Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Mieszkanie hipoteczne a mieszkanie spółdzielcze

Mieszkanie hipoteczne oznacza zapis w księdze wieczystej o własności, mieszkanie spółdzielcze własnościowe to
Mieszkanie hipoteczne oznacza zapis w księdze wieczystej o własności, mieszkanie spółdzielcze własnościowe to "ograniczone prawo rzeczowe" dotyczące lokalu, który nie jest wydzieloną nieruchomością, a znajduje się w budynku należącym do spółdzielni. / Fot. Fotolia
Możemy kupić mieszkanie hipoteczne lub spółdzielcze. Jaka jest różnica? Obie formy własności dają pełne prawa do lokalu, różnice są natury prawnej - mieszkanie hipoteczne oznacza zapis w księdze wieczystej o własności, mieszkanie spółdzielcze własnościowe to "ograniczone prawo rzeczowe" dotyczące lokalu, który nie jest wydzieloną nieruchomością, a znajduje się w budynku należącym do spółdzielni. Co warto wiedzieć decydując się na zakup takiego lokum?

Mieszkanie hipoteczne

Mieszkanie hipoteczne to lokal z prawem własności. Kupując takie mieszkanie w budynku wielorodzinnym zostajemy także częściowymi właścicielami dobra wspólnego, czyli klatki schodowej i korytarzy, przypada nam udział w prawie własności gruntu lub udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu. 

Zobacz także: Jak nie przepłacić za mieszkanie? Poradnik

- W przypadku gdy z własnością mieszkania będzie związany udział w użytkowaniu wieczystym działki, na której znajduje się budynek właściciel takiego mieszkania oprócz opłat eksploatacyjnych będzie musiał dodatkowo opłacać opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu – wyjaśnia Marek Biegocki, rzecznik prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. 

Opłata za użytkowanie wieczyste może istotnie wpływać na koszt utrzymania nieruchomości. Jest ona naliczana od wartości rynkowej – ta zaś ustalana jest na podstawie wartości transakcji w najbliższej okolicy. Gdy kupujemy mieszkanie, to najczęściej nasz udział w gruncie, czy w jego użytkowaniu wieczystym może być niewielki, ale jeżeli cena metra kwadratowego gruntu sięga kilku tysięcy złotych – to w śródmiejskich dzielnicach na 50-, 60-metrowy lokal może przypadać rocznie nawet 1000 czy 2000 zł.

Potoczne określenie „mieszkanie hipoteczne” jest nieco mylące. Sugeruje, że występuje tu jakaś „hipoteka” - obciążenie długiem, i ten kto kupi nieruchomość z wpisaną do ksiąg wieczystych hipoteką musi ten dług spłacić. Tymczasem mieszkanie hipoteczne nie oznacza obciążenia hipoteką a zapis o własności w księdze wieczystej.

Informacje o samej nieruchomości (jej oznaczeniu) znajdziemy w księdze wieczystej w dziale I. Informacje o aktualnym właścicielu – w dziale II. Obciążenia, ograniczenia, roszczenia itp. – w dziale III a Hipoteki – w dziale IV.

- Księga wieczysta to swoisty dowód osobisty nieruchomości. Zapisy w takiej księdze objęte są tzw. rękojmią wiary publicznej – tłumaczy Henryka Wilczyńska, prezes Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Pomorza i Kujaw. - Pod warunkiem, że strony transakcji działają w dobrej wierze. Czyli nie mają wiedzy o tym, że stan prawny nieruchomości jest inny niż taki, który zapisany jest w księdze wieczystej.


Mieszkanie spółdzielcze własnościowe

Zanim kupimy mieszkanie spółdzielcze z prawem własności zarządzane przez wspólnotę powinniśmy kilka rzeczy sprawdzić u zarządcy – najlepiej w obecności właściciela lub z jego upoważnieniem. O jakie informacje chodzi? A choćby o takie jakie zawarte są w uchwałach wspólnoty, a dotyczą np. nakładów na remonty.

- Można się bowiem wprowadzić i następnego dnia dowiedzieć się, że kilka tygodni temu wspólnota podjęła decyzję o remoncie dachu, na który akurat nie starcza funduszu remontowego i trzeba dokonać dodatkowej wpłaty – podpowiada Henryka Wilczyńska.

Inne problemy mogą nasz zaskoczyć przy nabywaniu np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. To jest ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, ale od lat wolny rynek wycenia je mniej więcej na poziome cen prawa własności. Jednakże sam lokal jak i budynek należą do spółdzielni (są w jej aktywach). Jednak spółdzielnia nie ma prawa obciążyć np. długiem ani lokalu, ani budynku bez zgody mieszkających tam spółdzielców posiadaczy spółdzielczych praw do lokalu. Warto tu wspomnieć, że i na spółdzielczym własnościowym prawie, choć to jest tylko ograniczone prawo rzeczowe – też można ustanowić księgę wieczystą. Działalność spółdzielni reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Spółdzielnie na mocy przepisów ostatnich lat muszą wydać spółdzielcy (na jego żądanie) prawo własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz w gruncie czyli innymi słowy zmienić spółdzielcze lub lokatorskie własnościowe prawo do lokalu w pełne prawo własności, czyli takie które musi być zapisane w księdze wieczystej lokalu. Możemy też nabyć lokal na własność od członka spółdzielni, a będzie on zarządzany przez spółdzielnię. Obecnie spółdzielnie nie mogą już w nowych zasobach przyznawać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – lecz muszą sprzedać własność. Muszą też na żądanie spółdzielcy z lokatorskim czy własnościowym prawem – zmienić je w pełne prawo własności.

Nie wszyscy jednak posiadacze szczególnie spółdzielczego prawa własnościowego domagają się prawa własności, zwłaszcza, że rynek wycenia je na tym samym poziomie, a posiadacze spółdzielczych praw korzystają z ustawy o ochronie lokatorów. Możemy nabyć ograniczone prawo rzeczowe czyli spółdzielcze prawo własnościowe i do spółdzielni nie wstępować, oszczędzając na wpisowym, które wynosi kilkaset złotych. Jednak spółdzielnie miewają często spory majątek komercyjny, a spółdzielcy mają prawo do pożytków z tego majątku. Pożytki te pozwalają obniżać koszty utrzymania nieruchomości.

- Kto nie jest członkiem spółdzielni z tych profitów nie skorzysta, poza tym nie będzie miał wpływu na działalność spółdzielni, która przecież zarządza i jego majątkiem – podkreśla Marek Biegocki.

Zobacz także: Co musisz wiedzieć o księdze wieczystej - PORADNIK

Dziś niewiele osób nabywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu interesuje się prawem spółdzielni do gruntu na którym stoi budynek: czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu, czy ma go w użytkowaniu wieczystym i jak jest wyceniony ten grunt. A bywa, że stan prawny gruntu w ogóle jest nieuregulowany co uniemożliwia przekształcenie takiego spółdzielczego prawa we własność. A przecież jeżeli stan prawny gruntu jest nieuregulowany – to nie wiadomo, czy za przekształcenie we własność trzeba będzie zapłacić, czy spółdzielnia np. wszczęła procedurę zasiedzenia.

- Rzadko tez potencjalni nabywcy pytają o tzw. stare kredyty spłacane metodą normatywną w lokalach z początku lat 90. - zwraca uwagę Henryka Wilczyńska – a spłata tego kredytu ujawnia się w co miesięcznych opłatach. Kredytobiorca jest spółdzielnia, ale kredyt spłacają spółdzielcy w comiesięcznych opłatach. Kwota za jaka można pozbyć się tego zadłużenia – jest przecież istotną przesłanką do negocjowania obniżki w stosunku do ceny rynkowej

Jedno jest pewne. Kupując mieszkanie jesteśmy skazani albo na wspólnotę albo na spółdzielnię mieszkaniową. Musimy się nauczyć jak funkcjonuje struktura w której będziemy żyć. Od jej sprawności w zarządzaniu zależeć będzie stan i wartość naszego majątku w postaci mieszkania.

Źródło: Polska Federacja Rynku Nieruchomości

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Tylko teraz
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Inwestycje na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych [Raport]
    Panująca obecnie niepewność gospodarcza zaczyna oddziaływać na aktywność inwestycyjną na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych (CRE). Prognozowany wpływ sytuacji gospodarczej będzie jednak zróżnicowany dla różnych jego obszarów, a wybrane sektory oraz rynki krajowe wciąż pozostaną atrakcyjne dla inwestorów
    Zakup apartamentu nad morzem - jakich błędów nie popełnić?
    Zakup nieruchomości nad morzem kusi inwestorów wieloma aspektami. Wydawałoby się, że wystarczy dobra lokalizacja, by lokata kapitału zwróciła się w kilka lat. Nic bardziej mylnego.
    Ceny nowych mieszkań w lipcu 2022 lekko do góry [Raport]
    Ceny mieszkań od deweloperów lipcu minimalnie drgnęły do góry w większości obserwowanych miast. Spadek odnotowany tylko w jednym. Mimo to kupujący wrócili na rynek, choć wciąż nie jest ich tylu, co na początku roku, a tym bardziej w minionym roku.
    Trzy sposoby na sprawne urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim
    Urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim wydaje się być czasochłonnym zadaniem. Jaki kolor farby wybrać? Kupić sofę czy narożnik? Aby uniknąć przytłaczających pytań, mamy trzy sprawdzone porady, dzięki którym dekoracja przyszłego "M" stanie się prostym zadaniem.
    Mieszkanie dla studenta na wynajem. Wysokie czynsze = większe zainteresowanie akademikami
    Znalezienie tanich mieszkań na wynajem jest coraz większym problemem dla studentów. W roku akademickim 2022/2023 nie obędzie się bez castingów organizowanych przez właścicieli mieszkań - ustaliła PAP.
    Co zmieniła nowa ustawa deweloperska?
    Od dnia 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Szeroko komentowana, nierzadko krytykowana regulacja, stopniowo zacznie oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców i nabywców lokali i domów.
    Remont dachu a bezpieczeństwo
    Remont dachu często jest przeprowadzany w okresie letnim. Tego typu praca, nawet w przypadku niewielkiego domu, wiąże się z wykonywaniem czynności na wysokości, a zatem niesie za sobą więcej zagrożeń niż zwykłe działania budowlane. W związku z tym dekarze powinni uważnie pilnować swojego bezpieczeństwa. Mowa tu przede wszystkim o przestrzeganiu zasad BHP, właściwym wyposażeniu w środki ochrony indywidualnej oraz – co już nie jest takie oczywiste – postawieniu na odpowiednie materiały budowlane.
    Liczba mieszkań dostępnych w programie Mieszkanie bez wkładu własnego
    Jak w największych miastach zmienia się oferta lokali spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”?
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców - poradnik Rzecznika Finansowego
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców może okazać się pomocą dla osób, które mają problem ze spłatą raty kredytu hipotecznego. Jest on dobrą alternatywą, dla osób, które nie chcą albo mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych. Skorzystać mogą z niego nie tylko kredytobiorcy „złotowi”, ale również tacy, którzy zaciągnęli kredyt w walucie obcej. Pomoc może zostać udzielona maksymalnie aż na okres 36 miesięcy.
    Dodatek węglowy. 3 tys. zł będzie można wydać nie tylko na zakup węgla
    Sejm przyjął ustawę o dodatkach węglowych w piątek 22 lipca. Brak kryterium dochodowego jest jednym z bardziej krytykowanych zapisów projektu.
    Wzrost cen materiałów budowlanych i mieszkań, a wartość ubezpieczenia domu - w przypadku szkód ubezpieczenie może nie wystarczyć
    Ceny materiałów budowlanych i mieszkań poszybowały. Eksperci Wiener wyliczyli, że produkty potrzebne przy generalnym remoncie łazienki wzrosły w ciągu 3,5 roku o prawie 10 tys. zł. To oznacza, że w razie ewentualnych szkód w mieszkaniu, ubezpieczenie wykupione kilka lat temu nie pokryje w pełni kosztów remontu. Tzw. luka ubezpieczeniowa stanowi realny problem - tylko 1/3 Polaków wie, ile może kosztować przywrócenie mieszkania do poprzedniego stanu na przykład po pożarze lub kradzieży – wynika z badania firmy Wiener.
    Wynajem mieszkania obcokrajowcom. Rynek nieruchomości w czasach wojny
    Do Polski od początku trwającej w Ukrainie wojny przyjechało blisko 5 milionów uchodźców , wielu z nich zdecydowało się tu pozostać na dłużej i poszukać własnego, tymczasowego lokum. Jednocześnie, wielu właścicieli mieszkań ma obawy, przed zawarciem umowy z obcokrajowcem.
    Rośnie zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe - podsumowanie II kwartłau 2022
    Powierzchnie biurowe w II kwartale 2022 r. cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców. W tym okresie wynajętych zostało aż 190 000 mkw., czyli o 24% więcej, niż w I kwartale br. Łączny popyt w I połowie roku wyniósł 343 000 mkw., co stanowi wzrost o 28% w stosunku to analogicznego okresu w 2021 r. Ożywienie po stronie najemców przełożyło się na wzrost czynszów, średnio o 0,25-0,50 € za mkw. miesięcznie. Najdrożej jest w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.
    Uprawnienia budowlane od 1 sierpnia w elektronicznej bazie. Dokumenty papierowe nie będą wymagane
    Uprawnienia budowlane zostały zgromadzane w Centralnym Rejestrze osób posiadających Uprawnienia Budowlane i zastąpią papierowe dokumenty i skany.
    Wyniki budownictwa w czerwcu 2022 roku
    GUS podał wyniki budownictwa w czerwcu 2022 r. Produkcja budowlano-montażowa okazała się o 5,3% wyższa niż w maju i jednocześnie wyższa niż w analogicznym okresie 2021 roku o 5,9%. W maju roczna dynamika produkcji wyniosła 13,0%.
    Ankieta NBP: banki zapowiadają dalsze zaostrzanie polityki kredytowej
    Kredyty będą jeszcze mniej dostępnej niż obecnie - na III kwartał br. banki zapowiadają dalsze zaostrzanie polityki kredytowej wobec przedsiębiorstw i gospodarstw domowych; oczekują spadku popytu, który w przypadku długoterminowych kredytów dla przedsiębiorstw i kredytów mieszkaniowych ma być znaczny - wynika z wyników ankiety NBP.
    Czy wakacje kredytowe mają sens? To już zależy dla kogo
    Wyjątkowo zgodni byli posłowie, przejmując ustawę o wakacjach kredytowych. Ponad 440 na 460 zagłosowało „za”. W takim przypadku nawet weto prezydenta nie miałoby sensu, bo mogłoby być przez parlament odrzucone większością 3/5 głosów, czyli bez najmniejszego problemu. Ale czy same wakacje kredytowe mają sens? To już zależy dla kogo.
    Wakacje kredytowe - bank ma obowiązek uznać wniosek złożony w dniu płatności raty
    "Bank ma obowiązek uszanować wniosek o wakacje kredytowe dostarczony także w dniu, kiedy przypada termin spłaty raty; jeśli mimo to bank pobierze ratę, ma obowiązek ją zwrócić" - poinformował w piątek prezes UOKiK Tomasz Chróstny.
    Drewno opałowe zamiast węgla - ceny, kaloryczność, ile kupić drewna na zimę
    W dniu 22 lipca 2022 r. Sejm przyjął ustawę o dodatku węglowym. Na dofinansowanie może liczyć każde gospodarstwo domowe, którego źródłem ogrzewania jest głównie węgiel bądź paliwa węglopochodne. Ale, już teraz węgiel jest dużo droższy niż rok temu, bądź nie jest dostępny. Czy taniej będzie wykorzystać drewno opałowe?
    Oszczędzanie energii w miastach
    Hanower to pierwsze duże miasto w Niemczech, które poważnie podeszło do apeli ministra gospodarki Roberta Habecka o oszczędzanie energii. Władze miejskie postanowiły m.in. zrezygnować z podgrzewania wody w basenach krytych i zewnętrznych, a w obiektach sportowych będzie można brać tylko zimne prysznice – pisze 28 lipca portal dziennika "Bild". W polskich miastach coraz większy nacisk kładziony jest na energooszczędność.
    Rzecznik Finansowy uruchamia infolinię dotyczącą wakacji kredytowych
    Infolinia dotycząca wakacji kredytowych 2022 została uruchomiona w związku z wieloma wątpliwościami i pytaniami w kwestii ustawowych wakacji kredytowych 2022/2023. A te ruszają już od 29 lipca.
    Węgiel: składy węgla pod lupą UOKiK
    Węgiel kamienny stał się w Polsce towarem deficytowym. Prezes UOKiK Tomasz Chróstny wszczął postępowanie wyjaśniające w związku z trudną sytuacją na rynku węgla kamiennego. Ma zbadać zasady dystrybucji surowca i sprawdzenie, czy przy sprzedaży może dochodzić do praktyk ograniczających konkurencję.
    Czynsz za wynajem mieszkania coraz wyższy [Raport]
    Stawki czynszu za wynajem wciąż rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w czerwcu były średnio o 3% wyższe niż w maju i o 26% wyższe niż przed rokiem. Niewielkim pocieszeniem może być to, że znacząco podskoczyła liczba dostępnych ogłoszeń wynajmu – z 18 tys. do 23 tys. Za to inwestorzy mają powód do zadowolenia, gdyż rentowność najmu wzrosła do 4,69% netto, co jest odpowiednikiem lokaty lub obligacji z oprocentowaniem 5,79% brutto.
    Ceny nowych mieszkań w Warszawie w II kwartale zdrożały o 3%
    Ceny nowych mieszkań w Warszawie w drugim kwartale zdrożały. Na tym największym w Polsce rynku deweloperskim niekiedy z pewnym wyprzedzeniem widać zmiany, które dopiero nastąpią w innych miastach. Warto zatem przyjrzeć się ofercie stołecznych deweloperów z II kw. 2022 r. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zaprezentowali najważniejsze zmiany, które od początku kwietnia do końca czerwca br. dotyczyły podaży oraz cen nowych stołecznych lokali.
    Ile mieszkań sprzedali deweloperzy w II kwartale 2022 ?
    Jak dużo mieszkań sprzedali deweloperzy w drugim kwartale tego roku? Jak tegoroczne wyniki mają się do zeszłorocznych? Jaki jest popyt? Jak firmy oceniają możliwości sprzedażowe w kolejnych miesiącach? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl