Kategorie

Ekspektatywa chroni nabywców mieszkań

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Nieruchomości Fot. Fotolia
Nieruchomości Fot. Fotolia
Fotolia
Ekspektatywa przekazuje nam prawo do objęcia przyszłych dóbr i polega na ustanowieniu odrębnej własności lokalu, po którym następuje przeniesienie własności na kupującego. Ekspektatywa pozwala kupującemu domagać się swojej należności od dewelopera w przypadku problemów z ukończeniem mieszkania lub upadłością dewelopera. Poznaj szczegóły ekspektatywy.

Na temat ekspektatywy najwięcej mogą powiedzieć osoby zawodowo związane z branżą nieruchomości. Nabywcy nowych lokali nie muszą znać wszystkich zawiłości, które dotyczą tej instytucji prawnej. Z ich punktu widzenia największe znaczenie ma bezpieczeństwo w relacjach z deweloperem – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Ekspektatywa umożliwia egzekwowanie prawa do zakupionego lokalu w przypadku nierzetelności lub bankructwa dewelopera. Właśnie dlatego osoby decydujące się na zakup nieukończonego mieszkania powinny zyskać ogólną wiedzę na jej temat.

Zobacz także: Preferencje klientów przy zakupie mieszkania

Ekspektatywa – na czym polega

Ekspektatywa zwykle jest definiowana jako prawo do dóbr, które zostaną objęte w przyszłości. Eksperci firmy Conse Doradcy Finansowi zwracają uwagę, że taka konstrukcja prawna w naturalny sposób odpowiada potrzebom rynku deweloperskiego. – Osoby, które nabywają lokal w ramach nieukończonej inwestycji muszą się pogodzić z późniejszym objęciem lokalu. Przeniesienie prawa własności nastąpi dopiero po prawnym wyodrębnieniu nieruchomości lokalowej z zabudowywanego gruntu. Taka czynność wiąże się z założeniem odrębnej księgi wieczystej. Ekspektatywa jako prawo do objęcia przyszłych dóbr gwarantuje ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na klienta. W przypadku wadliwego wykonania umowy przez dewelopera nabywca może również wnioskować do sądu o dokończenie budowy przez innego wykonawcę. Koszty ukończenia lub modyfikacji lokalu poniesie wówczas nierzetelny inwestor – tłumaczy Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” program

Rodzime prawo przewiduje pewne wymogi formalne dla ekspektatywy. Można się tutaj powołać na artykuł 9 ustawy o prawie własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Wedle wspomnianego przepisu utworzenie odrębnej własności lokalu na podstawie umowy deweloperskiej nastąpi jeśli spełnione są poniższe warunki:

– deweloper posiada prawo własności zabudowywanego gruntu

– budowa jest prowadzona na podstawie ważnego zezwolenia

– zobowiązanie dewelopera do utworzenia odrębnej własności lokalu zostało ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej

Zobacz także: Najmniejsze mieszkania w Polsce – sprawdź, gdzie są

Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi zaznacza, że wymóg ujawnienia ekspektatywy ma największe znaczenie dla nabywców powstających lokali mieszkalnych. Okazuje się bowiem, że wpis w księdze wieczystej gruntu może być dokonany tylko na podstawie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Jest to konsekwencja obowiązującego prawa, które wymaga, by przeniesienie prawa własności lokalu lub zobowiązanie do jego przeniesienia było uregulowane za pośrednictwem notariusza. – Oznacza to, że nabywcy podpisujący umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej rezygnują z ekspektatywy – zaznacza Marta Pawlikowska z Conse Doradcy Finansowi.

Ekspektatywa zwiększa bezpieczeństwo

Znaczenie ekspektatywy wzrosło po wprowadzeniu ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która potocznie jest określana jako ustawa deweloperska. Artykuł 23 ustęp 2 wspomnianego aktu prawnego stanowi, że roszczenie o przeniesienie prawa własności do powstającego lokalu zawsze musi być ujawnione w księdze wieczystej zabudowywanego gruntu. Innymi słowy ekspektatywa jest wymagana w przypadku inwestycji, które zostały objęte nową ustawą deweloperską.

Zobacz także: Cudzoziemcy są bardziej zainteresowani kupnem mieszkania w Polsce

Eksperci firmy Conse zaznaczają, że nowe uregulowania zwiększyły bezpieczeństwo klientów.

– Do tej pory nabywcy mieszkań często zawierali umowy przedwstępne w zwykłej formie pisemnej. Wprowadzenie jednolitych wymogów dla wspomnianych umów przyczyni się do wyrównania praw wszystkich nabywców. Dotychczas pozycja osób, które samodzielnie zadbały o ujawnienie swoich roszczeń w księdze wieczystej gruntu była znacznie lepsza – mówi Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Nabywcy lokali spółdzielczych

Reklama

W kontekście ekspektatywy nie można zapomnieć o rozwiązaniach prawnych, które dotyczą klientów spółdzielni. Do niedawna nabywcy lokali spółdzielczych dysponowali uprzywilejowaną pozycją wobec osób, które nabywały mieszkania u deweloperów. Bezpieczeństwo klientów spółdzielni gwarantuje artykuł 19 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Wspomniany przepis przewiduje obowiązkowe zabezpieczenie praw nabywcy w formie ekspektatywy odrębnej własności lokalu spółdzielczego. Warto również dodać, że spółdzielcza ekspektatywa zawsze podlega dziedziczeniu i zbyciu. W przypadku umowy, która jest zawierana z deweloperem sytuacja przedstawia się nieco inaczej. Możliwość dziedziczenia ekspektatywy lokalu deweloperskiego występuje zawsze. Jej zbycie na rzecz osoby trzeciej wymaga natomiast zgody inwestora.

Zarówno spółdzielcze, jak i deweloperskie ekspektatywy są coraz częstszym przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości. Ich nabywcy muszą się jednak liczyć z dodatkowymi formalnościami w trakcie procedury kredytowej. – Kredytodawcy weryfikują m.in. zaświadczenie o stanie zadłużenia dotychczasowego nabywcy lokalu. Trzeba też pamiętać, że sprzedaż ekspektatywy musi być uregulowana w formie osobnego aktu notarialnego, który jest prezentowany w banku – objaśnia Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.

Zobacz także: Kupno mieszkania w dobrej cenie

Akt notarialny nadal ważny

W ramach podsumowania przedstawiciele firmy Conse przypominają, że zmiany w zakresie obowiązkowej ekspektatywy nie dotyczą wielu inwestycji deweloperskich, które są obecnie realizowane. Większość powstających mieszkań wciąż nie jest objęta nowymi uregulowaniami. Dlatego nabywcy lokali, których sprzedaż rozpoczęła się przed 29 kwietnia bieżącego roku powinni pamiętać o sporządzeniu umowy przedwstępnej w formie notarialnej i ustanowieniu ekspektatywy – podsumowuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.

Zobacz także: Mikroapartamentowce, czyli „kompresja mieszkaniowa”

Może Cię także zainteresować
Samochód w firmie
Samochód w firmie
Tylko teraz
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    1 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Ceny mieszkań w Europie rosną szybciej niż w Polsce

    Ceny mieszkań w Europie. Ceny mieszkań oderwały się od fundamentów? Szybciej w Europie niż w Polsce – sugerują dane Eurostatu. W Polsce przez ostatnie lata ceny rosły tylko trochę szybciej niż dochody ludności. W państwach Europy Zachodniej dynamika była nawet kilkukrotnie wyższa.

    Wynajem domów w Polsce

    Wynajem domów. Wynajem domów w Polsce stanowi około 3% - 5% rynku najmu, ale jest ciekawym rozwiązaniem. Osoby zastanawiające się nad wynajmem większego mieszkania, powinny wziąć pod uwagę również dom, bo stawki czynszów za 1 mkw. są konkurencyjne. Na popularność wynajmu domów w innych krajach wpływa m.in. udział budynków jednorodzinnych w zasobie mieszkaniowym i wskaźnik urbanizacji.

    Studencie - nie daj się oszukać. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, gdy sezon w pełni

    Wynajem mieszkania - studenci. Okres wakacji aż do września to typowy sezon najmu. Wiele osób stara się zaplanować na ten czas zmianę miejsca zamieszkania. Jest zazwyczaj trochę więcej wolnego, łatwiej o urlop w pracy, jest też korzystniej ze względu na zmianę szkoły dla dzieci. Równocześnie w tym samym czasie na rynku pojawiają się osoby studiujące. Młodzież rozpoczynająca studia w nowym mieście, studenci wyższych lat zmieniają lokum. Kwestie towarzyskie, uczuciowe czy chęć uzyskania większego komfortu - to najczęstsze przyczyny zmiany kwatery przez studentów.

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych - raport NIK

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych. Z przeprowadzonej przez Delegaturę Najwyższej Izby Kontroli w Gdańsku kontroli wynika, że miasta Gdynia, Kartuzy i Tczew inwestowały w infrastrukturę miejską, jednak nie w pełni zapewniły dostęp do niej osobom z utrudnionym poruszaniem się. Analizowały potrzeby i konsultowały je z mieszkańcami, jednak nie potrafiły egzekwować właściwych rekomendacji. Każda ze zbadanych przez NIK inwestycji miała jakąś przeszkodę, utrudniającą samodzielne przemieszczanie się po mieście.

    Ilu Polaków mieszka w domach jednorodzinnych a ilu w blokach?

    Dom jednorodzinny a mieszkanie w bloku. Marzenia o wyprowadzce z bloku do domu nie są w Polsce nowością. Już dziś w domach jednorodzinnych mieszka 55% rodaków – wynika z danych Eurostatu. Problem w tym, aby decyzję o wyprowadzce podjąć świadomie.

    Kooperatywy mieszkaniowe - projekt ustawy w konsultacjach

    Kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy regulujący tworzenie kooperatyw mieszkaniowych zamieszczono 22 lipca 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji i skierowano do konsultacji publicznych. Jego celem jest upowszechnienie kooperatyw mieszkaniowych, a przez to zwiększenie dostępności mieszkań. W projekcie zrezygnowano niestety z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.

    Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

    Mieszkanie Plus - Koalicja Obywatelska domaga się zwiększenia ochrony najemców programu. Jednak objęci nią byliby także najemcy mieszkań oferowanych przez prywatne firmy i fundusze. Istnieje ryzyko, że więcej by na tym stracili niż zyskali.

    Społeczne agencje najmu od 23 lipca. Kto i jak może skorzystać z SAN?

    Społeczne agencje najmu. 23 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom mogą już powstawać społeczne agencje najmu (SAN) – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Kto i jak może skorzystać na działalności SAN?

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku – rekordowe 6 miesięcy

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku. Pierwsze półrocze 2021 roku było dla deweloperów najlepszym półroczem w historii. Notują oni rekordową sprzedaż i budują najwięcej mieszkań. Potężny popyt na mieszkania powoduje, że chociaż deweloperzy budują najwięcej w historii, to i tak ceny mieszkań idą w górę. Bardzo prawdopodobne, że deweloperów czeka najlepszy rok w historii.

    Lokalizacja mieszkania - co warto sprawdzić przed zakupem?

    Lokalizacja mieszkania. Tak naprawdę nie ma jednej definicji dobrej lokalizacji. W zależności od naszych potrzeb, miejsca pracy, etapu życia, na którym się znajdujemy czy jego stylu, sami możemy zdefiniować, czym jest tak naprawdę dobra lokalizacja. Nie ma jednego rozwiązania. Zupełnie inne potrzeby będą miały rodziny z małymi dziećmi, inne – ludzie już dojrzali, a jeszcze inne młodzi single. Jest jednak kilka czynników, które warto wziąć pod uwagę. Czym się kierować, szukając idealnego miejsca do zamieszkania?

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę - założenia projektu

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę. W Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którego celem ma być umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 (do 90 m2 powierzchni użytkowej) bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (ale w procedurze zgłoszenia), bez konieczności ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Nowe przepisy mają wejść w życie w IV kwartale 2021 roku.

    Zmiana pozwolenia na budowę po 19 września 2020 r. - skutki

    Zmiana pozwolenia na budowę. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udzielił wyjaśnień odnośnie stosowania dotychczasowych przepisów Prawa budowlanego (obowiązujących przed nowelizacją, która weszła w życie 19 września 2020 r.) w zakresie zmiany pozwolenia na budowę.

    Kompleksowa informacja o wyrobach budowlanych

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zaprasza do odwiedzenia nowej strony internetowej Punktu kontaktowego do spraw wyrobów budowlanych pod adresem punkt-kontaktowy.gunb.gov.pl. Jak zadać pytanie?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu? Ten budowlany dylemat dyskutowany był już wielokrotnie. Przede wszystkim od strony technicznej. Zagadnieniu warto jednak przyjrzeć się bliżej, także pod kątem finansowym i skalkulować rzeczywiste koszty jednego i drugiego rozwiązania. Zwłaszcza, że obecna sytuacja rynkowa zmusza do tego, by na nowo przeliczyć wydatki związane z konstrukcją dachu. Kluczowe są tu zwłaszcza dwie kwestie: rosnące ceny drewna oraz usług dekarskich.

    Jak sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w okolicy? Ruszył system SI2PEM

    Poziom natężenia pola elektromagnetycznego - system SI2PEM. Każdy zainteresowany może już sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w swojej okolicy – szybko, wygodnie i za darmo, przez internet, z dokładnością do 1 metra kwadratowego. Ruszył SI2PEM, czyli System Informacyjny o Instalacjach wytwarzających Promieniowanie Elektromagnetyczne (www.si2pem.gov.pl) - poinformowała 20 lipca 2021 r. Kancelaria Prezesa Rady Ministrów. System będzie aktualizowany wraz z kolejnymi danymi przekazywanymi przez podmioty obowiązane.

    Dlaczego mieszkania drożeją? Kiedy zaczną tanieć?

    Dlaczego mieszkania drożeją? Główną przyczyną wzrostu cen mieszkań jest malejąca ich podaż i wyższe koszty budowy - powiedział PAP wiceprezes JLL Kazimierz Kirejczyk. Dodał, że jest mało prawdopodobne, aby ceny mogły w niedalekiej przyszłości zacząć spadać. Nie widać ryzyka bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym, nawet w obliczu niskich stóp procentowych - ocenia ekspert Polskiego Instytutu Ekonomicznego. Wyjaśnia, że koszt zakupu nieruchomości rośnie nieco szybciej niż inne ceny konsumenckie, ale jest on niższy niż wzrost wynagrodzeń.

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) podobne do TBS-ów

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM). Społeczne inicjatywy mieszkaniowe w wielu kwestiach są podobne do TBS-ów, które działają w Polsce już od 25 lat. Sporą nowością ma być możliwość rozliczenia partycypacji albo dojścia do własności mieszkania. Będzie to możliwe jednak dopiero po spłacie kredytu na budowę. Rząd chce mocno wspierać społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Świadczy o tym m.in. kwota dofinansowania dla gmin uruchamiających takie instytucje (aż 1,5 mld zł).

    Ceny gazu dla gospodarstw domowych - podwyżka o 12,4% od 1 sierpnia 2021 r.

    Ceny gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 sierpnia ceny gazu dla gospodarstw domowych w taryfie największego sprzedawcy - PGNIG Obrót Detaliczny - rosną o ponad 12,4 proc. Prezes URE zatwierdził w piątek zmianę taryfy. PGNiG uzasadniło wniosek o podwyżkę rosnącymi cenami zakupu gazu na rynku.

    Inflacja w Polsce w 2021 roku – co najbardziej drożeje

    Inflacja w Polsce w 2021 roku. Rosnące ceny prądu i wywozu śmieci ciążą budżetom domowym rodaków. W sumie trudno się dziwić - oprócz rosnących cen paliw, to właśnie koszty związane z domami i mieszkaniami są głównymi powodami rosnących kosztów życia i inflacji.

    Burza, porywisty wiatr - jak zachować bezpieczeństwo, jak zabezpieczyć dom

    Burza i wichura a bezpieczeństwo. Jak zachować bezpieczeństwo podczas burzy i wichury? Jak zabezpieczyć dom? Gdzie najlepiej schronić się przed burzą? Jak zachować się podczas burzy w górach, na otwartej przestrzeni, nad wodą? Radzą eksperci z Rządowego Centrum Bezpieczeństwa.

    Ceny mieszkań wciąż rosną. Czy będzie jeszcze drożej?

    Ceny mieszkań. Niewystarczająca podaż lokali przy zawrotnym popycie, wciąż rosnąca inflacja i koszty budowy - jednym słowem było drogo, a będzie jeszcze drożej. Powodem kolejnych wzrostów może okazać się m.in. powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

    Czy warto mieć pompę ciepła w swoim domu?

    Pompa ciepła. Jeszcze dziesięć lat temu pompa ciepła była niszową technologią. W 2010 roku sprzedano zaledwie siedem tysięcy sztuk w skali kraju. Obecnie jest to blisko siedem razy więcej w ujęciu rocznym. W 2030 roku łączna liczba instalacji tego źródła ciepła w Polsce może przekroczyć milion. Ze względu na fakt, że jest to stosunkowo nowe rozwiązanie – budzi dużą ciekawość i wiele pytań. Dlaczego warto mieć pompę ciepła w domu i na co zwrócić uwagę rozważając taką inwestycję?

    Prąd 3.0 i zmiana rozliczeń prosumentów a perspektywy dla fotowoltaiki w Polsce

    Fotowoltaika w Polsce. Ostatnie tygodnie na rynku fotowoltaiki były intensywne. Najpierw do opinii publicznej trafiła informacja o planowanych zmianach systemu rozliczeń dla prosumentów. Następnie przedstawione zostały szczegóły programu Mój Prąd 3.0. Nie zabrakło obaw o to, w jakich barwach maluje się przyszłość fotowoltaiki w Polsce. W jakim kierunku dalej będzie rozwijał się rynek oraz jakich zmian wymaga? Wyjaśniają eksperci Agnieszka Kozłowska-Korbicz oraz Krzysztof Bukała.

    Kiedy przedawniają się roszczenia o zapłatę rat kredytu wymagalnych przed wypowiedzeniem umowy?

    Raty kredytu - przedawnienie. Rzecznik Finansowy złożył wniosek o uchwałę Sądu Najwyższego ws. terminu przedawniania się roszczeń o zapłatę rat kredytu wymagalnych przed wypowiedzeniem umowy – poinformowało 14 lipca 2021 r. biuro rzecznika. Rzecznik Finansowy zaobserwował istotną rozbieżność w orzecznictwie w tym zakresie.

    Ulgi w podatku dla "zielonych" budynków

    Zwolnienia z podatku od nieruchomości "zielonych" budynków. Co najmniej przez rok katowickie budynki z zielonymi dachami, fasadami lub tzw. ogrodami wertykalnymi będą całkowicie lub częściowo zwolnione z podatku od nieruchomości - zakłada przygotowany przez Urząd Miasta projekt. Samorząd chce premiować tych, którzy przyczyniają się do zazieleniania miasta.