Kategorie

Różne stawki VAT przy zakupie pokoju hotelowego

Lion's House
Lion's House – firma doradcza specjalizująca się w obsłudze osób zamożnych
Pokój hotelowy. Fot. Fotolia
Pokój hotelowy. Fot. Fotolia
Stawki VAT przy zakupie pokoju hotelowego to 8% i 23%. Z czego wynikają różne stawki VAT i jak odzyskać taki podatek?

Inwestycja w pokoje hotelowe  to coraz popularniejsza forma lokaty kapitału. Dane o transakcjach przeprowadzonych przez Lion’s House i Home Broker wskazują, że takich inwestycji było w 2011 roku pięciokrotnie więcej niż w 2010. Można się spodziewać, że w tym roku ich popularność będzie dalej rosła z uwagi na relatywnie wysoką stopę zwrotu względem ponoszonego ryzyka.

Zobacz także: Rośnie popularność condohoteli

Szacując rentowność inwestycji w taką nieruchomość, czyli potencjalny roczny przychód z najmu względem wartości netto pokoju hotelowego, trzeba uwzględnić podatek VAT. Cena, którą inwestor musi zapłacić za nieruchomość, zawiera bowiem VAT, ale podatek ten można „odzyskać”. Wysokość podatku, a także termin, w jakim wraca on na konto posiadacza nieruchomości, wpływa jednak na wysokość stopy zwrotu z inwestycji w pierwszym roku. Gotówka „zamrożona” w podatku nie pracuje bowiem przez kilka miesięcy. Co więcej, im stawka podatku jest wyższa, tym więcej trzeba jej zgromadzić, bo banki finansujące zakup pokoi hotelowych standardowo nie kredytują tej części ceny nieruchomości, która odpowiada podatkowi VAT (kredytują tylko cenę netto).

Ile czasu na zwrot VAT?

Aby móc obniżyć podatek należny (do zapłacenia) o podatek naliczony, jaki wynika z faktury zakupowej, nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej, ale trzeba zarejestrować się jako tzw. podatnik VAT czynny (koszt ok. 170 zł).

Prawo do odliczenia przysługuje w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Oznacza to, że odliczenia zawartego w cenie nabycia VAT można dokonać tylko wtedy, gdy zakupiony lokal służy do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Nie skorzystają więc z niego te osoby, które wybiorą zwolnienie z VAT, do czego mają prawo, jeśli osiągana przez nie sprzedaż nie przekracza 150 tys. zł rocznie.

Aby móc korzystać z odliczenia VAT, bardzo ważne jest też spełnienie innego warunku – wynajem pokoju musi odbywać się za pośrednictwem firmy, która zajmuje się poszukiwaniem najemców. W przeciwnym wypadku będziemy mieć bowiem do czynienia z tzw. najmem na własny rachunek. A w tej sytuacji (jeśli pokój wynajmowany jest na cele mieszkalne) nie będzie nam przysługiwać prawo do odliczenia, a tym samym zwrotu VAT zawartego w cenie nabycia.

Zobacz także: Lokal handlowy w inwestycji deweloperskiej


Jeżeli kwota podatku naliczonego w danym miesiącu (lub kwartale) jest wyższa od kwoty podatku należnego, możliwe są dwa rozwiązania. Albo obniża się o tę kwotę zobowiązanie za następny miesiąc (kwartał), albo występuje o zwrot różnicy do urzędu skarbowego. O ile więc nie jest się w tak komfortowej sytuacji, że w danym okresie rozliczeniowym VAT zawarty w cenie pokoju hotelowego niweluje nam VAT należny fiskusowi (czyli wynikający ze sprzedaży lub świadczenia usług), trzeba wystąpić o zwrot VAT-u do urzędu skarbowego. Urząd skarbowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu 60 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej (dłużej, bo do 180 dni, będą czekały te osoby, które nie wykonały czynności opodatkowanych, czyli nie wynajmowały pokoju w okresie rozliczeniowym).

Zobacz także: Powstaną nowe biurowce na Woli?

Co ciekawe, stawka VAT stosowana wobec lokali w konkretnych inwestycjach jest zróżnicowana. Może to być zarówno 23%, jak i 8%. Może się nawet okazać, że w jednym budynku część lokali jest sprzedawanych ze stawką obniżoną, a inne – z podstawową. Lion’s House sprawdził, jak sytuacja wygląda w wybranych inwestycjach z gwarantowaną cena najmu.

Co obniża opłacalność wynajmu?

Gdyby inwestor stał przed wyborem identycznie atrakcyjnych ofert dwóch gotowych pokoi hotelowych, w przypadku których jeden byłby opodatkowany stawką 8%, a drugi stawką 23%, lepiej wybrać pierwszą z ofert. W związku z tym, że nawet przez pół roku nabywca musi czekać na zwrot VAT, wybierając lokal ze stawką 23%, okresowo musi zainwestować większy kapitał, przez co osiąga niższą rentowność oraz ponosi większe koszty utraconych korzyści – pieniądze zamiast na koncie fiskusa mogłyby bowiem pracować na przykład na lokacie.

Przyjmując, że inwestor wybrał lokal w cenie 200 tys. zł netto z rentownością na poziomie 9% rocznie, to do czasu uzyskania zwrotu VAT kapitał zainwestowany w lokal przy stawce podatku 8% wynosi 216 tysięcy, a przy stawce 23% – 246 tysięcy. Czynsz otrzymywany co miesiąc na poziomie 1,5 tysiąca generuje więc okresowo rentowność nie 9% (jak po zwrocie VAT), ale odpowiednio 8,3% lub 7,3%. Ponadto inwestor, który wybierze lokal opodatkowany stawką 23%, zamiast 8%, musi dysponować kapitałem o 30 tys. zł wyższym. Trzymając te pieniądze przez pół roku na dobrze oprocentowanej lokacie może liczyć na 900 zł odsetek, co stanowi koszt utraconych korzyści przy wyborze pokoju opodatkowanego stawką podstawową.

Zobacz także: Rośnie popularność nieruchomości wakacyjnych


Skąd różne stawki VAT?

Skąd bierze się sytuacja, w której do zakupu pokoju hotelowego raz ma zastosowanie stawka 8%, a raz 23%? Aby można było transakcję opodatkować stawką obniżoną, lokal musi spełniać wymagania budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Zobacz także: Biurowiec Grzybowska 81: GALERIA

Ustawa o VAT wyjaśnia, że budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym to:

  1. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
  2. lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Społeczny program mieszkaniowy może także objąć domy jednorodzinne, których powierzchnia nie przekracza 300 mkw., a w przypadku lokali mieszkalnych 150 mkw. Gdy nieruchomości są większe, to wobec każdego kolejnego metra będzie miała zastosowanie podstawowa stawka VAT (23%).

Obiekt budownictwa mieszkaniowego to budynek mieszkalny stałego zamieszkania sklasyfikowany w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. To ma miejsce podział na budynki jednorodzinne (np. wille, pawilony, domki wypoczynkowe), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (np. budynki samodzielne lub bliźniacze o dwóch lub więcej lokalach; nie dotyczy to hoteli) oraz budynki zbiorowego zamieszkania (np. domy opieki społecznej, domy studenckie). Idąc dalej, stawka 8% będzie też obowiązywała w przypadku lokali mieszkalnych, które są częściami budynków niemieszkalnych wymienionych w dziale 12 wskazanej klasyfikacji. Znajdują się tam m. in. hotele i budynki zakwaterowania turystycznego. W efekcie jeśli w hotelu znajduje się też mieszkania lub kilka mieszkań, to wobec tych nieruchomości będzie miała zastosowanie stawka 8%.

O tym, czy dany lokal będzie uznany za mieszkalny, decyduje w pierwszej kolejności przeznaczenie gruntu, na którym ma powstać budynek. W zgodzie z nim musi powstać projekt architektoniczno-budowlany, którego wykonanie jest następnie weryfikowane na etapie odbioru budynku. Deweloper określając swoje wymagania odnośnie do charakteru budynku i znajdujących się w nim lokali, nie ma więc pełnej dowolności. Wynik pracy architekta stanowi bowiem kompromis pomiędzy oczekiwaniami dewelopera, przeznaczeniem gruntu a wymaganiami stawianymi przez prawo wobec charakterystyki samych lokali mieszalnych (szczególnie chodzi tu o rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Jedynie gdy wszystkie te wymagania spełni pokój w hotelu, będzie wobec niego można zastosować 8% VAT-u. W przeciwnym wypadku lokal będzie miał charakter użytkowy, zatem zastosowanie będzie mieć stawka 23%.

Zobacz także: Wieżowiec Cosmopolitan (Hines/Twarda Tower): GALERIA

Autorzy: Artur Wach, Katarzyna Rola-Stężycka

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszej oferty
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Tylko teraz
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    19 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Dotacje na wymianę pieców w budynkach wielorodzinnych i Mój Prąd 4.0. - w 2022 roku

    Dotacje na wymianę pieców i Mój Prąd 4.0. Trzecia edycja programu Mój Prąd, z budżetem przekraczającym 530 mln zł, wciąż cieszy się rekordową popularnością. Do tej pory do NFOŚiGW wpłynęło już ok. 150 tys. wniosków o dofinansowanie przydomowej fotowoltaiki. Fundusz szacuje, że budżet programu wystarczy w sumie na sfinansowanie ok. 178 tys. wniosków i przy obecnym tempie za chwilę się wyczerpie. NFOŚiGW pracuje już jednak nad uruchomieniem kolejnej, czwartej edycji, która ma zachęcić prosumentów do autokonsumpcji energii wytwarzanej w gospodarstwach domowych. Trwają też prace nad poszerzeniem kolejnego, popularnego programu Czyste Powietrze o dotacje na wymianę kopciuchów w budynkach wielolokalowych.

    Duży popyt na mieszkania. Problemem deficyt gruntów

    Popyt na rynku mieszkaniowym nie słabnie, gdyż Polacy chcą kupować nowe mieszkania, a rynek jest chłonny. Powodem jest wysoki deficyt mieszkań, jeden z najniższych, na tle krajów UE, wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, a także sprzyjająca sytuacja makro – ocenia członek zarządu Grupy Murapol Iwona Sroka.

    Gaz dla gospodarstw domowych droższy o 7,4% od 1 października

    Cena gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 października 2021 r. gospodarstwa domowe korzystające z taryfy PGNiG Obrót Detaliczny zapłacą za gaz więcej o 7,4 proc. PGNiG poinformowało w czwartek 16 września 2021 r., że Prezes URE zaakceptował wniosek o podwyżkę cen w taryfie. Zmiana będzie obowiązywać od października do końca 2021 roku. Stawki opłat abonamentowych oraz stawki za dystrybucję paliw gazowych pozostały bez zmian.

    Nieważność decyzji administracyjnych - co się zmienia od 16 września 2021 r.

    Nieważność decyzji administracyjnych. Jeśli od decyzji administracyjnej minęło 30 lat nie wszczyna się postępowania w sprawie jej zakwestionowania - stanowią przepisy, które weszły w życie w czwartek 16 września 2021 r. Niezakończone postępowania ws. nieważności decyzji, wszczęte po 30 latach od ich ogłoszenia, zostają umorzone.

    Katowice. Kolejna edycja programu „Mieszkanie za remont”

    Program „Mieszkanie za remont”. 50 lokali w różnych częściach Katowic znalazło się w tegorocznej edycji miejskiego programu "Mieszkanie za remont", umożliwiającego wynajęcie od miasta mieszkania na preferencyjnych warunkach w zamian za jego odnowienie.

    Większość studentów mieszka u rodziny lub znajomych

    Studenci na rynku nieruchomości. Rynek wynajmu nieruchomości zmienił się istotnie w czasie pandemii. Wzrosła liczba studentów mieszkających u rodziny lub znajomych i nieponoszących opłaty za najem – z poziomu 27% w 2020 r. do 52% w 2021 r. Jednocześnie, spadł odsetek wynajmujących nieruchomości (z 51% do 33%). Centrum AMRON, we współpracy z Warszawskim Instytutem Bankowości i koordynatorami Programu Edukacyjnego „Nowoczesne Zarządzanie Biznesem”, opublikowało raport „Studenci na rynku nieruchomości 2021”. Jednocześnie zapowiedziano, że już w drugiej połowie września 2021 r. zostanie opublikowana kolejna edycja raportu „Portfel studenta” nt. sytuacji finansowej polskich studentów.

    UOKiK zaleca rozwagę przy kupnie nieruchomości na kredyt

    Kupno mieszkania na kredyt. Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie istotnie wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy powodujące obniżkę dochodów - przestrzega UOKiK.

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową - zmiany od 9 września

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową. W dniu 9 września 2021 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, dzięki której wspólnoty mieszkaniowe będą mogły łatwiej nabywać grunty na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości budynkowych.

    W sektorze hotelowym nadal duża niepewność

    Działalność obiektów hotelowych. Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia.

    Niedobór gruntów i drogie materiały budowlane zwiększają ceny mieszkań

    Wzrost cen materiałów budowlanych i kurcząca się podaż gruntów inwestycyjnych to obecnie dwie największe bolączki deweloperów mieszkaniowych. – Dziś widzimy na rynku takie sytuacje, że na niektórych inwestycjach generalny wykonawca schodzi z budowy, bo wie, że nie jest w stanie jej udźwignąć w cenie, na którą podpisał kontrakt. To oczywiście przekłada się później na inwestorów i na kupujących nieruchomości – mówi Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group. Jak szacuje, średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce jest dziś o około 1–1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku, a w przyszłym trzeba się spodziewać kolejnej, około 15-proc. podwyżki.

    GUS: w Polsce na koniec 2020 r. było ponad 15 mln mieszkań

    Zasoby mieszkaniowe. W Polsce według stanu na koniec 2020 r. odnotowano ponad 15 mln mieszkań (wzrost o 1,4 proc. w porównaniu do stanu na koniec 2019 r.), o łącznej powierzchni użytkowej 1 118,8 mln mkw., w których znajdowało się 57,4 mln izb – poinformował GUS.

    Wywołany pandemią boom mieszkaniowy trwa

    Ceny nieruchomości mieszkaniowych biją rekordy na całym świecie. W czerwcu 2021 roku został zanotowany wzrost cen nieruchomości średnio o 9,2 proc. w 55 krajach i regionach w ujęciu rok do roku – wynika z raportu kwartalnego Global House Price Index Q2 2021.

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego - co warto wiedzieć?

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Właśnie postanowiłeś, że złożysz wniosek o kredyt hipoteczny i zrealizujesz swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność. Jednak zanim bank przyzna Ci środki, powinieneś uzbroić się w wiedzę, która jest potrzebna przyszłemu kredytobiorcy. Wiesz już wszystko na temat parametrów oferty, która Cię zainteresowała, wiesz jakie czynnik wpływają na całkowity koszt kredytu, itp.? A co z ubezpieczeniem? Na jego temat istnieje wiele mitów.

    Rekord deweloperów - 250 tys. mieszkań w budowie

    Mieszkania w budowie. W lipcu 2021 roku w budowie pozostawało prawie 245 tys. mieszkań deweloperskich – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane GUS. To historyczny rekord. Najnowszy odczyt jest aż o 26% lepszy niż przed rokiem.

    W pandemii wzrosło zainteresowanie mieszkaniami na parterze

    Mieszkania na parterze. W pandemii stopień wyprzedania mieszkań na parterze wzrósł w Warszawie z 61,5 proc. we wrześniu 2020 r. do 83,8 proc. w lipcu 2021 roku - wynika z analizy serwisu tabelaofert.pl. Eksperci serwisu wskazują, że wzrost popytu na mieszkania na parterze, raczej utrzyma się w kolejnych miesiącach.

    Polacy chcą mieszkać "inteligentnie"

    Inteligentny dom. Zaawansowane nowinki technologiczne nie są już fanaberią najbogatszych. Technologia nie tyle zmieniła rzeczywistość, co po prostu stała się nową rzeczywistością. Nic więc dziwnego, że zawitała ona również do branży deweloperskiej, a kupujący coraz chętniej wybierają te osiedla, na których nie brakuje rozwiązań smart.

    Inwestowanie w nieruchomości - co się opłaca?

    Inwestowanie w nieruchomości. Rekordowy wzrost inflacji o 5,4% w skali roku spędza sen z powiek Polaków. Są ku temu powody, ponieważ takiego wzrostu nie odnotowaliśmy przez ponad 2 dekady. W celu zabezpieczenia oszczędności, obywatele inwestują w nieruchomości. Sprawdzamy, jak przy tak wysokich cenach oraz popycie zrobić to mądrze.

    Zmienia się cel kupowania mieszkań

    Rynek mieszkań na krótkoterminowy wynajem odbudowuje się. Jednak w zmodyfikowanej wersji, aby można było elastycznie zmieniać przeznaczenie lokali.

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej - ceny montażu płyt G-K, malowania, fit-outu

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej. Boom budowlany sprawił, że ceny niektórych surowców biją w ostatnich miesiącach kolejne rekordy. Wełna mineralna, płyty OSB czy ściany G-K – w hurtowniach momentami brakowało niektórych materiałów. Czy w tej sytuacji możemy spodziewać się obniżek kosztów wykończenia powierzchni biurowych? Na podstawie danych zgromadzonych na przestrzeni lat przez firmę zajmującą się fit-outem (tj. rearanżacją wnętrz) sprawdzamy prognozy na najbliższe miesiące.

    Do 2028 r. ma powstać 90 tys. mieszkań na wynajem

    Najem instytucjonalny. Obecnie w Polsce najem instytucjonalny oferuje 7,3 tys. mieszkań, z czego 4 tys. należy do PFR Nieruchomości. Rynek ten jednak gwałtownie rośnie. Do 2028 roku ma powstać 90 tys. takich lokali na wynajem.

    Co trzecie mieszkanie kupowane w celach inwestycyjnych

    Rynek mieszkaniowy. 34 proc. zakupów mieszkań na rynku wtórnym ma podłoże inwestycyjne - wynika z raportu Metrohouse i Gold Finance. Firmy podkreślają, że boom zakupowy na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze mimo zapowiedzi podwyżek stóp procentowych.

    Kupno mieszkania - jaka forma zapłaty jest najbezpieczniejsza

    Kupno mieszkania. Jak bezpiecznie płacić cenę nabywanej nieruchomości? Czy lepiej płacić przy podpisaniu aktu notarialnego, przed, czy po podpisaniu umowy sprzedaży? Czym jest depozyt notarialny? Wyjaśnia Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości.

    Polacy kupują mieszkania za gotówkę

    Rynek nieruchomości wciąż notuje hossę, a deweloperzy budują nowe osiedla, by móc sprawnie odpowiedzieć na olbrzymi popyt rynkowy. Co ciekawe, większość lokali jest dziś nabywanych za gotówkę. Polacy w pierwszym kwartale bieżącego roku kupili w ten sposób 12 tysięcy mieszkań o łącznej wartości 6 miliardów złotych. Dlaczego Polacy kupują mieszkania za gotówkę?

    Bezpłatne konsultacje inżynierów budownictwa - 25 września w całej Polsce

    Budowa, eksploatacja czy remont własnego obiektu zawsze budzą wiele pytań i wątpliwości. Inżynierowie budownictwa postanowili wesprzeć Polaków w tych działaniach i służyć radą w ramach ogólnokrajowej, jednodniowej akcji w blisko 100 punktach konsultacyjnych w całej Polsce. Wydarzenie „Dzień Otwarty Inżyniera Budownictwa. Budowa, eksploatacja, remont Twojego obiektu” zaplanowano na 25 września 2021 r. (sobota). Konsultacje są bezpłatne.

    Polski Ład w budownictwie mieszkaniowym - Rada Ministrów przyjęła projekty ustaw

    Polski Ład w budownictwie mieszkaniowym. Mieszkanie bez wkładu własnego oraz ułatwienia w budowie domów mieszkalnych do 70 m2 to dwa flagowe projekty Polskiego Ładu, które zostały przyjęte przez Radę Ministrów 8 września 2021 r. Nowe rozwiązania poprawią sytuację mieszkaniową polskich rodzin. Pomoże w tym wsparcie państwa w uzyskaniu i spłacie kredytu mieszkaniowego oraz uproszczenie procedury budowlanej w przypadku małych domów mieszkalnych do 70 m2.