REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak zmniejszyć ryzyko zakupu mieszkania na etapie „dziury w ziemi”?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Zakup mieszkania na I etapie budowy wiąże sięz ryzykiem, jednak deweloperzy oferują atrakcyjne ceny, dlatego tego typu transakcje cieszą się dużeym zainteresowaniem. W jaki sposób można się uchronić przed tak dużym ryzykiem?
Zakup mieszkania na I etapie budowy wiąże sięz ryzykiem, jednak deweloperzy oferują atrakcyjne ceny, dlatego tego typu transakcje cieszą się dużeym zainteresowaniem. W jaki sposób można się uchronić przed tak dużym ryzykiem?

REKLAMA

REKLAMA

Zakup mieszkania na I etapie budowy wiąże sięz ryzykiem, jednak deweloperzy oferują atrakcyjne ceny, dlatego tego typu transakcje cieszą się dużeym zainteresowaniem. W jaki sposób można się uchronić przed tak dużym ryzykiem? Często umowy zawierane z deweloperami lepiej chronią ich niż kupującego. Na co zwrócić szczególną uwagę przy podpisywaniu umowy z deweloperem?

W punktach poniżej znajdziesz informacje na jakie aspekty umowy z deweloperem zwrócić uwagę.

REKLAMA

1. Umowa w formie aktu notarialnego

Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.

2. Cena

Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Zobacz także: Jak uniknąć strat przy odbiorze mieszkania od dewelopera?

3. Zmiana metrażu i jej konsekwencje

W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (w projekcie przyjęto do 3%) kupujący, ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikała z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie będzie w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.

4. Płatność w ratach – terminy i warunki

Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Kluczową sprawą jest dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy. Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu.

5. Zawarcie umowy ostatecznej

REKLAMA

Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Zaproponowaliśmy, aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.

Przyjęliśmy ponadto, że umowa ostateczna nie może być zwarta, jeśli deweloper:
• nie uzyska pozwolenia na użytkowanie
• nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla
• nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu
Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.

6. Gwarancja

W naszej opinii, deweloper powinien udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Przyjęliśmy w projekcie, że okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nabywcę usterki. Przyjęliśmy jednocześnie, że udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie daje mu możliwość wyboru.

7. Zmiany w aranżacji

Kupujący ma prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku, gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloper powinien zwrócić kupującemu różnicę.

8. Odbiór lokalu

Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia kupującego o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach.

Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.

9. Odstąpienie od umowy

W projekcie rozszerzyliśmy katalog możliwości odstąpienia od umowy w stosunku do powszechnie stosowanych praktyk. Nabywca powinien mieć prawo odstąpienia od niej w przypadku:
• opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności
• opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego
• nieusunięcia w terminie wad i usterek
• niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla
• nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach

Zobacz także: Na jakie mieszkanie się zdecydować: gotowe czy w trakcie budowy?

Obu stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej. 

Konsultantem przy projekcie był Bartłomiej Wróblewski, adwokat
Wzorzec umowy jest dostępny na stronie Home Broker, pod artykułem (kliknij tutaj)

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Przegląd kominiarski 2024 – jak często, ile kosztuje, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz?

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    REKLAMA

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

    Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

    REKLAMA

    Co to jest luka czynszowa? Dotyczy co trzeciego Polaka

    Czym jest luka czynszowa? Kogo dotyczy? Jak przeciwdziałać temu zjawisku? 

    Ostre hamowanie w budownictwie? Statystyki budowlane GUNB nie pozostawiają złudzeń, ale…

    Od przystąpienia do Unii Europejskiej pozwoleń na budowę w naszym kraju nie było tak mało jak w 2023 r. – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Czy branżę budowlaną czeka ostre hamowanie? Niekoniecznie. Eksperci portalu GetHome.pl uspokajają, że w ręku inwestorów jest dużo niewykorzystanych pozwoleń, które uzyskali w poprzednich latach.

    REKLAMA