Kategorie

Duże mieszkanie – problem z kredytem?

Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
Duże domy powstają zwykle na terenach modnych przedmieść.
Duże domy powstają zwykle na terenach modnych przedmieść.
Fotolia
Fotolia
Duże mieszkania to dla większości Polaków rzecz nieosiągalna. Problem dotyczy mieszkań o powierzchni powyżej 300 mkw. oraz domów o powierzchni powyżej 600 mkw. Czasami można znaleźć nieruchomość o dużym rozmiarze w niższej cenie, ale przeważnie wymaga ona remontu. Co z kredytami na tak duże nieruchomości?

Z okazji przypadającego na 2 września „dnia dużego rozmiaru” Home Broker sprawdził, jakie nieruchomości o wyjątkowo dużych powierzchniach są obecnie dostępne na rynku. Sprawdzono też, jak banki podchodzą do kredytowania niestandardowych metraży. Duży format to duże pieniądze – przede wszystkim wynikające z metrażu, ale też lokalizacji. Luksusowe apartamenty to domena centrów miast i najbardziej prestiżowych dzielnic. Duże domy czy wręcz pałacyki powstają zwykle na terenach modnych przedmieść. Duże metraże znajdziemy też w przedwojennych willach lub kamienicach. Te drugie nierzadko wymagają generalnego remontu. W ich przypadku sam zakup nie musi oznaczać wydania niebotycznej kwoty, ale na pewno wielkie wydatki pojawią się później.

Duże domy – wysoka cena?   

Reklama

Kwota 1 miliona złotych za nieruchomość przestała już robić wrażenie, bo tyle kosztuje większe mieszkanie w stolicy. Ale na rynku pojawiają się perełki – we Wrocławiu i w Poznaniu Home Broker znalazł dwa apartamenty w przedwojennych kamienicach, o bardzo atrakcyjnych metrażach w cenie poniżej 600 tys. zł. Obydwa wymagają jednak generalnego remontu. Dla fascynata mogą być jednak atrakcyjne.

Za 2 miliony kupimy już współczesny apartament w dużym mieście (ok. 200 mkw.) w ścisłym centrum lub duży dom na przedmieściach. Ale nie w stolicy  –  tutaj taka kwota wystarczy co najwyżej na zakup sporego mieszkania, ale na pewno nie w historycznej kamienicy i raczej nie w centrum miasta. Poniżej tej kwoty bez problemu znajdziemy też domy o powierzchni nie przekraczającej 300 mkw. zlokalizowane do 10 km od centrów Poznania, Wrocławia czy Gdańska. W Krakowie natomiast Home Broker znalazł 11-pokojowy dom o powierzchni 370 mkw., który znajduje się 6 km od centrum miasta.

3 miliony nie wystarczą na apartament w gdyńskim „Sea Towers” ani na 287-metrowe lokum na krakowskim Salwatorze, ale wystarczą na zakup 650 mkw. domu w Gdańsku czy też blisko 400-metrowego domu położonego niecałe 6 km od centrum Wrocławia. 5 milionów to nadal zbyt mało na reprezentacyjny dom na warszawskim Ursynowie lub też 320 metrowe mieszkanie z pięknym widokiem na Skarpę Warszawską.

Zobacz także: Znaczenie ceny przy zakupie nieruchomości

Luksusowe domy – duże domy, wysoki standard

Reklama

W nieruchomościach „dużego rozmiaru” możemy spodziewać się wyszukanego standardu. Apartamenty – nawet te w stanie deweloperskim – będą miały recepcję z pakietem usług konsjerż czy prywatne siłownie lub basen. Do tego dochodzi wysoka klasa wykończenia części wspólnych (kamień, egzotyczne drewno, meble).

Domy z najwyższej półki to zazwyczaj reprezentacyjne rezydencje na dużych działkach. Duża powierzchnia, kilkanaście pokoi, nierzadko własny basen, sauna i jacuzzi. Takie domy zazwyczaj przynależą do większych osiedli zamkniętych – dzięki czemu teren jest stale chroniony.

–  To nie tylko basen czy sauna. W domach tej klasy znajdziemy również piwniczki na wino, miejsca na spore garderoby, gabinety czy też pokoje do gry w bilard. Blaty w kuchniach mają nierzadko ponad 10 metrów długości – wylicza Marcin Murzyński.

To jednak nie wszystko. Dodatkowym wyposażeniem największych domów bywa też domek gościnny.


Przedwojenne kamienice

Inaczej sytuacja może wyglądać w przypadku dużych mieszkań w kamienicach. Często zdarza się, że mieszkają w nich osoby, których nie stać na przeprowadzenie remontu.

 – Takie lokale są zaniedbane, mają węglowe piece, instalację elektryczną wymagającą natychmiastowej wymiany. Sufity się sypią, a na ścianach możemy znaleźć nawet 15–20 warstw przeróżnej farby, często kredy której dzisiaj się już nie stosuje. W łazienkach są żeliwne wanny, a w pokojach meble pamiętające kilka epok – zauważa Marcin Murzyński.

Dodaje jednak, że cena może kusić. Tym bardziej, że przedwojenne mieszkania mają swój urok.

Lokale w przedwojennych budynkach zazwyczaj są bardzo wysokie. 3 metry to norma, ale można znaleźć mieszkania o wysokości nawet do 3,7 m. Pokoje wielkości 30 nawet do 40 mkw., łazienki powyżej 10 mkw. dają możliwość ciekawej aranżacji. A dzięki murom zewnętrznym znacznie grubszym niż obecnie budowane, temperatury wewnątrz lokali utrzymują się na stałym poziomie przez cały rok.

–  Korzystając z usług doświadczonego architekta wnętrz można zrobić dosłownie wszystko. Ale oczywiście za taki remont trzeba słono zapłacić. Koszt remontu może sięgnąć nawet połowy kosztu zakupu mieszkania konkluduje Marcin Murzyński.

Zobacz także: Szukasz mieszkania? W Warszawie do kupienia jest 18 000 mieszkań

Duże mieszkania dobre dla architektów?

Dlatego, jak zauważa Paweł Chaberski, duże powierzchnie chętnie kupują architekci.

– Mogą wtedy przelać swoje wizje na własne mieszkanie i pochwalić się nim jako swoją wizytówką.

Dotyczy to zarówno domów, jak i lokali mieszkań. W tym drugim przypadku często kupują np. dwa sąsiadujące apartamenty i łączą je ze sobą. Według Pawła Chaberskiego, metraż rzadko idzie w parze z liczebnością rodziny.

– Są rodziny z jednym dzieckiem, które budują domy o powierzchni powyżej 200 mkw. Chcą mieć przestrzeń, bo sami wychowali się wielkiej płycie i teraz mogą zrobić to, czego ich rodzice nie byli w stanie – mówi doradca.

Inny przykład nabywców „dużego rozmiaru” to osoby prowadzące własną firmę. Mogą część dużego domu przeznaczyć na biuro i odnosić z tego tytułu korzyści podatkowe (amortyzacja, odpis części kosztów kredytu).


Duży dom, niska płynność

Problemem przy zakupie dużego domu lub mieszkania może być  niska płynność tego typu nieruchomości. To potencjalne utrudnienie na przyszłość, ale też problem przy zaciągnięciu kredytu. Zakupy drogich mieszkań też są bowiem finansowane z kredytu, choć zwykle jego procentowy udział w cenie zakupu jest mniejszy niż w przypadku tańszych nieruchomości.

Badania przeprowadzone  w 2010 r. pokazują, że gdy udział gotówki w zakupie nieruchomości wynosi przynajmniej 80%, to jej średnia cena wynosi 489 tys. zł. Z kolei gdy udział gotówki wynosi co najwyżej 20%, to średnia cena nieruchomości spada do 321 tys. zł. Najprawdopodobniej wynika to stąd, że droższa nieruchomość jest kolejną kupowaną w życiu. Czyli po pierwsze nabywca dysponuje gotówką ze sprzedaży wcześniej kupionego mieszkania czy domu, a po drugie ma też inne oszczędności.

Problem z kredytem

Z jakimi ograniczeniami może się spotkać osoba, która chce zaciągnąć kredyt na zakup dużego mieszkania lub domu? Mogą dotyczyć lokalizacji, dopuszczalnego metrażu czy maksymalnej ceny. Przykładowo, banki mają wewnętrzną siatkę typów nieruchomości i lokalizacji, która określa, czy bank udzieli kredytu, a także, jakiego wkładu własnego zażąda. Bank dzieli nieruchomości na typowe i nietypowe. Przykładowo, do pierwszej grupy zalicza mieszkania o powierzchni do 110 mkw. czy domy o powierzchni do 300 mkw. Większe domy i mieszkania zalicza z kolei do drugiej grupy. Jeśli nieruchomość jest „nietypowa”, bank udzieli tylko kredytu hipotecznego. Nie jest możliwe zaciągnięcie pożyczki hipotecznej pod jej zastaw.

Zobacz także: Kredyty mieszkaniowe: marża a zdolność kredytowa

Wkład własny

Niektóre banki mają z kolei ograniczenia dotyczące powierzchni mieszkań i domów, które mogą być zabezpieczeniem kredytu. Na przykład jeśli klient nie dysponuje wkładem własnym w wysokości min. 10%, mieszkanie nie może być większe niż 150 mkw. Istnieją również ograniczenia co do maksymalnej wartości nieruchomości. Przykładowo dla Trójmiasta, Łodzi i Szczecina jest to 5 mln zł dla domu i 2 mln zł dla mieszkania. Jeżeli klient chce kupić lokal niespełniający powyższych parametrów, musi liczyć się z obniżeniem maksymalnego wskaźnika LtV o 15 pkt. procentowych.

Może pojawić się także ograniczenie w przypadku zakupu drogiej nieruchomości (powyżej 14 tys., za mkw.) położonej na małym rynku, gdzie nie ma innych lokali o podobnym standardzie (dotyczy to apartamentów o powierzchni powyżej 200 mkw. i domów powyżej 400 mkw.). Bank traktuje je jako trudno zbywalne i ogranicza LtV do 60%.

Może Cię także zainteresować
Samochód w firmie
Samochód w firmie
Tylko teraz
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    4 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Sprzedaż działki a VAT i PIT – sprzedaż prywatna czy działalność gospodarcza?

    Sprzedaż działki a VAT i PIT. Sprzedaż kilku działek, które należą do majątku prywatnego może zostać uznana przez organy skarbowe za działalność gospodarczą. W takim przypadku sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT oraz podatku dochodowego, nawet wtedy, gdy od nabycia nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat.

    Budowa domów jednorodzinnych do 90 m2 bez pozwolenia na budowę

    Dom bez pozwolenia na budowę. W dniu 4 sierpnia 2021 r. opublikowany został projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt ten zakłada wprowadzenie możliwości budowy domów jednorodzinnych (o łącznej powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 90 m2) bez pozwolenia na budowę, bez dziennika budowy oraz bez konieczności ustanowienia kierownika budowy, w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym. Projekt aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Polski Ład: Kredyty hipoteczne bez wkładu własnego do 2030 roku

    Kredyty hipoteczne objęte gwarancją do 100 tys. zł. zastępującą wkład własny wg propozycji z Polskiego Ładu będą udzielane do końca 2030 r. - podano w wykazie prac legislacyjnych rządu. Minimalny okres spłaty takiego kredytu to15 lat, a maksymalny limit ceny finansowanej nieruchomości w przeliczeniu na 1 m. kw. będzie uzależniony od szeregu czynników.

    Ile m2 mają nasze mieszkania?

    Ile m2 mają nasze mieszkania? Trochę ponad 29 metrów kwadratowych – taka powierzchnia przypada w Polsce na statystycznego obywatela. W Europie standard jest wyższy, czasami nawet ponad dwa razy wyższy – sugerują dane Eurostatu.

    Polski Ład. Zmiany zasad opodatkowania nieruchomości

    Opodatkowanie wynajmu nieruchomości. Zmiany zasad opodatkowania nieruchomości zawarte w programie Polski Ład doprowadzą do wzrostu czynszu za wynajmowane mieszkania. Uderzą również w przedsiębiorców, którzy rejestrują swoje biura czy gabinety w lokalach mieszkalnych.

    Coraz mniej gruntów do zagospodarowania

    Zasoby gruntów państwowych. Tylko ok. 165 tys. hektarów państwowej ziemi nie zostało dotychczas zagospodarowane. Część tych gruntów może być jeszcze sprzedana lub wydzierżawiona na cele rolne, ale większość z nich cechuje niska przydatność rolnicza oraz znaczne rozdrobnienie - informuje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

    Polski Ład. Zmiany w uldze mieszkaniowej

    Ulga mieszkaniowa. Polski Ład zakłada modyfikację przepisów w zakresie ulgi mieszkaniowej. Zmiany dotyczą wydatków na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zbywaną nieruchomość. Co ulegnie zmianie?

    Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie?

    Ceny mieszkań w Warszawie. Na koniec połowy 2021 roku po raz pierwszy w historii cena metra kwadratowego mieszkania pozostającego w ofercie w Warszawie przekroczyła 12 tys. zł i była o 7,8 proc. wyższa niż w końcówce 2020 roku.

    Tańsza energia elektryczna. Umowy z cenami dynamicznymi

    Energia elektryczna - ceny. Możliwość uzyskania niższych cen za energię, jako efekt dostosowywania swojego zużycia energii w odpowiedzi na sygnały rynkowe, to najważniejszy dla odbiorców skutek zmian proponowanych przez Ministerstwo Klimatu i Środowiska w projekcie nowelizacji ustawy – Prawo energetyczne oraz ustawy o odnawialnych źródłach energii, wprowadzającym umowy z tzw. cenami dynamicznymi.

    Wydatki na mieszkanie w budżecie domowym

    Wydatki na mieszkanie. Wydatki na utrzymanie i wyposażenie mieszkania lub domu w Polsce stanowią prawie 25% wydawanych przez nas pieniędzy – wynika z danych Eurostatu. To jeden z najgorszych wyników w Europie. Co ciekawe, jeszcze gorzej jest w Niemczech.

    Rynek nieruchomości biurowych w Polsce

    Rynek nieruchomości biurowych. Sytuacja związana z pandemią istotnie wpłynęła na rynek biurowy. Inwestorzy w sektorze biurowym jeszcze mocniej stawiają obecnie, zarówno na rozwiązania energooszczędne, jak również ekologię i udogodnienia z zakresu wellbeingu.

    Trudniej o kredyt hipoteczny - nowa Rekomendacja S

    Kredyty hipoteczne - Rekomendacja S. Od lipca bieżącego roku obowiązują nowe zasady udzielania kredytów mieszkaniowych. Co o „nowej” Rekomendacji S przyszły kredytobiorca wiedzieć powinien?

    Ceny mieszkań w Europie rosną szybciej niż w Polsce

    Ceny mieszkań w Europie. Ceny mieszkań oderwały się od fundamentów? Szybciej w Europie niż w Polsce – sugerują dane Eurostatu. W Polsce przez ostatnie lata ceny rosły tylko trochę szybciej niż dochody ludności. W państwach Europy Zachodniej dynamika była nawet kilkukrotnie wyższa.

    Wynajem domów w Polsce

    Wynajem domów. Wynajem domów w Polsce stanowi około 3% - 5% rynku najmu, ale jest ciekawym rozwiązaniem. Osoby zastanawiające się nad wynajmem większego mieszkania, powinny wziąć pod uwagę również dom, bo stawki czynszów za 1 mkw. są konkurencyjne. Na popularność wynajmu domów w innych krajach wpływa m.in. udział budynków jednorodzinnych w zasobie mieszkaniowym i wskaźnik urbanizacji.

    Studencie - nie daj się oszukać. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, gdy sezon w pełni

    Wynajem mieszkania - studenci. Okres wakacji aż do września to typowy sezon najmu. Wiele osób stara się zaplanować na ten czas zmianę miejsca zamieszkania. Jest zazwyczaj trochę więcej wolnego, łatwiej o urlop w pracy, jest też korzystniej ze względu na zmianę szkoły dla dzieci. Równocześnie w tym samym czasie na rynku pojawiają się osoby studiujące. Młodzież rozpoczynająca studia w nowym mieście, studenci wyższych lat zmieniają lokum. Kwestie towarzyskie, uczuciowe czy chęć uzyskania większego komfortu - to najczęstsze przyczyny zmiany kwatery przez studentów.

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych - raport NIK

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych. Z przeprowadzonej przez Delegaturę Najwyższej Izby Kontroli w Gdańsku kontroli wynika, że miasta Gdynia, Kartuzy i Tczew inwestowały w infrastrukturę miejską, jednak nie w pełni zapewniły dostęp do niej osobom z utrudnionym poruszaniem się. Analizowały potrzeby i konsultowały je z mieszkańcami, jednak nie potrafiły egzekwować właściwych rekomendacji. Każda ze zbadanych przez NIK inwestycji miała jakąś przeszkodę, utrudniającą samodzielne przemieszczanie się po mieście.

    Ilu Polaków mieszka w domach jednorodzinnych a ilu w blokach?

    Dom jednorodzinny a mieszkanie w bloku. Marzenia o wyprowadzce z bloku do domu nie są w Polsce nowością. Już dziś w domach jednorodzinnych mieszka 55% rodaków – wynika z danych Eurostatu. Problem w tym, aby decyzję o wyprowadzce podjąć świadomie.

    Kooperatywy mieszkaniowe - projekt ustawy w konsultacjach

    Kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy regulujący tworzenie kooperatyw mieszkaniowych zamieszczono 22 lipca 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji i skierowano do konsultacji publicznych. Jego celem jest upowszechnienie kooperatyw mieszkaniowych, a przez to zwiększenie dostępności mieszkań. W projekcie zrezygnowano niestety z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.

    Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

    Mieszkanie Plus - Koalicja Obywatelska domaga się zwiększenia ochrony najemców programu. Jednak objęci nią byliby także najemcy mieszkań oferowanych przez prywatne firmy i fundusze. Istnieje ryzyko, że więcej by na tym stracili niż zyskali.

    Społeczne agencje najmu od 23 lipca. Kto i jak może skorzystać z SAN?

    Społeczne agencje najmu. 23 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom mogą już powstawać społeczne agencje najmu (SAN) – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Kto i jak może skorzystać na działalności SAN?

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku – rekordowe 6 miesięcy

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku. Pierwsze półrocze 2021 roku było dla deweloperów najlepszym półroczem w historii. Notują oni rekordową sprzedaż i budują najwięcej mieszkań. Potężny popyt na mieszkania powoduje, że chociaż deweloperzy budują najwięcej w historii, to i tak ceny mieszkań idą w górę. Bardzo prawdopodobne, że deweloperów czeka najlepszy rok w historii.

    Lokalizacja mieszkania - co warto sprawdzić przed zakupem?

    Lokalizacja mieszkania. Tak naprawdę nie ma jednej definicji dobrej lokalizacji. W zależności od naszych potrzeb, miejsca pracy, etapu życia, na którym się znajdujemy czy jego stylu, sami możemy zdefiniować, czym jest tak naprawdę dobra lokalizacja. Nie ma jednego rozwiązania. Zupełnie inne potrzeby będą miały rodziny z małymi dziećmi, inne – ludzie już dojrzali, a jeszcze inne młodzi single. Jest jednak kilka czynników, które warto wziąć pod uwagę. Czym się kierować, szukając idealnego miejsca do zamieszkania?

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę - założenia projektu

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę. W Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którego celem ma być umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 (do 90 m2 powierzchni użytkowej) bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (ale w procedurze zgłoszenia), bez konieczności ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Nowe przepisy mają wejść w życie w IV kwartale 2021 roku.

    Zmiana pozwolenia na budowę po 19 września 2020 r. - skutki

    Zmiana pozwolenia na budowę. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udzielił wyjaśnień odnośnie stosowania dotychczasowych przepisów Prawa budowlanego (obowiązujących przed nowelizacją, która weszła w życie 19 września 2020 r.) w zakresie zmiany pozwolenia na budowę.

    Kompleksowa informacja o wyrobach budowlanych

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zaprasza do odwiedzenia nowej strony internetowej Punktu kontaktowego do spraw wyrobów budowlanych pod adresem punkt-kontaktowy.gunb.gov.pl. Jak zadać pytanie?