Kategorie

Deweloperzy zaczną wynajmować mieszkania?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Wynajem mieszkania. Fot. Fotolia
Wynajem mieszkania. Fot. Fotolia
Fotolia
Fotolia
Czy wzrost zainteresowania wynajmem spowoduje, że deweloperzy zaczną wynajmować mieszkania? Jak kształtuje się sytuacja na rynkach pierwotnym i wtórnym?

Ostatnie doniesienia mediów z rynku nieruchomości informują o rosnącej przewadze zainteresowania wynajmem mieszkań nad ich zakupem, co monitorują np. popularne portale nieruchomościowe. W serwisie oferty.net tę przewagę oceniono na 30 proc. Jeszcze ciekawiej sytuacja ta prezentuje się u pośredników nieruchomości, gdzie zdarzają się dni, że na każde zapytanie o  sprzedaż przypada kilka dotyczących wynajmu mieszkania. Jak na polskie warunki to sytuacja raczej niestandardowa, sygnalizująca szkodliwy z punktu widzenia koniunktury rynkowej proces pogłębiania zachowawczej postawy potencjalnych nabywców mieszkań. Tego typu okoliczności poniekąd korespondują z sytuacją, jaka miała miejsce na przełomie lat 2008/09, czyli w okresie bezpośrednio po upadku banku Lehman Brothers. Wtedy także handel nieruchomościami mieszkaniowymi dramatycznie spowolnił i na pewien czas ustąpił miejsca wynajmowi, który stał się głównym czynnikiem rynkowej aktywności.  Wtedy jednak już pod koniec roku (2009) sytuacja wróciła do normy, przez którą należy rozumieć wzrost wolumenu handlu mieszkaniami do takiego poziomu, który szczęśliwie zanegował lansowane wcześniej tezy o krachu na krajowym rynku nieruchomości.

Zobacz także: Sprzedaż mieszkania trwa coraz dłużej

Nowe, puste mieszkania

Reklama

Dziś sytuacja ma się nieco inaczej. Krachem nikt wprawdzie nie straszy, jednak pojawiają się inne sygnały, których źródło pochodzenia i wymowa raczej nie zwiastują prosperity. Przykładem tego jest ostatnia inicjatywa Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, która zakłada rozszerzenie najmu okazjonalnego na firmy deweloperskie poprzez nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów. Wiceminister zabierający głos w tej sprawie oszacował ilość „nowych pustych mieszkań, na które nie ma chętnych”, a które mogłyby zostać wynajęte, na okrągłe 50 tysięcy. W rzeczywistości wielkość ta dotyczy zasobu lokali dostępnych u deweloperów, z czego ok. 1/3 to mieszkania gotowe. Jednak jeśli sprawy pójdą w złym kierunku, to zapewne niebawem i znacznie większa liczba zalegających pustostanów stanie się realna. Czy w takiej sytuacji deweloperzy zdecydują się na dywersyfikację swego biznesowego profilu ze sprzedażowego także na wynajem?

– To raczej wątpliwe. – twierdzi Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com. – Za to jest niestety raczej pewne, że rodzime gremia rządowe mają absolutne przekonanie czekającego nas w najbliższej przyszłości głębokiego regresu w sprzedaży mieszkań, w związku z czym poszukują trochę po omacku odpowiedniego koła ratunkowego, które będzie można w razie czego rzucić deweloperom. – dodaje Jarosław Jędrzyński.

Zobacz także: Wynajem mieszkania czy kredyt?


Wynajmij i kup

Burzliwe dyskusje na temat możliwości rozszerzenia przedmiotu działalności deweloperów o wynajem już raz miały miejsce 3 lata temu we wspominanym wyżej „kryzysowym” 2009 roku. Można powiedzieć, że to nic nadzwyczajnego, skoro inna definicja dewelopera używana np. przez GUS to „inwestor budujący na sprzedaż lub wynajem”. Jednak tak naprawdę liczne przymiarki do tego typu działalności, odmieniane w dodatku przez różne przypadki (np. „najem z opcją wykupu”) dotychczas spalały na panewce i w gruncie rzeczy stały się nieodzownym elementem krajobrazu słabnącej mieszkaniówki. Produkcja na większą skalę lokali na wynajem przez deweloperów w obecnych warunkach rodzimego rynku nieruchomości to rzecz ryzykowna i trudna, o ile w ogóle możliwa. Powodów jest wiele.

Zobacz także: Wynajem mieszkań przyniósł wysokie straty

Deweloperzy boją się wynajmu

Tego typu działalność wymagałaby przede wszystkim odpowiedniej przebudowy struktur sprzedażowych firm deweloperskich na uniwersalne, tzn. dostosowane także do wynajmu lokali mieszkalnych. Kolejnym problemem i wyzwaniem byłoby zbudowanie profesjonalnych zespołów zarządzających często dużymi kompleksami mieszkaniowymi przeznaczonymi na wynajem. Wreszcie tysiące lokali w inwestycjach przeznaczonych na ten rodzaj działalności musiałyby być nie tylko wykańczane „pod klucz”, lecz także w pełni wyposażane. Wszystko to wymagałoby zaangażowania znacznych sił i środków bez jakiejkolwiek gwarancji ich zwrotu. 

Innym problemem jest kalkulacja rentowności tego typu przedsięwzięcia.

– Przede wszystkim chodzi o różnice w zwrocie z inwestycji, który w przypadku najmu byłby kilkakrotnie dłuższy niż przy sprzedaży, wynosząc nawet kilkanaście lat. Prawdopodobieństwo opłacalności biznesu polegającego na wynajmie inwestycji wybudowanej na kredyt, w dodatku przy braku jakichkolwiek gwarancji wysokości przychodów w perspektywie długoterminowej, byłoby co najmniej wątpliwe, a na pewno trudne do oszacowania. – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

Zobacz także: Sprzedajesz mieszkanie? Pamiętaj o tym


Kolejny mankament to rodzime regulacje prawne, które nawet po zapowiadanych zmianach wydają się mocno problematyczne. Najem okazjonalny, który miał być „lekiem na całe zło” ustawy o ochronie praw lokatorów, okazał się kolejnym bublem prawnym, którego dość oryginalna konstrukcja skutecznie pozbawiła perspektyw szerszego zastosowania. Czy deweloperzy, a zwłaszcza ewentualni potencjalni najemcy ich lokali byliby zainteresowani zmianą tego stanu? Mało prawdopodobne.

Zobacz także: Deweloperzy budują nawet zimą

Wreszcie pozostaje rynek wtórny. O ile w przypadku sprzedaży konkurencją dla deweloperów są przede wszystkim inni deweloperzy, o tyle – jak utrzymują specjaliści z portalu RynekPierwotny.com – w kwestii najmu rynek wtórny to dla firm deweloperskich poważne zagrożenie. Ich zdaniem wynika to przede wszystkim z ogromnej podaży lokali, w pełni zaspokajającej potrzeby rynku, która w obecnych warunkach ekonomicznych przybiera w dodatku z każdym dniem za sprawą przenoszenia ofert wcześniej przeznaczonych do sprzedaży, których właściciele nie akceptują aktualnych, coraz niższych cen. Poza tym rodzimy rynek najmu to wg różnych szacunków  w około 80 proc. szara strefa. W sumie oznacza to tyle, że powszechne wejście deweloperów na rynek najmu przypominałoby przystąpienie do konkurencji sportowej typu „bieg z przeszkodami”, w dodatku z przeciwnikiem będącym na dopingu.

Sytuacja na Zachodzie

W cywilizowanych krajach o zaawansowanych gospodarkach rynkowych na całym świecie od Azji po Amerykę problem budownictwa mieszkaniowego na wynajem rozwiązują m.in. wysoce specjalistyczne fundusze nieruchomościowe, wśród których wyróżniają się tzw. REIT-s (Real Estate Investment Trust), które inwestują w nieruchomości także mieszkaniowe, odkupując lub wręcz zamawiając je u deweloperów, a następnie nimi profesjonalnie zarządzają, zyski wypłacając w formie dywidendy swoim akcjonariuszom. Fundusze te inwestują jednak głównie w obiekty komercyjne (biura, centra handlowe, magazyny, hotele itp.), także coraz chętniej w te zlokalizowane w Polsce. Czy zatem rodzimi deweloperzy doczekają się kiedyś ofert współpracy z tego typu instytucjami?  Zapewne tak, jednak najpierw krajowym rynkiem wynajmu mieszkań musi przestać rządzić szara strefa, a rentowność tego typu działalności musi zacząć wreszcie przewyższać oprocentowanie kilkumiesięcznej lokaty w pierwszym lepszym banku.

Zobacz także: Deweloperzy zapobiegną kryzysowi na rynku nieruchomości?

Może Cię także zainteresować
Samochód w firmie
Samochód w firmie
Tylko teraz
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    24 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Kooperatywy mieszkaniowe - projekt ustawy w konsultacjach

    Kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy regulujący tworzenie kooperatyw mieszkaniowych zamieszczono 22 lipca 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji i skierowano do konsultacji publicznych. Jego celem jest upowszechnienie kooperatyw mieszkaniowych, a przez to zwiększenie dostępności mieszkań. W projekcie zrezygnowano niestety z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.

    Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

    Mieszkanie Plus - Koalicja Obywatelska domaga się zwiększenia ochrony najemców programu. Jednak objęci nią byliby także najemcy mieszkań oferowanych przez prywatne firmy i fundusze. Istnieje ryzyko, że więcej by na tym stracili niż zyskali.

    Społeczne agencje najmu od 23 lipca. Kto i jak może skorzystać z SAN?

    Społeczne agencje najmu. 23 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom mogą już powstawać społeczne agencje najmu (SAN) – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Kto i jak może skorzystać na działalności SAN?

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku – rekordowe 6 miesięcy

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku. Pierwsze półrocze 2021 roku było dla deweloperów najlepszym półroczem w historii. Notują oni rekordową sprzedaż i budują najwięcej mieszkań. Potężny popyt na mieszkania powoduje, że chociaż deweloperzy budują najwięcej w historii, to i tak ceny mieszkań idą w górę. Bardzo prawdopodobne, że deweloperów czeka najlepszy rok w historii.

    Lokalizacja mieszkania - co warto sprawdzić przed zakupem?

    Lokalizacja mieszkania. Tak naprawdę nie ma jednej definicji dobrej lokalizacji. W zależności od naszych potrzeb, miejsca pracy, etapu życia, na którym się znajdujemy czy jego stylu, sami możemy zdefiniować, czym jest tak naprawdę dobra lokalizacja. Nie ma jednego rozwiązania. Zupełnie inne potrzeby będą miały rodziny z małymi dziećmi, inne – ludzie już dojrzali, a jeszcze inne młodzi single. Jest jednak kilka czynników, które warto wziąć pod uwagę. Czym się kierować, szukając idealnego miejsca do zamieszkania?

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę - założenia projektu

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę. W Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którego celem ma być umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 (do 90 m2 powierzchni użytkowej) bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (ale w procedurze zgłoszenia), bez konieczności ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Nowe przepisy mają wejść w życie w IV kwartale 2021 roku.

    Zmiana pozwolenia na budowę po 19 września 2020 r. - skutki

    Zmiana pozwolenia na budowę. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udzielił wyjaśnień odnośnie stosowania dotychczasowych przepisów Prawa budowlanego (obowiązujących przed nowelizacją, która weszła w życie 19 września 2020 r.) w zakresie zmiany pozwolenia na budowę.

    Kompleksowa informacja o wyrobach budowlanych

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zaprasza do odwiedzenia nowej strony internetowej Punktu kontaktowego do spraw wyrobów budowlanych pod adresem punkt-kontaktowy.gunb.gov.pl. Jak zadać pytanie?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu? Ten budowlany dylemat dyskutowany był już wielokrotnie. Przede wszystkim od strony technicznej. Zagadnieniu warto jednak przyjrzeć się bliżej, także pod kątem finansowym i skalkulować rzeczywiste koszty jednego i drugiego rozwiązania. Zwłaszcza, że obecna sytuacja rynkowa zmusza do tego, by na nowo przeliczyć wydatki związane z konstrukcją dachu. Kluczowe są tu zwłaszcza dwie kwestie: rosnące ceny drewna oraz usług dekarskich.

    Jak sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w okolicy? Ruszył system SI2PEM

    Poziom natężenia pola elektromagnetycznego - system SI2PEM. Każdy zainteresowany może już sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w swojej okolicy – szybko, wygodnie i za darmo, przez internet, z dokładnością do 1 metra kwadratowego. Ruszył SI2PEM, czyli System Informacyjny o Instalacjach wytwarzających Promieniowanie Elektromagnetyczne (www.si2pem.gov.pl) - poinformowała 20 lipca 2021 r. Kancelaria Prezesa Rady Ministrów. System będzie aktualizowany wraz z kolejnymi danymi przekazywanymi przez podmioty obowiązane.

    Dlaczego mieszkania drożeją? Kiedy zaczną tanieć?

    Dlaczego mieszkania drożeją? Główną przyczyną wzrostu cen mieszkań jest malejąca ich podaż i wyższe koszty budowy - powiedział PAP wiceprezes JLL Kazimierz Kirejczyk. Dodał, że jest mało prawdopodobne, aby ceny mogły w niedalekiej przyszłości zacząć spadać. Nie widać ryzyka bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym, nawet w obliczu niskich stóp procentowych - ocenia ekspert Polskiego Instytutu Ekonomicznego. Wyjaśnia, że koszt zakupu nieruchomości rośnie nieco szybciej niż inne ceny konsumenckie, ale jest on niższy niż wzrost wynagrodzeń.

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) podobne do TBS-ów

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM). Społeczne inicjatywy mieszkaniowe w wielu kwestiach są podobne do TBS-ów, które działają w Polsce już od 25 lat. Sporą nowością ma być możliwość rozliczenia partycypacji albo dojścia do własności mieszkania. Będzie to możliwe jednak dopiero po spłacie kredytu na budowę. Rząd chce mocno wspierać społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Świadczy o tym m.in. kwota dofinansowania dla gmin uruchamiających takie instytucje (aż 1,5 mld zł).

    Ceny gazu dla gospodarstw domowych - podwyżka o 12,4% od 1 sierpnia 2021 r.

    Ceny gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 sierpnia ceny gazu dla gospodarstw domowych w taryfie największego sprzedawcy - PGNIG Obrót Detaliczny - rosną o ponad 12,4 proc. Prezes URE zatwierdził w piątek zmianę taryfy. PGNiG uzasadniło wniosek o podwyżkę rosnącymi cenami zakupu gazu na rynku.

    Inflacja w Polsce w 2021 roku – co najbardziej drożeje

    Inflacja w Polsce w 2021 roku. Rosnące ceny prądu i wywozu śmieci ciążą budżetom domowym rodaków. W sumie trudno się dziwić - oprócz rosnących cen paliw, to właśnie koszty związane z domami i mieszkaniami są głównymi powodami rosnących kosztów życia i inflacji.

    Burza, porywisty wiatr - jak zachować bezpieczeństwo, jak zabezpieczyć dom

    Burza i wichura a bezpieczeństwo. Jak zachować bezpieczeństwo podczas burzy i wichury? Jak zabezpieczyć dom? Gdzie najlepiej schronić się przed burzą? Jak zachować się podczas burzy w górach, na otwartej przestrzeni, nad wodą? Radzą eksperci z Rządowego Centrum Bezpieczeństwa.

    Ceny mieszkań wciąż rosną. Czy będzie jeszcze drożej?

    Ceny mieszkań. Niewystarczająca podaż lokali przy zawrotnym popycie, wciąż rosnąca inflacja i koszty budowy - jednym słowem było drogo, a będzie jeszcze drożej. Powodem kolejnych wzrostów może okazać się m.in. powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

    Czy warto mieć pompę ciepła w swoim domu?

    Pompa ciepła. Jeszcze dziesięć lat temu pompa ciepła była niszową technologią. W 2010 roku sprzedano zaledwie siedem tysięcy sztuk w skali kraju. Obecnie jest to blisko siedem razy więcej w ujęciu rocznym. W 2030 roku łączna liczba instalacji tego źródła ciepła w Polsce może przekroczyć milion. Ze względu na fakt, że jest to stosunkowo nowe rozwiązanie – budzi dużą ciekawość i wiele pytań. Dlaczego warto mieć pompę ciepła w domu i na co zwrócić uwagę rozważając taką inwestycję?

    Prąd 3.0 i zmiana rozliczeń prosumentów a perspektywy dla fotowoltaiki w Polsce

    Fotowoltaika w Polsce. Ostatnie tygodnie na rynku fotowoltaiki były intensywne. Najpierw do opinii publicznej trafiła informacja o planowanych zmianach systemu rozliczeń dla prosumentów. Następnie przedstawione zostały szczegóły programu Mój Prąd 3.0. Nie zabrakło obaw o to, w jakich barwach maluje się przyszłość fotowoltaiki w Polsce. W jakim kierunku dalej będzie rozwijał się rynek oraz jakich zmian wymaga? Wyjaśniają eksperci Agnieszka Kozłowska-Korbicz oraz Krzysztof Bukała.

    Kiedy przedawniają się roszczenia o zapłatę rat kredytu wymagalnych przed wypowiedzeniem umowy?

    Raty kredytu - przedawnienie. Rzecznik Finansowy złożył wniosek o uchwałę Sądu Najwyższego ws. terminu przedawniania się roszczeń o zapłatę rat kredytu wymagalnych przed wypowiedzeniem umowy – poinformowało 14 lipca 2021 r. biuro rzecznika. Rzecznik Finansowy zaobserwował istotną rozbieżność w orzecznictwie w tym zakresie.

    Ulgi w podatku dla "zielonych" budynków

    Zwolnienia z podatku od nieruchomości "zielonych" budynków. Co najmniej przez rok katowickie budynki z zielonymi dachami, fasadami lub tzw. ogrodami wertykalnymi będą całkowicie lub częściowo zwolnione z podatku od nieruchomości - zakłada przygotowany przez Urząd Miasta projekt. Samorząd chce premiować tych, którzy przyczyniają się do zazieleniania miasta.

    Wzrost cen nieruchomości to wyraz optymizmu co do przyszłości gospodarki

    Wzrost cen nieruchomości to wyraz optymizmu Polaków co do przyszłości polskiej gospodarki - ocenił Leszek Skiba prezes Pekao SA. Dodał, że dla utrzymania stabilności gospodarczej ważne jest zachowanie złotego i niewstępowanie do strefy euro.

    Szybki wzrost cen domów jednorodzinnych

    Domy jednorodzinne. Szybki wzrost cen mieszkań podbija ceny za domy jednorodzinne. Podbija je nie tylko popyt i inflacja, ale też nasze coraz wyższe oczekiwania dotyczące zastosowanych rozwiązań, takich jak panele czy pompy wodne.

    Powierzchnie biurowe - jakie trendy obowiązują?

    Powierzchnia biurowa. Z powodu pandemii pracodawcy będą musieli zaoferować pracownikom rozwiązania zachęcające ich do przychodzenia do biur - uważają eksperci CBRE. Ich zdaniem biuro powinno m.in. oferować komfortową przestrzeń do pracy, zapewniać miejsce do relaksu i obniżać poziom stresu.

    Home staging przy sprzedaży nieruchomości. Czy to się opłaca?

    Home staging to wizualne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży bądź do wynajmu. Jego celem jest atrakcyjne zaaranżowanie wnętrza, podkreślenie jego unikalnego charakteru aby wzbudzić zainteresowanie jak największej liczby poszukujących dany rodzaj nieruchomości. W wyniku działań home stagingu powinno się uzyskać szybszą sprzedaż lub wynajem nieruchomości za możliwie najwyższą cenę. Dzieje się tak dlatego, że ludzie “kupują oczami” i niestety wiele osób nie potrafi sobie pewnych rzeczy wyobrazić. Muszą je zobaczyć. Dlatego stosowanie technik home stagingu pozwoli zmienić wygląd nieruchomości z "do mieszkania" na "do sprzedania". Nieruchomość przygotowana do sprzedaży lub wynajmu staje się miejsca przyjaznego dla aktualnych lub wcześniejszych mieszkańców produktem atrakcyjnym dla nabywców.

    Kredyty mieszkaniowe (lipiec 2021 r.) - zdolność kredytowa, oprocentowanie

    Kredyty mieszkaniowe. Lipiec 2021 r. przyniósł nowe regulacje rynku kredytów mieszkaniowych (hipotecznych). W efekcie banki chcą na zakup mieszkań pożyczać niższe kwoty. Różnica wielka nie jest, ale pomaga zadłużać się z większą dozą roztropności. Wszyscy przecież sugerują, że kiedyś w końcu kredyty zdrożeją.