Kategorie

Wywłaszczenie nieruchomości pod CPK - skargi do RPO

Wywłaszczenie nieruchomości pod CPK - skargi do RPO
Wywłaszczenie nieruchomości pod CPK. Mieszkańcy gmin z obszaru planowanego Centralnego Portu Komunikacyjnego skarżą się na niepewność ws. swych nieruchomości, w oczekiwaniu na wyznaczenie szczegółowego obszaru wysiedleń. Nie wiedzą bowiem, jaki dokładnie obszar zostanie objęty wywłaszczeniem pod budowę przyszłego portu lotniczego i kiedy to nastąpi. Tymczasem rozpoczęło się już pozyskiwanie nieruchomości na podstawie umów cywilnoprawnych, zawieranych poza procedurą wywłaszczenia – w ramach tzw. Programu Dobrowolnych Nabyć. Umowy zawierane ze świadomością grożącego wywłaszczenia nie są jednak zawierane w sposób swobodny. A gdyby zamierzona inwestycja na takiej nieruchomości jednak nie powstała, to właściciel nie mógłby jej odzyskać.

Wystąpienie RPO w sprawie CPK

W związku z obawami mieszkańców terenów, które może objąć CPK,  Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Marcina Horały, pełnomocnika rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich wpływają bowiem liczne skargi zaniepokojonych mieszkańców Baranowa, Teresina, Wiskitek oraz gmin ościennych w sprawie planowanej budowy wielkiego portu lotniczego.

To jedna z największych planowanych przez rząd inwestycji. We wrześniu 2017 r. ogłoszono, że rekomendowaną lokalizacją CPK jest wieś Stanisławów w gminie Baranów. Ostateczna lokalizacja lotniska nie została jednak dotychczas potwierdzona decyzją administracyjną. Nie przeprowadzono też jeszcze analiz środowiskowych, w tym przede wszystkim ws. hałasu związanego z funkcjonowaniem ogromnego portu lotniczego.

Wywłaszczenie nieruchomości pod CPK - na co skarżą się mieszkańcy

Skarżący wskazują na iluzoryczny charakter przeprowadzanych konsultacji społecznych, jak i na niezapewnienie pełnej, wyczerpującej informacji dotyczącej planowanego procesu wywłaszczeń pod budowę inwestycji.

Reklama

Podkreślają, że choć nie ma jeszcze ostatecznej lokalizacji lotniska, rozpoczęto  Program Dobrowolnych Nabyć gruntów pod jego budowę. Zatrzymuje to ruch na rynku nieruchomości, z uwagi na niepewność inwestorów co do objęcia danej nieruchomości późniejszym wywłaszczeniem pod budowę CPK. Jednocześnie zdezorientowani właściciele gruntów nie mają pewności, czy należące do nich nieruchomości znajdą się ostatecznie na terenie objętym CPK.

Ponieważ nie jest znany m.in. zasięg oddziaływania różnych uciążliwości związanych z planowanym lotniskiem, nie jest możliwe określenie terenów, gdzie możliwa będzie bezpieczna lokalizacja zabudowy mieszkaniowej.

Obywatele wskazują, że zdarza się, gdy na teren nieruchomości znajdujących się w obszarze wstępnie zapowiedzianych wywłaszczeń pod budowę CPK - bez zgody właścicieli - wchodzą przedstawiciele inwestora, aby przeprowadzić „inwentaryzacje przyrodnicze”. Wywołuje to uzasadnione obawy mieszkańców co do podstawy prawnej wejścia na ich grunt – zwłaszcza że bez zgody właścicieli sporządzana jest dokumentacja fotograficzna działek i zabudowań. 

Reklama

Skarżący podnoszą, że konsultacje społeczne są prowadzone niezgodnie ze standardami wynikającymi z Konwencji o dostępie do informacji, udziale społeczeństwa w podejmowaniu decyzji oraz dostępie do sprawiedliwości w sprawach dotyczących środowiska, podpisanej 25 czerwca 1998 r. w Aarhus.

Chodzi o to, że konsultacje formalnie się odbywają i są obwieszczane społeczności lokalnej, lecz inwestor nie uwzględnia zgłaszanych postulatów, forsując przyjęty przez siebie wariant realizacji inwestycji. Dodatkowym utrudnieniem jest także fakt prowadzenia konsultacji w okresie pandemii Covid-19.

O podejmowanych działaniach ludzie dowiadują się de facto ze strony internetowej inwestycji. W ten sposób okazało się m.in., że ostatnio spółka Centralny Port Komunikacyjny podpisała umowę z konsultantem ds. badań terenu na obszarze przyszłego portu lotniczego. Świadczy to o bardzo wstępnym etapie przygotowań do inwestycji. Umacnia też skarżących w przekonaniu, że jeszcze przez długi czas będą oczekiwać na wyznaczenie szczegółowego obszaru wysiedleń. Nie wiedzą, w jaki sposób ukształtować swoje sprawy w przyszłości.

Ze skarg wyłania się szerszy problem dotyczący zapewnienia obywatelom odpowiedniego mechanizmu zapewniającego ich prawa - jako właścicieli nieruchomości przeznaczonych na realizację celów publicznych, które dopiero mają zostać zrealizowane. Niepewność co do sytuacji prawnej właściciela wobec planowanej realizacji jest zjawiskiem niepożądanym.

Biorąc pod uwagę, że publiczne ogłoszenie, iż rekomendowaną lokalizacją  CPK jest wieś Stanisławów w gminie Baranów, nastąpiło we wrześniu 2017 r.,  trzeba stwierdzić, iż od tego momentu grunty położone w obszarze objętym przyszłą lokalizacją zostały na wiele lat inwestycyjnie „zamrożone”.

Nie odbywa się to w sposób formalny (decyzją administracyjną czy aktem prawa miejscowego), ale faktyczny. Informacja o położeniu gruntu na terenie potencjalnej lokalizacji lotniska znacząco utrudnia korzystanie z takiej nieruchomości (uzasadniając wstrzymanie się przez właścicieli z decyzjami inwestycyjnymi) czy też dysponowanie nią – skoro w rzeczywistości jej jedynym realnym nabywcą może być właściwie Skarb Państwa albo jednostka samorządowa.

Stanowi to dla właścicieli gruntów nadmierną, nieproporcjonalną uciążliwość w korzystaniu z ich praw, podlegających konstytucyjnej ochronie. Nieprzeprowadzenie prawidłowej procedury wywłaszczeniowej uniemożliwia wszak uzyskanie odszkodowania za odjęcie lub ograniczenie prawa własności.

Dopóki nie zostanie ustalona dokładna lokalizacja CPK, dopóty koszty perspektywy budowy tej inwestycji ponosić będą właściciele gruntów położnych w zasięgu zapowiedzianego oddziaływania inwestycji.

Program Dobrowolnych Nabyć - wątpliwości RPO

W tym kontekście uzasadnione wydają się skargi obywateli na prowadzony obecnie sposób przejmowania tych nieruchomości, a polegający na zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości na podstawie Programu Dobrowolnych Nabyć - w trybie cywilnoprawnym.

Taka forma nabywania nieruchomości - bez wszczynania procedury wywłaszczeniowej i w momencie, gdy nie ma dokładnej lokalizacji lotniska -  wydaje się stać w opozycji do konstytucyjnych zasad: legalizmu (art. 7 Konstytucji) oraz zaufania obywatela do władzy publicznej, stanowiących jeden z komponentów zasady demokratycznego państwa prawa, jaką wyraża art. 2 Konstytucji. Wobec terenów, na których ma zostać zrealizowany cel publiczny zasadą powinno być wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, aby możliwe było ustalenie odszkodowania - słusznego i odpowiadającego wartości nieruchomości.

Tymczasem przejęcie nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej, zawieranej całkowicie poza procedurą wywłaszczenia - a zatem wydawałoby się w pełni dobrowolne - dla właścicieli rodzi niekorzystne skutki (poza obawami co do niekorzystnych dla właścicieli różnic w cenach nieruchomości).

Gdyby bowiem okazało się, że na danej nieruchomości zamierzona inwestycja jednak nie powstanie – czego  w wielu sytuacjach, wobec braku jednoznacznego ustalenia jej lokalizacji, wykluczyć nie można – właściciele nie będą mogli skorzystać z uprawnień określonych w przepisach o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości.

Właściciel nieruchomości, co do której sformułowano choćby ogólne plany wysiedleń, polega na organach władzy publicznej, których obowiązkiem jest właściwe przeprowadzenie wywłaszczenia na koszt państwa. Brak precyzyjnego ustalenia lokalizacji CPK powoduje, że w konsekwencji część gruntów może zostać wykupiona po niższych cenach.

Dla właścicieli rodzi to dodatkowe utrudnienie, ponieważ nie będą mogli tych nieruchomości odzyskać w trybie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Jednocześnie jakaś część gruntów może w ogóle nie zostać wykorzystana pod planowaną inwestycję - mimo początkowych zapewnień inwestora. Pewne jest zaś, że inwestycja niesie za sobą wysokie koszty społeczne w postaci m.in. przesiedleń mieszkańców z terenu planowanego lotniska i infrastruktury kolejowej. Już sama zapowiedź wywłaszczeń wywiera skutek na rynku sprzedaży nieruchomości, wpływając znacząco na obniżenie ich atrakcyjności.

Umowy sprzedaży zawierane w takich właśnie okolicznościach - ze świadomością grożącego wywłaszczenia na cele publicznoprawne - nie są zatem zawierane w sposób swobodny; istnieje tu swoisty przymus.

Dlatego w ocenie Rzecznika za wysoce niepożądaną należy uznać sytuację, w której obywatele nie mają pewności, jaki dokładnie obszar zostanie objęty wywłaszczeniem pod budowę CPK i kiedy to dokładnie nastąpi.

Nie ulega wątpliwości, że planowana inwestycja będzie oddziaływać nie tylko na nieruchomości w Baranowie, Teresinie i Wiskitkach, tj. gminach, co do których ogłoszono, że planowane są wysiedlenia obywateli, lecz zasięg ten będzie znacznie szerszy, z uwagi na konieczność realizacji infrastruktury towarzyszącej CPK, obejmującej m.in. węzeł kolejowy.

Mając na uwadze uzasadnione obawy mieszkańców zamieszkujących na terenie objętym zapowiedziami o powstaniu CPK, związane z niepewnością co do dalszego ukształtowania swych losów na dotychczas zamieszkiwanej nieruchomości, w tym m.in. wpływające na sytuację zawodową i rodzinną,  Rzecznik poprosił pełnomocnika o pełną informację w tej sprawie i ustosunkowanie się do skarg obywateli przesłanych RPO.

Wystąpienie RPO z 3 marca 2021 r. do Pełnomocnika Rządu ds. Centralnego Portu Komunikacyjnego

Źródło: Rzecznik Praw Obywatelskich
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    8 maja 2021
    Zakres dat:

    Sąd Najwyższy wydał decyzję ws. kredytów frankowych

    Kredyty frankowe. Sąd Najwyższy uznał, że roszczenia banku i konsumenta są niezależne, nie ulegają automatycznie wzajemnej kompensacji. W opinii sądu bank może żądać zwrotu świadczenia od chwili, w której umowa kredytu stała się trwale bezskuteczna, co wyznacza bieg przedawnienia.

    Jaka jest stopa zwrotu z wynajmu mieszkań?

    Wynajem mieszkania. W ostatnich latach popyt na rynku mieszkaniowym istotnie napędzały osoby, które chciały zainwestować w wynajem. Stopy zwrotu z takiego zakupu były znacznie wyższe niż oprocentowanie lokat, a rosnące dynamicznie ceny mieszkań zachęcały do inwestycji.

    Drewniane konstrukcje szkieletowe coraz popularniejsze

    Drewniane konstrukcje szkieletowe to coraz popularniejsze rozwiązanie wśród polskich inwestorów. Eksperci nie mają wątpliwości, że drewno na dobre wróciło do łask.

    Wyrok SN ws. kredytów frankowych a sektor bankowy

    Umowy kredytu frankowego. Zdaniem Związku Banków Polskich niekorzystne dla banków rozstrzygnięcia SN ws. kredytów frankowych oznaczałyby upadek części sektora bankowego. Banki nie byłyby w stanie finansować bieżących potrzeb gospodarki.

    Ceny mieszkań wzrosły od 7 do 13 proc.

    Ceny mieszkań. W ciągu roku ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym wzrosły od 7 do 13 proc., najwyższe wzrosty odnotowano w Gdańsku, Łodzi i Wrocławiu, najniższe w Warszawie - wynika z Barometru Metrohouse i Gold Finance. W dalszym ciągu duży jest udział zakupów w celach inwestycyjnych.

    Instalacja fotowoltaiczna - co warto wiedzieć?

    Fotowoltaika. Jak dobrać moc instalacji fotowoltaicznej? Gdzie montować panele? Jak sprawdza się instalacja w zależności od pogody? Jakie formalności trzeba spełnić, z jakimi kosztami się liczyć?

    Pieniądze z KPO na termomodernizację budynków na wsi

    Termomodernizacja budynków na wsi. Z budżetu Krajowego Planu Odbudowy (KPO) będą wspierane inwestycje mieszkańców wsi m.in. w zakresie termomodernizacji budynków mieszkalnych, modernizację infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, termomodernizację budynków szkół, bibliotek i domów kultury.

    Wyrok TSUE w sprawie frankowiczów – co zmienia?

    Kredyty frankowe - kolejne orzeczenia TSUE. Z wielkiej chmury mały deszcz”, „rozczarowanie”, „remis bez zwycięzcy” – to wybrane nagłówki z komunikatów medialnych. Zaskoczenie? Bynajmniej.

    Pierwszy całkowicie wydrukowany dom

    Wydrukowany domu. Holenderskie małżeństwo zamieszkało w pierwszym domu, który został w pełni wydrukowany na drukarce 3D. Jego twórcy wierzą, że może wyznaczyć trend w budownictwie mieszkalnym - poinformował "The Guardian".

    Jak duże są największe mieszkania deweloperskie?

    Duże mieszkania deweloperskie. Jaką powierzchnię mają największe mieszkania w ofercie deweloperów? W których projektach je znajdziemy? Ile kosztują? Oto sonda przeprowadzona wśród deweloperów.

    Nasiona i kompost w zamian za elektrośmieci

    Elektrośmieci. Nasiona łąk kwietnych i kompost można otrzymać w zamian ze elektrośmieci w Katowicach. Akcję współorganizują władze miasta i Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej, aby ograniczyć ilość takich odpadów wyrzucanych w nieprzeznaczonych do tego miejscach.

    Gdzie kupimy mieszkania z ogródkami?

    Mieszkania z ogródkiem. W których osiedlach znajdziemy mieszkania z ogródkami? Jaką powierzchnię mają największe? W jakich cenach oferowane są takie lokale? Oto sonda przeprowadzona wśród deweloperów.

    Kredyty frankowe. TSUE zweryfikował wiele mitów

    Kredyty frankowe. Wyrok TSUE nie przyniósł przełomu w sprawach kredytów frankowych, a tylko potwierdził dotychczasowe orzecznictwo. Trybunał nie rozstrzygnął jednej z najważniejszych kwestii, dotyczącej możliwości żądania przez bank wynagrodzenia za korzystanie z kapitału oraz przedawnienia roszczeń banku w przypadku unieważnienia umowy, i odsyła w nich do sądów krajów.

    Reforma planowania przestrzennego - likwidacja tzw. wuzetek

    Planowana reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego wyeliminuje tzw. wuzetki, czyli wydawanie decyzji o warunkach zabudowy - podkreśliła w piątek 30 kwietnia 2021 r. wiceminister rozwoju, pracy i technologii Anna Kornecka.

    Dla kogo będą budować deweloperzy?

    Wynajem instytucjonalny mieszkań (PRS). Globalny kapitał inwestycyjny, poszukujący bezpiecznych opcji na rynkach nieruchomości stawia dziś na mieszkaniówkę. Polska jest na celowników największych, światowych graczy inwestujących w sektorze PRS.

    Nieruchomości - kupować, sprzedawać czy czekać na lepszy moment?

    Decyzji o zakupie mieszkania czy domu nie warto odkładać na później, gdyż ich ceny będą stale rosnąć, zaś bardzo niskie stopy procentowe stwarzają obecnie wyjątkowo korzystne warunki dla kredytobiorców – stwierdzili uczestnicy debaty „Nieruchomości - kupować, sprzedawać czy czekać na lepszy moment?”, zorganizowanej przez PAP.

    Plan miejscowy - na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

    Plan miejscowy, czyli lektura obowiązkowa każdego amatora własnego M. Niezależnie od tego, czy mieszkanie kupujemy na własne potrzeby, dla dorastających dzieci, czy też w celach zarobkowo-lokacyjnych pod wynajem, zawsze stanowi to inwestycję. Tymczasem jak wiadomo, jakakolwiek jej odmiana ma to do siebie, że można na niej nie tylko zarobić, ale również stracić. Czy staranna lektura planu miejscowego poprzedzająca ostateczną decyzją transakcyjną może uchronić nabywcę przed niefortunną wpadką inwestycji mieszkaniowej?

    Kredyty frankowe - zawiniły nie tylko banki

    Kredyty frankowe. W sprawie kredytów frankowych zawiniły nie tylko banki, ale także instytucje nadzoru, a nawet klienci, dlatego potrzebne jest porozumienie w tej sprawie, by polski system bankowy pozostał silny i innowacyjny - uważa dr Urszula Wysocka z Wyższej Szkoły Bankowej w Warszawie.

    Co dla frankowiczów zmienia wyrok TSUE z 29 kwietnia 2021 r.?

    Kredyty frankowe. W dniu 29 kwietnia 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej odpowiedział w wyroku na pytania w tzw. sprawie kredytu frankowego, które pod koniec 2019 roku zadał Sąd Okręgowy w Gdańsku (wyrok w sprawie C-19/20). Co wynika z tego wyroku TSUE dla polskich frankowiczów?

    Jak deweloperzy oceniają bon mieszkaniowy?

    Bon mieszkaniowy. Czy bon mieszkaniowy, który ma pomóc kupującym mieszkania w pokryciu wkładu własnego do kredytu w formie dopłat lub gwarancji jest dobrym pomysłem? Czy nowa inicjatywa rządu okaże się wsparciem dla nabywców? Oto sonda przeprowadzona wśród deweloperów.

    Niższe opłaty za wywóz śmieci - będą nowe przepisy

    Niższe opłaty za wywóz śmieci Ministerstwo Klimatu i Środowiska poinformowało 29 kwietnia 2021 r., że w najbliższym czasie do Sejmu trafią kolejne zmiany zaakceptowane przez stronę samorządową, mające m.in. obniżyć koszty funkcjonowania systemu odpadowego dla mieszkańców.

    Kredyty frankowe podlegają przepisom prawa krajowego - wyrok TSUE

    Kredyty frankowe. 29 kwietnia 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE wydał wyrok, w którym orzekł, że skutki stwierdzenia przez sąd istnienia nieuczciwego warunku w umowie dotyczącej kredytu indeksowanego we franku szwajcarskim podlegają przepisom prawa krajowego, przy czym kwestia utrzymywania się w mocy takiej umowy powinna być oceniana przez sąd krajowy.

    Co z zebraniami wspólnoty mieszkaniowej w czasie epidemii?

    Zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Czy zebranie wspólnoty mieszkaniowej jest spotkaniem służbowym w rozumieniu rozporządzenia RM o nakazach i zakazach i czy może zostać zorganizowane. Jeden z dzwoniących na infolinię Rzecznika Praw Obywatelskich poinformował, że zarząd jego wspólnoty odmawia zorganizowania spotkania, bo w rozporządzeniu nie jest wymienione.

    Nowy rekord sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym

    Sprzedaż nowych mieszkań. Nowy kwartalny rekord sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. W I kwartale 2021 r. sprzedaż nowych mieszkań była wyższa o 40 proc. kwartał do kwartału.

    Obniżka czynszu dla najemców w galeriach handlowych

    Obniżka czynszu dla najemców w galeriach handlowych. Najemcy sklepów w galeriach handlowych w czasie lockdownu otrzymają obniżkę czynszu w wysokości 80 proc., a przedsiębiorcy prowadzący sklepiki szkolne pomoc finansową - zakłada projekt ustawy przyjęty przez rząd - poinformowało Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Pomoc obejmie także branżę turystyczną.