni wiatrowej od zabudowań mieszkalnych.

    Kontrola nad gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa

    Gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa. Rząd chce wzmocnić kontrolę nad prawidłowym gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa, a także uprościć procedury z tym związane - podała Kancelaria Prezesa Rady Ministrów.