REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Umowa między deweloperem a nabywcą nieruchomości

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Podpisując zwykłą umowę z deweloperem, prawa nabywcy nieruchomości nie są dobrze chronione.
Podpisując zwykłą umowę z deweloperem, prawa nabywcy nieruchomości nie są dobrze chronione.
materiały prasowe
Media

REKLAMA

REKLAMA

Podpisując zwykłą umowę z deweloperem, prawa nabywcy nieruchomości nie są dobrze chronione. Pod tym względem Polska nie spełnia europejskich standardów. Przed nadchodzącymi wyborami partie polityczne chcą zmienić przepisy, aby chronić nabywców nieruchomości.

Na brak w polskim ustawodawstwie regulacji stosunku prawnego między deweloperem a kupującym od niego mieszkanie zwrócił uwagę rok temu Trybunał Konstytucyjny.

REKLAMA

– Profesjonalna firma deweloperska ma mocniejszą pozycję na rynku niż przeciętna osoba fizyczna. Oczywista jest więc potrzeba ustawowego uregulowania tej kwestii, co w Polsce jeszcze nie nastąpiło, a w większości krajów Unii jest już standardem – zauważa Damian Milibrand, prezes Home Broker.

Trzecie czytanie projektu ustawy, która ma ten stan zmienić, planowane jest w sejmie na najbliższym posiedzeniu (18 i 19 sierpnia). Możliwe więc, że droga legislacyjna zostanie zakończona przed kolejną kadencją parlamentu.

Zobacz także: Odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie umowy

Upadłość dewelopera a umowa

REKLAMA

Dlaczego jest to aż takie ważne? Aż dwie osoby na trzy kupują od dewelopera mieszkanie, które nie zostało jeszcze oddane do użytkowania – wynika z badania przeprowadzonego przez Home Broker. Skłania ich do tego niższa cena i większy wybór lokali w puli dostępnych do sprzedaży. Teoretycznie, osoby takie podejmują niemałe ryzyko. W obecnym stanie prawnym nie są dostatecznie chronione przed upadłością dewelopera. Gdy z deweloperem mają bowiem podpisaną jedynie umowę zwykłą (a nie notarialną), a ponadto nie podpisali jeszcze umowy finalnej, to nie mają prawa własności do nieruchomości. Ta wraz z całym majątkiem dewelopera trafia do masy upadłościowej. Po jej spieniężeniu pieniądze idą na przykład na pokrycie: zaległości podatkowych, kosztów kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzeń jego pracowników, wykonawcy robót czy syndyka. Niedoszli nabywcy mieszkań pozostają w ogonie tej kolejki. W lepszej sytuacji są osoby, które umowę przedwstępną podpisały w formie aktu notarialnego. Gdy ich roszczenie będzie wykazane w księdze wieczystej, nieruchomości będą miały bardziej uprzywilejowane miejsce w kolejce do pieniędzy z jej sprzedaży.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Podpisując  z deweloperem umowę, warto zastanowić się nad formą aktu notarialnego – na co od dawna zwraca uwagę Home Broker. Ogranicza się w ten sposób ryzyko nabycia mieszkania na rynku pierwotnym, o którym nie można zapominać , nawet biorąc pod uwagę incydentalne upadłości firm budujących mieszkania.

Zobacz także: Kiedy deweloper może zarządzać budynkiem?

„System płatności” za mieszkanie od dewelopera

REKLAMA

Rosnąca świadomość nabywców oraz konkurencja między deweloperami spowodowała, że na rynku pojawiły się rozwiązania ograniczające ryzyko nabywania nowych lokali. Jednym z nich jest tzw. „system płatności”. Polega ona na tym, że przy podpisaniu umowy przedwstępnej wpłaca się na konto dewelopera 10% wartości nieruchomości, a tuż przed odbiorem kluczy pozostałą kwotę. Takie rozwiązanie potocznie nazywane jest „systemem 10/90”. Zdarzają się też inne jego warianty na przykład: 20/80, czy 30/70. Pierwsza z tych liczb symbolizuje procentową wielkość pierwszej wpłaty, a druga pozostałą część jaką należy wpłacić przed podpisaniem ostatecznej umowy.

– Takie rozwiązanie, choć bywa droższe, daje nabywcy możliwość zapłaty większości należności za mieszkanie dopiero gdy ono faktycznie istnieje  – tłumaczy Damian Milibrand, prezes Home Broker.


Rachunki powiernicze

Niestety powyższe rozwiązanie wciąż pozostaje na rynku rzadkością

– Można szacować, że ogólnie w kraju jedynie około 5% firm stosuje takie rozwiązania – zauważa Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający Home Broker.

System 10/90 jest rozwiązaniem korzystnym dla kupujących. Przy umowie przedwstępnej nie muszą uruchamiać całego kredytu, którego raty przez kilkanaście miesięcy budowy obciążałyby domowy budżet.

Innym rozwiązaniem, które zabezpiecza nabywcę, są rachunki powiernicze. Są one jednak jeszcze mniej popularne niż systemy 10/90 i im podobne. Na szczególną uwagę zasługuje jednak rachunek powierniczy zamknięty. Trafiające na niego wpłaty klientów zostaną przekazane deweloperowi dopiero, gdy ten zakończy całą inwestycję i przeniesie prawa do lokali. Korzystając z takiej ochrony, trzeba jednak liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. Na przykład firma Budimex Nieruchomości oferuje zarówno system 10/90, jak i zamknięty rachunek powierniczy. Zwyżka cen w zależności od wyboru opcji wynosi od 4 do 8%. Dla części nabywców, w obliczu ryzyka utraty wszystkich wpłaconych kwot, wydaje się to jednak kosztem niewygórowanym.

Zobacz także: Czy mniejszy deweloper daje większe możliwości?

Ubezpieczenie lub gwarancja bankowa

Pewnie też dlatego rachunki powiernicze znajdują się w kanonie propozycji polityków, którzy chcą kwestię umowy deweloperskiej uregulować ustawowo. Pozostaje jednak obawa o jakość debaty i stanowionego prawa w obliczu zbliżających się wyborów.

Jedną z partii, która podjęła tę tematykę jest PO. Jej propozycję proceduje obecnie parlament. Zgodnie z projektem partii rządzącej, deweloper będzie musiał zapewnić nabywcom możliwość skorzystania z rachunku powierniczego zamkniętego lub otwartego. Jednak w przypadku tego drugiego niezbędne będzie wykupienie ubezpieczenia lub uzyskanie gwarancji bankowej, która będzie będzie nabywców. Teoretycznie, koszty tego rozwiązania powinien ponieść deweloper, ale bez wątpienia będą one miały wpływ na ceny ofertowe mieszkań.

Informacje o deweloperze

Partia ta proponuje także, żeby deweloperzy udzielali nabywcom szeroką informację o swojej inwestycji w formie prospektu. Zgodnie z założeniem, dokument ten powinien zawierać kompletną i wyczerpującą informację o projekcie, z którego nabywca powinien dowiedzieć się nawet tego, jakie zmiany w infrastrukturze zajdą w promieniu 1 km od danej inwestycji, jakie projekty deweloper prowadził. Zgodnie z projektem ustawy, nabywca powinien także mieć możliwość zapoznania się z projektem architektoniczno-budowlanym. Opracowanie to, z racji swojej dokładności, posiada znaczną objętość.


Umowa w formie aktu notarialnego

Projekt ustawy wprowadza także wymóg podpisania umowy w formie aktu notarialnego, z którego roszczenie o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego obciąży księgę wieczystą działki należącej do dewelopera. Ustawa implementuje także zalecenia wynikające z listy klauzul niedozwolonych, publikowanych przez UOKiK. W efekcie deweloper i nabywca mieliby równe prawa i obowiązki wynikające z umowy, co w obecnym stanie prawnym nie jest zagwarantowane.

Upadłość dewelopera

Prawdziwą rewolucją byłaby jednak zmiana schematu postępowania w przypadku upadłości dewelopera. Zgodnie z propozycją partii rządzącej, inwestycja takiej firmy miałaby zostać wyłączona z masy upadłościowej. Nabywcy będą w takim przypadku mogli zdecydować o kontynuowaniu inwestycji lub odzyskaniu wpłaconych kwot z rachunku powierniczego.

Zobacz także: Jak stworzyć bezpieczną umowę przedwstępną z deweloperem?

Zmiany w zakresie rachunków powierniczych mogą wprowadzić nieścisłości

Przepisy zakładają, że nowe wymogi w zakresie rachunków powierniczych stosowane będą jedynie wobec projektów rozpoczętych przez deweloperów po dniu wejścia w życie ustawy. W efekcie, na rynku dostępne byłyby projekty o różnym poziomie zabezpieczenia kupujących. Szczególnie wysokie ryzyko dotyczyłoby tych inwestycji, które znajdowałyby się na wczesnym etapie zaawansowania robót budowlanych. Wprowadzenie w życie ustawy w tym kształcie mogłoby negatywnie odbić się na kondycji firm posiadających nieukończone projekty. Trudniej byłoby znaleźć na nie nabywców aż do momentu oddania lokali do użytkowania. Z drugiej jednak strony, atutem tego typu projektów pozostałaby cena. Deweloperzy nie musieliby bowiem ponosić kosztów rachunków powierniczych, ubezpieczeń, gwarancji lub prospektów informacyjnych.

Umowa między deweloperem a nabywcą – propozycja PiS-u

Propozycja PO, procedowania obecnie przez sejm, nie jest jednak jedyną. Podobny projekt przygotowany został przez PiS. W wielu aspektach oba byty legislacyjne są ze sobą zbieżne. Zgodnie z projektami, umowa pomiędzy deweloperem a nabywcą powinna nadawać im równe prawa i obowiązki . Powinna także być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zgodnie podjęty został również przypadek upadku firmy. Mieszkania nie trafiałaby do masy upadłościowej, a syndyk zobowiązany byłby do kontynuowania budowy. Prawo i Sprawiedliwość chciało ponadto, aby Minister Infrastruktury poddał baczniejszej kontroli rynek deweloperski, co miałoby opierać się o wydawanie zezwoleń na prowadzenie tego typu działalności. Jednak nadmierna reglamentacja mogłaby negatywnie wpłynąć na rozwój konkurencji na i tak ryzykownym i kapitałochłonnym rynku deweloperskim.

Zobacz także: Umowa otwarta zawarta z agencją nieruchomości

Co to jest jest rachunek powierniczy zamknięty?

Rachunek powierniczy zamknięty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw do lokali na nabywców.

Co to jes rachunek powierniczy otwarty?

Rachunek powierniczy otwarty – służy gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z umownym harmonogramem (zakładanym postępem robót budowlanych).

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Przegląd kominiarski 2024 – jak często, ile kosztuje, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz?

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    REKLAMA

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

    Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

    REKLAMA

    Co to jest luka czynszowa? Dotyczy co trzeciego Polaka

    Czym jest luka czynszowa? Kogo dotyczy? Jak przeciwdziałać temu zjawisku? 

    Ostre hamowanie w budownictwie? Statystyki budowlane GUNB nie pozostawiają złudzeń, ale…

    Od przystąpienia do Unii Europejskiej pozwoleń na budowę w naszym kraju nie było tak mało jak w 2023 r. – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Czy branżę budowlaną czeka ostre hamowanie? Niekoniecznie. Eksperci portalu GetHome.pl uspokajają, że w ręku inwestorów jest dużo niewykorzystanych pozwoleń, które uzyskali w poprzednich latach.

    REKLAMA