REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Ceny nieruchomości a liczba transakcji

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Z powodu wakacji liczba kupowanych nieruchomości zmalała. Jednak spadek liczby przeprowadzanych transakcji nie wpłynął na obniżenie cen nieruchomości. Fot. RED Real Estate Development
Z powodu wakacji liczba kupowanych nieruchomości zmalała. Jednak spadek liczby przeprowadzanych transakcji nie wpłynął na obniżenie cen nieruchomości. Fot. RED Real Estate Development

REKLAMA

REKLAMA

Z powodu wakacji liczba kupowanych nieruchomości zmalała. Jednak spadek liczby przeprowadzanych transakcji nie wpłynął na obniżenie cen nieruchomości.

REKLAMA

Indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony na podstawie transakcji przeprowadzanych przez klientów Open Finance i Home Broker, wzrósł w czerwcu o 0,12 proc., osiągając wartość 879,30 pkt. Kolejny miesiąc z rzędu skala odnotowanej zmiany jest symboliczna (przed miesiącem było to +0,09 proc., a dwa miesiące temu -0,02 proc.). W porównaniu z czerwcem ubiegłego roku nasz wskaźnik stracił 1,4 proc., zaś w stosunku do czerwca 2009 roku zyskał 0,5 proc. Ceny mieszkań są więc stabilne i nadal pozostają w trwającym już dwa lata trendzie bocznym.

REKLAMA

Tak jak można było tego oczekiwać ze względu na zbliżające się wakacje, w czerwcu zainteresowanie zakupem mieszkań ze strony potencjalnych nabywców było mniejsze. Liczba uwzględnionych przy wyliczaniu indeksu transakcji wyniosła tym razem nieco ponad 3200, co oznacza spadek o 5,4 proc. wobec wcześniejszego miesiąca. W porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego aktywność kupujących jest jednak wyższa o 16,4 proc.
Zgodnie z tym, co sugeruje kosmetyczna zmiana wartości indeksu, w stosunku do raportu z poprzedniego miesiąca w połowie z monitorowanych miast ceny spadły, a w połowie wzrosły. Największe wzrosty cen zaobserwowaliśmy w Gdyni (4,7 proc.), Łodzi (4,4 proc.) i Toruniu (3,9 proc.), zaś największe spadki w Katowicach (-2,8 proc.), Poznaniu (-1,9 proc.) i Wrocławiu (-1,5 proc.).

Jak będzie wyglądała sytuacja na rynku nieruchomości?

Trwająca już od dwóch lat stabilizacja cen mieszkań może nam jeszcze trochę potowarzyszyć. Warto pamiętać, że przy inflacji na poziomie 5 proc. w skali roku, ceny mieszkań, choć nominalnie niemal niezmienne, w istocie zanotowały kilkuprocentowy realny spadek. W nadchodzących miesiącach ten proces będzie prawdopodobnie kontynuowany.

REKLAMA

Przy ostatnim odczycie wskaźnika cen transakcyjnych spadła liczba transakcji, ale wynika to głównie z okresu wakacyjnego, podczas którego zwyczajowo ruch w interesie nieruchomościowym spada. Wzrost aktywności zaobserwujemy zapewne nie wcześniej niż we wrześniu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli chodzi o popyt, to dane dotyczące wzrostu zatrudnienia i wynagrodzeń sugerują, że o jego stabilny poziom raczej nie ma się co martwić. Fakt, że ceny od dwóch lat twardo trzymają się jednego poziomu i generalnie nie chcą już bardziej spaść może być dodatkową zachętą do kupna własnego lokum dla tych wszystkich, którzy odwlekali tę operację w nadziei na lepszą cenę.
Mimo kolejnych obostrzeń wprowadzanych przez Komisję Nadzoru Finansowego, dostępność kredytów hipotecznych jest wysoka. Nie powinno więc być większych kłopotów z pozyskaniem finansowania.

Zobacz także: Czy można kupić tanie mieszkanie od dewelopera?

Potencjalny wzrost popytu nie powinien jednak wpłynąć na wzrost cen, bo wciąż utrzymuje się stosunkowo wysoka podaż nowych mieszkań. A jak wynika z zapowiedzi firm deweloperskich, jeszcze w tym roku zamierzają wprowadzać do sprzedaży kolejne inwestycje.

W czerwcu ceny mieszkań po raz drugi kosmetycznie wzrosły, choć w perspektywie roku przeciętne „M” w największych polskich miastach straciło na wartości 1,4 proc. Obwieszczenie trendu spadkowego cen byłoby jednak nadmiernym uproszczeniem. W ostatnich 12 miesiącach zarówno wzrosty, jak i spadki były obserwowane po cztery razy. Tyle samo miesięcy poziom cen praktycznie się nie zmienił. Powyższe dane świadczą o niezdecydowaniu na rynku i tendencji do utrzymywania się cen nieruchomości na relatywnie stabilnym poziomie. Dzieje się tak już od przeszło dwóch lat.

Drogi kredyt a ceny nieruchomości

Doradcy Home Broker w najbliższych 12 miesiącach spodziewają się kontynuacji takiego stanu rzeczy. Środkowa prognoza mówi bowiem o nominalnym spadku cen o 1,7 proc. w skali najbliższego roku. Obok rekordowej podaży lokali, coraz częściej pojawiającym się wytłumaczeniem takich prognoz jest utrudnienie dostępu do relatywnie tanich kredytów. Chodzi tu o ograniczenie programu „Rodzina na Swoim” oraz zmiany w rekomendacji „S”.

Nowelizacja ustawy

Co prawda do grona beneficjentów dopłat do kredytów mają zostać włączone osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe (tzw. „single”), ale pod nóż pójdą limity cen kwalifikujące do dopłat. Na rynku pierwotnym z samego tytułu zmiany sposobu ich wyliczania spadną one o 28,6 proc., a na rynku wtórnym aż o 42,9 proc. Przykład? W Warszawie można dziś wydać na metr mieszkania przeszło 9,8 tys. zł za m kw., po zmianach będzie to 7 tys. zł na rynku pierwotnym i 5,6 na wtórnym. Natomiast w takich miastach jak Wrocław, Bydgoszcz, Toruń, Łódź, Kraków, Gdańsk, Olsztyn, Poznań limit wynosi dziś około 7 tys. zł za metr. Po nowelizacji będzie to około 5 tys. zł na rynku pierwotnym i 4 tys. zł na wtórnym. W efekcie w 13 przebadanych przez Home Broker miastach grono mieszkań, kwalifikujących się do rządowego wsparcia, skurczy się z obecnych 66 proc. do 10 proc. oferty lokali o wielkości nieprzekraczającej 75 m kw. Ponadto znalezienie takiej nieruchomości przy obecnym poziomie cen w Białymstoku, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Poznaniu, Szczecinie czy Wrocławiu graniczyłoby z cudem. Do zmian może dojść jeszcze przed końcem okresu urlopowego. Na drodze legislacyjnej do pokonania została już bowiem tylko powtórna procedura w sejmie i podpis prezydenta.

Rekomendacja „S” – dla kogo będzie niekorzystna?

Wyżej wspomniana nowelizacji rekomendacji „S” uderzy natomiast w osoby, które chciałyby zadłużyć się w zagranicznych walutach. Zgodnie z ustaleniami tego dokumentu, raty wszystkich kredytów spłacanych przez „walutowego” kredytobiorcę nie będą mogły przekroczyć 42 proc. jego dochodów netto. Dotychczas rekomendacja „T” ograniczała ten wskaźnik do 50 proc. w przypadku osób zarabiających mniej niż średnia krajowa i 65 proc. dla wszystkich pozostałych. Ponadto niezależnie od terminu, na który kredyt zostanie udzielony, banki będą musiały obliczać zdolność kredytową tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat. Wydłużenie okresu kredytowania ponad ten termin nie będzie już skutkowało wzrostem zdolności kredytowej, mimo że niektóre banki udzielają takiego finansowania nawet na ponad 40 wiosen.

Trzeba tu zauważyć, że przeciętna wartość kredytu udzielanego w rodzimej walucie wynosi około 200 tys. zł, natomiast w walutach zagranicznych jest to około 350 tys. zł. Jak więc widać ograniczenia wprowadzane nowelizacją rekomendacji „S” uderzą głównie w osoby zarabiające więcej, niż średnia krajowa, którzy zostali dość łagodnie potraktowani w rekomendacji „T”. Zgodnie z szacunkami Home Broker w przypadku osób lepiej zarabiających od 1 stycznia spadek zdolności kredytowej w walutach może zbliżyć się nawet do 50 proc.

Zobacz także: Na jakie mieszkanie się zdecydować: gotowe czy w trakcie budowy?

Spadek liczby transakcji w czerwcu

Co prawda ceny od dwóch miesięcy delikatnie wzrosły, ale czerwcowe dane mogą niepokoić spadkiem liczby zawieranych transakcji. Do tej pory był to czynnik pokazujący rosnącą siłę rodzimego rynku. Gdyby w kolejnych miesiącach potwierdził się trend spadkowy w tym zakresie, mogłoby to sugerować pogorszenie sytuacji. Bez wątpienia na czerwcowym wyniku zaważyły rosnące stopy procentowe w Polsce, które przekładają się na wysokość comiesięcznej raty oraz zdolność kredytową nie tylko w przypadku długu denominowanego w rodzimej walucie, ale i w zagranicznych.

W czerwcu liczba zawieranych transakcji spadła o 5,4 proc. (licząc miesiąc do miesiąca). W ostatnich trzech latach miesiąc ten przynosił przeciwne wyniki. Przeciętnie był to wzrost na poziomie 3,2 proc. W odniesieniu do analogicznego okresu przed rokiem wciąż jednak można mówić o wzroście na poziomie przeszło 16 proc., co może nastrajać umiarkowanie optymistycznie.

Jak obliczyć cenę za metr kwadratowy?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczyć indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

Indeks = C1* + C2* + C3* + C4* + …+ C16*

gdzie:

C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Przegląd kominiarski 2024 – jak często, ile kosztuje, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz?

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    REKLAMA

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

    Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

    REKLAMA

    Co to jest luka czynszowa? Dotyczy co trzeciego Polaka

    Czym jest luka czynszowa? Kogo dotyczy? Jak przeciwdziałać temu zjawisku? 

    Ostre hamowanie w budownictwie? Statystyki budowlane GUNB nie pozostawiają złudzeń, ale…

    Od przystąpienia do Unii Europejskiej pozwoleń na budowę w naszym kraju nie było tak mało jak w 2023 r. – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Czy branżę budowlaną czeka ostre hamowanie? Niekoniecznie. Eksperci portalu GetHome.pl uspokajają, że w ręku inwestorów jest dużo niewykorzystanych pozwoleń, które uzyskali w poprzednich latach.

    REKLAMA