Kategorie

Umowa między deweloperem a nabywcą nieruchomości

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Podpisując zwykłą umowę z deweloperem, prawa nabywcy nieruchomości nie są dobrze chronione.
materiały prasowe
Media
Podpisując zwykłą umowę z deweloperem, prawa nabywcy nieruchomości nie są dobrze chronione. Pod tym względem Polska nie spełnia europejskich standardów. Przed nadchodzącymi wyborami partie polityczne chcą zmienić przepisy, aby chronić nabywców nieruchomości.

Na brak w polskim ustawodawstwie regulacji stosunku prawnego między deweloperem a kupującym od niego mieszkanie zwrócił uwagę rok temu Trybunał Konstytucyjny.

– Profesjonalna firma deweloperska ma mocniejszą pozycję na rynku niż przeciętna osoba fizyczna. Oczywista jest więc potrzeba ustawowego uregulowania tej kwestii, co w Polsce jeszcze nie nastąpiło, a w większości krajów Unii jest już standardem – zauważa Damian Milibrand, prezes Home Broker.

Trzecie czytanie projektu ustawy, która ma ten stan zmienić, planowane jest w sejmie na najbliższym posiedzeniu (18 i 19 sierpnia). Możliwe więc, że droga legislacyjna zostanie zakończona przed kolejną kadencją parlamentu.

Zobacz także: Odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy

Upadłość dewelopera a umowa

Reklama

Dlaczego jest to aż takie ważne? Aż dwie osoby na trzy kupują od dewelopera mieszkanie, które nie zostało jeszcze oddane do użytkowania – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker. Skłania ich do tego niższa cena i większy wybór lokali w puli dostępnych do sprzedaży. Teoretycznie, osoby takie podejmują niemałe ryzyko. W obecnym stanie prawnym nie są dostatecznie chronione przed upadłością dewelopera. Gdy z deweloperem mają bowiem podpisaną jedynie umowę zwykłą (a nie notarialną), a ponadto nie podpisali jeszcze umowy finalnej, to nie mają prawa własności do nieruchomości. Ta wraz z całym majątkiem dewelopera trafia do masy upadłościowej. Po jej spieniężeniu pieniądze idą na przykład na pokrycie: zaległości podatkowych, kosztów kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzeń jego pracowników, wykonawcy robót czy syndyka. Niedoszli nabywcy mieszkań pozostają w ogonie tej kolejki. W lepszej sytuacji są osoby, które umowę przedwstępną podpisały w formie aktu notarialnego. Gdy ich roszczenie będzie wykazane w księdze wieczystej, nieruchomości będą miały bardziej uprzywilejowane miejsce w kolejce do pieniędzy z jej sprzedaży.

Podpisując  z deweloperem umowę, warto zastanowić się nad formą aktu notarialnego – na co od dawna zwraca uwagę Home Broker. Ogranicza się w ten sposób ryzyko nabycia mieszkania na rynku pierwotnym, o którym nie można zapominać , nawet biorąc pod uwagę incydentalne upadłości firm budujących mieszkania.

Zobacz także: Kiedy deweloper może zarządzać budynkiem?

„System płatności” za mieszkanie od dewelopera

Reklama

Rosnąca świadomość nabywców oraz konkurencja między deweloperami spowodowała, że na rynku pojawiły się rozwiązania ograniczające ryzyko nabywania nowych lokali. Jednym z nich jest tzw. „system płatności”. Polega ona na tym, że przy podpisaniu umowy przedwstępnej wpłaca się na konto dewelopera 10% wartości nieruchomości, a tuż przed odbiorem kluczy pozostałą kwotę. Takie rozwiązanie potocznie nazywane jest „systemem 10/90”. Zdarzają się też inne jego warianty na przykład: 20/80, czy 30/70. Pierwsza z tych liczb symbolizuje procentową wielkość pierwszej wpłaty, a druga pozostałą część jaką należy wpłacić przed podpisaniem ostatecznej umowy.

– Takie rozwiązanie, choć bywa droższe, daje nabywcy możliwość zapłaty większości należności za mieszkanie dopiero gdy ono faktycznie istnieje  – tłumaczy Damian Milibrand, prezes Home Broker.


Rachunki powiernicze

Niestety powyższe rozwiązanie wciąż pozostaje na rynku rzadkością

– Można szacować, że ogólnie w kraju jedynie około 5% firm stosuje takie rozwiązania – zauważa Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający Home Broker.

System 10/90 jest rozwiązaniem korzystnym dla kupujących. Przy umowie przedwstępnej nie muszą uruchamiać całego kredytu, którego raty przez kilkanaście miesięcy budowy obciążałyby domowy budżet.

Innym rozwiązaniem, które zabezpiecza nabywcę, są rachunki powiernicze. Są one jednak jeszcze mniej popularne niż systemy 10/90 i im podobne. Na szczególną uwagę zasługuje jednak rachunek powierniczy zamknięty. Trafiające na niego wpłaty klientów zostaną przekazane deweloperowi dopiero, gdy ten zakończy całą inwestycję i przeniesie prawa do lokali. Korzystając z takiej ochrony, trzeba jednak liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. Na przykład firma Budimex Nieruchomości oferuje zarówno system 10/90, jak i zamknięty rachunek powierniczy. Zwyżka cen w zależności od wyboru opcji wynosi od 4 do 8%. Dla części nabywców, w obliczu ryzyka utraty wszystkich wpłaconych kwot, wydaje się to jednak kosztem niewygórowanym.

Zobacz także: Czy mniejszy deweloper daje większe możliwości?

Ubezpieczenie lub gwarancja bankowa

Pewnie też dlatego rachunki powiernicze znajdują się w kanonie propozycji polityków, którzy chcą kwestię umowy deweloperskiej uregulować ustawowo. Pozostaje jednak obawa o jakość debaty i stanowionego prawa w obliczu zbliżających się wyborów.

Jedną z partii, która podjęła tę tematykę jest PO. Jej propozycję proceduje obecnie parlament. Zgodnie z projektem partii rządzącej, deweloper będzie musiał zapewnić nabywcom możliwość skorzystania z rachunku powierniczego zamkniętego lub otwartego. Jednak w przypadku tego drugiego niezbędne będzie wykupienie ubezpieczenia lub uzyskanie gwarancji bankowej, która będzie będzie nabywców. Teoretycznie, koszty tego rozwiązania powinien ponieść deweloper, ale bez wątpienia będą one miały wpływ na ceny ofertowe mieszkań.

Informacje o deweloperze

Partia ta proponuje także, żeby deweloperzy udzielali nabywcom szeroką informację o swojej inwestycji w formie prospektu. Zgodnie z założeniem, dokument ten powinien zawierać kompletną i wyczerpującą informację o projekcie, z którego nabywca powinien dowiedzieć się nawet tego, jakie zmiany w infrastrukturze zajdą w promieniu 1 km od danej inwestycji, jakie projekty deweloper prowadził. Zgodnie z projektem ustawy, nabywca powinien także mieć możliwość zapoznania się z projektem architektoniczno-budowlanym. Opracowanie to, z racji swojej dokładności, posiada znaczną objętość.


Umowa w formie aktu notarialnego

Projekt ustawy wprowadza także wymóg podpisania umowy w formie aktu notarialnego, z którego roszczenie o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego obciąży księgę wieczystą działki należącej do dewelopera. Ustawa implementuje także zalecenia wynikające z listy klauzul niedozwolonych, publikowanych przez UOKiK. W efekcie deweloper i nabywca mieliby równe prawa i obowiązki wynikające z umowy, co w obecnym stanie prawnym nie jest zagwarantowane.

Upadłość dewelopera

Prawdziwą rewolucją byłaby jednak zmiana schematu postępowania w przypadku upadłości dewelopera. Zgodnie z propozycją partii rządzącej, inwestycja takiej firmy miałaby zostać wyłączona z masy upadłościowej. Nabywcy będą w takim przypadku mogli zdecydować o kontynuowaniu inwestycji lub odzyskaniu wpłaconych kwot z rachunku powierniczego.

Zobacz także: Jak stworzyć bezpieczną umowę przedwstępną z deweloperem?

Zmiany w zakresie rachunków powierniczych mogą wprowadzić nieścisłości

Przepisy zakładają, że nowe wymogi w zakresie rachunków powierniczych stosowane będą jedynie wobec projektów rozpoczętych przez deweloperów po dniu wejścia w życie ustawy. W efekcie, na rynku dostępne byłyby projekty o różnym poziomie zabezpieczenia kupujących. Szczególnie wysokie ryzyko dotyczyłoby tych inwestycji, które znajdowałyby się na wczesnym etapie zaawansowania robót budowlanych. Wprowadzenie w życie ustawy w tym kształcie mogłoby negatywnie odbić się na kondycji firm posiadających nieukończone projekty. Trudniej byłoby znaleźć na nie nabywców aż do momentu oddania lokali do użytkowania. Z drugiej jednak strony, atutem tego typu projektów pozostałaby cena. Deweloperzy nie musieliby bowiem ponosić kosztów rachunków powierniczych, ubezpieczeń, gwarancji lub prospektów informacyjnych.

Umowa między deweloperem a nabywcą – propozycja PiS-u

Propozycja PO, procedowania obecnie przez sejm, nie jest jednak jedyną. Podobny projekt przygotowany został przez PiS. W wielu aspektach oba byty legislacyjne są ze sobą zbieżne. Zgodnie z projektami, umowa pomiędzy deweloperem a nabywcą powinna nadawać im równe prawa i obowiązki . Powinna także być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zgodnie podjęty został również przypadek upadku firmy. Mieszkania nie trafiałaby do masy upadłościowej, a syndyk zobowiązany byłby do kontynuowania budowy. Prawo i Sprawiedliwość chciało ponadto, aby Minister Infrastruktury poddał baczniejszej kontroli rynek deweloperski, co miałoby opierać się o wydawanie zezwoleń na prowadzenie tego typu działalności. Jednak nadmierna reglamentacja mogłaby negatywnie wpłynąć na rozwój konkurencji na i tak ryzykownym i kapitałochłonnym rynku deweloperskim.

Zobacz także: Umowa otwarta zawarta z agencją nieruchomości

Co to jest jest rachunek powierniczy zamknięty?

Rachunek powierniczy zamknięty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw do lokali na nabywców.

Co to jes rachunek powierniczy otwarty?

Rachunek powierniczy otwarty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z umownym harmonogramem (zakładanym postępem robót budowlanych).

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    14 maja 2021
    Zakres dat:

    Uchwała SN w sprawie kredytów frankowych przesunięta. Czy jest jeszcze potrzebna?

    Uchwała SN w sprawie kredytów frankowych. Po pięciogodzinnych obradach, Izba Cywilna Sądu Najwyższego odroczyła 11 maja 2021 r. posiedzenie w sprawie pytań dotyczących sporów o kredyty powiązane kursem CHF. SN uznał, że w pierwszej kolejności zapozna się ze stanowiskiem Rzecznika Praw Obywatelskich, Narodowego Banku Polskiego, Komisji Nadzoru Finansowego, Rzecznika Finansowego, oraz Rzecznika Praw Dziecka. W terminie 30 kolejnych dni, Instytucje te mają przedstawić swoje stanowisko. Po tym czasie, Izba dokona analizy każdego z tych stanowisk i dopiero następnie, wyda uchwałę. Termin posiedzenia w tej sprawie, nie jest znany.

    Kredyt mieszkaniowy w maju 2021 r. – zdolność kredytowa, wkład własny, oprocentowanie

    Kredyt mieszkaniowy w maju 2021 r. W bankach nigdy wcześniej nie było tylu wniosków o kredyty mieszkaniowe. Mimo tego większość z nich jest akceptowana. Rekordowe zainteresowanie nie przekłada się wprost na rosnące oprocentowanie. To może jedynie dotyczyć co ryzykowniejszych klientów.

    Program "Czyste powietrze" z systemem gwarancji bankowych

    Program "Czyste powietrze" - powstanie system gwarancyjny, którego celem będzie poszerzenie współpracy z sektorem bankowym. Program "Czyste powietrze" umożliwia udzielenie pomocy finansowej osobom, które chcą wymienić nieefektywne źródła ciepła.

    Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie organizuje zebrania właścicieli lokali - co można zrobić?

    Zebranie ogółu właścicieli lokali. Zarząd (lub zarządca) wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek przynajmniej raz w roku (nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku) zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali. Co prawda art. 90 ustawy z 31 marca 2020 roku o zmianie tzw. ustawy covidowej stanowi, że jeżeli ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu epidemii, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Tym niemniej w różnych okresach ubiegłego roku możliwe było organizowanie takich wydarzeń, jednak wiele wspólnot tego nie zrobiło. Zdaniem niektórych ekspertów, bierność może wynikać ze złej woli lub niepewności stanu prawnego. Skutek jest taki, że od ponad 12 miesięcy w wielu wspólnotach nie odbyły się coroczne zebrania właścicieli. Co można z tym zrobić?

    Nieruchomości sąsiadujące z gruntami obszaru górniczego - wyrok TK

    Nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru górniczego. Brak statusu strony postępowania koncesyjnego właścicieli nieruchomości sąsiadujących z gruntami, na których ma odbywać się wydobycie kopalin ze złóż, jest niezgodny z konstytucją - orzekł Trybunał Konstytucyjny. Skargę w tej sprawie wniosła współwłaścicielka jednej z takich nieruchomości.

    Budynki plus energetyczne w programie „Nowa Energia”. Wnioski od 1 czerwca 2021 r.

    Program „Nowa Energia”. Z początkiem czerwca 2021 r. rusza nabór wniosków o dofinansowanie wdrożenia innowacji w obszarze plusenergetycznych budynków w ramach programu „Nowa Energia”. Na innowacyjne projekty w tej dziedzinie czeka 250 mln zł.

    Zdrowy dom, czyli jaki?

    Zdrowy dom. Polacy spędzają w domach i mieszkaniach nawet 90 proc. swojego czasu. Pandemia COVID-19, lockdowny oraz konieczność zdalnej pracy i nauki pokazały, jak ważne są odpowiednie warunki mieszkaniowe dla funkcjonowania rodziny, zdrowia i dobrego samopoczucia. Dla 75 proc. Polaków zdrowie i chęć poprawy komfortu życia okazały się głównym motywatorem do rozpoczęcia remontu. Z kolei dla 80 proc. spośród tych, którzy szukali ostatnio nowego lokum, najważniejsze okazały się takie cechy zdrowego domu jak jakość powietrza i ilość światła dziennego – wynika z VI edycji raportu „Barometr zdrowych domów”. Zmiana podejścia Polaków może być nie tylko drogowskazem dla nowych inwestycji deweloperskich, lecz także impulsem do przyspieszenia renowacji istniejących budynków. Tym bardziej że 40 proc. badanych planuje remont lub przeprowadzkę w ciągu następnych dwóch lat.

    Inwestorzy coraz większą grupą wśród kupujących mieszkania

    Wynajem mieszkań - inwestorzy stają się coraz większą grupą wśród kupujących mieszkania. Nie przejmują się spowolnieniem na rynku najmu, które wywołała pandemia koronawirusa.

    Ponad 500 mieszkań w ramach SIM SMS

    Społeczna inicjatywa mieszkaniowa (SIM). Ponad 500 mieszkań ma wybudować SIM SMS – społeczna inicjatywa mieszkaniowa powołana przez gminy z trzech województw – śląskiego, małopolskiego i świętokrzyskiego. Kolejna SIM powstała przy współpracy KZN i siedmiu gmin – Zawiercia, Klucz, Staszowa, Jędrzejowa, Końskich, Sędziszowa i Małogoszcza.

    Nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej

    Efektywność energetyczna. Ukazała się nowela ustawy o efektywności energetycznej. Jednym z elementów zmian jest wprowadzenie obowiązku montażu do 1 stycznia 2027 r. inteligentnych ciepłomierzy i wodomierzy przez właścicieli lub zarządców budynków wielolokalowych.

    Mieszkańcy wsi remontują mieszkania podczas pandemii

    Remonty mieszkań a koronawirus. Na duże wydatki na remont mieszkania w czasach pandemii decydowali się przede wszystkim mieszkańcy wsi. Najmniej chętni do podejmowania takich inwestycji byli mieszkańcy największych miast.

    Zmiana ustawy o charakterystyce energetycznej budynków

    Charakterystyka energetyczna budynków. Projekt zmiany ustawy o charakterystyce energetycznej budynków Rada Ministrów planuje przyjąć jeszcze w II kwartale 2021 r. Tak wynika z informacji dostępnych w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Nowelizacja ta ma w szczególności wdrożyć regulacje dot. świadectw charakterystyki energetycznej.

    Wnioski w programie „Moja Woda” do 10 czerwca 2021 r.

    Program „Moja Woda”. To już ostatnie tygodnie na składanie wniosków w ramach drugiej edycji programu „Moja Woda”. Można je składać do 10 czerwca 2021 r. Na co można otrzymać dofinansowanie?

    Ceny materiałów budowlanych 2021 - wzrosty cen w kwietniu

    Ceny materiałów budowlanych 2021. Ceny materiałów budowlanych w kwietniu wzrosły średnio 4,7 proc. w porównaniu do kwietnia 2020 r. - podały Polskie Składy Budowlane w komunikacie. Ale np. ceny płyt OSB wzrosły aż o 32,4% rdr.

    Nieważność decyzji administracyjnej - projekt nowelizacji k.p.a.

    Nieważność decyzji administracyjnej. Pomimo upływu prawie 6 (!) lat od wydania przez Trybunał Konstytucyjny wyroku dot. art. 156 § 2 k.p.a. nadal nie doszło do nowelizacji kodeksu. Wyrok z 12 maja 2015 r. mówił, że art. 156 § 2 k.p.a. jest niekonstytucyjny w zakresie, w jakim nie wyłącza dopuszczalności stwierdzenia nieważności decyzji wydanej z rażącym naruszeniem prawa, gdy od wydania decyzji nastąpił znaczny upływ czasu, a decyzja była podstawą nabycia prawa lub ekspektatywy. Szczegóły tłumaczy r.pr. Michał Siembab z kancelarii GKR Legal.

    Kredyty frankowe. Co dla banków oznacza wyrok SN?

    Kredyty frankowe. Ustanowiona przez Sąd Najwyższy zasada prawna ogranicza ryzyko, że w bankach zrealizuje się najbardziej kosztowny scenariusz. Rozstrzygnięcie SN pozytywnie wpłynęło na notowania banków.

    Popyt na kredyty mieszkaniowe - rekord w kwietniu 2021 r.

    Kredyty mieszkaniowe. Wartość BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe (BIK Indeks – PKM) informuje o rocznej dynamice wartości wnioskowanych kredytów mieszkaniowych. Kolejny już w tym roku dodatni odczyt Indeksu wystrzelił do 94,3% i jest rekordowym odczytem w całej historii publikacji Indeksu. Wartość Indeksu oznacza, że w kwietniu 2021 r., w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 94,3% w porównaniu z kwietniem 2020 r.

    Rekordowe zainteresowanie kredytami hipotecznymi

    Kredyty hipoteczne - rekordowe zainteresowanie w miesiącu kwietniu. Rynek nieruchomości pandemię koronawirusa ma już za sobą. Analitycy przewidują kolejne wzrosty.

    Wyrok SN w sprawie frankowiczów - opinia Rzecznika Finansowego

    Wyrok SN w sprawie frankowiczów. Sąd Najwyższy potwierdził stanowisko Rzecznika Finansowego ws. kredytów walutowych - napisał 7 maja 2021 r. w komunikacie Rzecznik Finansowy. Dodał, że decyzja SN ma moc zasady prawnej i zapewnia większą przewidywalność orzecznictwa w tzw. sprawach frankowych.

    Mieszkanie Plus: nabór wniosków o najem prawie 500 mieszkań

    Mieszkanie Plus. Od 10 maja 2021 r. rusza nabór wniosków o najem prawie 500 mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus - poinformowała 8 maja 2021 r. spółka PFR Nieruchomości. Rekrutacja dotyczy lokali powstających w trzech miastach: Mińsku Mazowieckim, Dębicy i Radomiu.

    Kredyty frankowe. Uchwała SN wytyczną dla sądów powszechnych

    Kredyty frankowe - kolejne ważne rozstrzygnięcie. Najnowsza uchwała Sądu Najwyższego będzie ważną wytyczną dla sądów powszechnych. Jakie konsekwencje prawne wynikają z uchwały?

    Sąd Najwyższy wydał decyzję ws. kredytów frankowych

    Kredyty frankowe. Sąd Najwyższy uznał, że roszczenia banku i konsumenta są niezależne, nie ulegają automatycznie wzajemnej kompensacji. W opinii sądu bank może żądać zwrotu świadczenia od chwili, w której umowa kredytu stała się trwale bezskuteczna, co wyznacza bieg przedawnienia.

    Jaka jest stopa zwrotu z wynajmu mieszkań?

    Wynajem mieszkania. W ostatnich latach popyt na rynku mieszkaniowym istotnie napędzały osoby, które chciały zainwestować w wynajem. Stopy zwrotu z takiego zakupu były znacznie wyższe niż oprocentowanie lokat, a rosnące dynamicznie ceny mieszkań zachęcały do inwestycji.

    Drewniane konstrukcje szkieletowe coraz popularniejsze

    Drewniane konstrukcje szkieletowe to coraz popularniejsze rozwiązanie wśród polskich inwestorów. Eksperci nie mają wątpliwości, że drewno na dobre wróciło do łask.

    Wyrok SN ws. kredytów frankowych a sektor bankowy

    Umowy kredytu frankowego. Zdaniem Związku Banków Polskich niekorzystne dla banków rozstrzygnięcia SN ws. kredytów frankowych oznaczałyby upadek części sektora bankowego. Banki nie byłyby w stanie finansować bieżących potrzeb gospodarki.