Kategorie

Jak wygląda kupno mieszkania od komornika?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Krzysztof Bałdyga
Często też zdarza się, że rzeczoznawca wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wycena jest wtedy przeprowadza przy założeniu, że lokal jest w dobrym stanie, niestety czasem nie odpowiada to stanowi rzeczywistości.
Często też zdarza się, że rzeczoznawca wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wycena jest wtedy przeprowadza przy założeniu, że lokal jest w dobrym stanie, niestety czasem nie odpowiada to stanowi rzeczywistości.
Fotolia
Fotolia

Istnieje możliwość kupienia mieszkania od komornika za połowę jego dotychczasowej ceny, ale tylko wtedy, jeśli nie jest ono sprzedawane w drodze licytacji. Jest to duża okazja, ale też spore ryzyko. W najlepszej sytuacji oszczędzimy pieniądze, w najgorszej zaś będzie z nami mieszkał lokator, a na jego eksmisję możemy czekać latami.

Lokale do kupienia po okazyjnej cenie występują w sprzedaży rzadko i krótko, a zakres obniżek nie przekracza zazwyczaj 10%-15% względem poziomu rynkowego. W takiej sytuacji trzeba zdecydować się na kupno szybko, co najczęściej wyklucza możliwość skorzystania z kredytu. Podobnie wygląda to również w przypadku licytacji komorniczej. W tym przypadku można kupić mieszkanie nawet z dwukrotnie wyższą przeceną niż w przypadku zwykłych okazji.

Mieszkanie od komornika

Mieszkanie od komornika może być sprzedawane nawet za 66,7% jego wartości. Wynika to z tego, że wartość mieszkania, z którego egzekucję ma przeprowadzić komornik jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego. Kodeks Postępowania Cywilnego komornik podczas pierwszej licytacji może zaoferować taką nieruchomość za cenę nie niższą nić 75% jej wartości. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana w czasie pierwszej licytacji, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie dwóch trzecich wartości. Są to najniższe ceny, za jakie zgodnie z prawem komornik może sprzedać nieruchomość, ale jak pokazuje praktyka w ogłoszeniach o przetargu są wskazywane właśnie te minimalne wartości. Jednak wcale nie tak łatwo kupić takie mieszkanie, ponieważ w związku z niską ceną, w licytacji bierze udział kilka osób, co powoduje podbicie ceny.

Czy licytacja komornicza jest zawsze okazyjna?

Zanim przystąpimy do licytacji porównajmy oferowane przez komornika mieszkanie z ofertą rynkową. Może się okazać, że cena wywoławcza nie jest okazyjna.

Licytowane jest trzypokojowe mieszkanie na warszawskich Bielanach, o powierzchni 96 m kw., położone na parterze w kamienicy z 1946 roku, jego cena wywoławcza to 848 tys. zł. Ponadto lokal jest od siedmiu lat niezamieszkały i nadaje się do kompletnego remontu. Zaś oferta rynkowa dotyczy mieszkania trzypokojowego, o większej powierzchni – 102 m kw. – również na Bielanach, w budynku z 1999 roku, na dziewiątym piętrze, stan dobry i dodatkowo miejsce postojowe w podziemnym garażu. Jego cena to 849 tys. zł i podlega negocjacji.

Sytuacje takie zdarzają się jednak dość rzadko, ale warto zawsze sprawdzić jak to naprawdę wygląda.

Na warszawskiej Woli komornik chce sprzedać mieszkanie trzypokojowe o powierzchni 67 m kw. w stanie dobrym za 389 tys. zł. Lokal mieści się na czwartym piętrze budynku z 2004 roku nie jest zajęty przez byłego dłużnika. Dla porównania za tę samą cenę deweloper Dantex na wolskim osiedlu Dobrolin chce sprzedać lokal dwupokojowy, o powierzchni 50 m kw. na trzecim piętrze, jego budowa rozpoczęła się w kwietniu, mieszkanie będzie w stanie deweloperskim.

Ceny aukcji komorniczych równie dobrze prezentują się też w innych regionach Polski.

Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 51 m kw. położone na czwartym piętrze budynku z wielkiej płyty na terenie szczecińskiego Śródmieścia. W lokalu mieszka dłużnik, nie udostępnił on mieszkania na oględziny, dlatego nie wiadomo w jakim jest ono stanie. Cena wywoławcza to 143 tys. zł. Dla porównania na terenie tej samej dzielnicy za 199 tys. zł można kupić dwupokojowy lokal o powierzchni 45 m kw. Mieszkanie mieści się na dziewiątym piętrze bloku z wielkiej płyty i nadaje się do remontu.

Różnice w cenach zauważalne są także w innych dużych miastach.

Wrocławskie Psie Pole - komornik chce sprzedać trzypokojowy lokal z wielkiej płyty o powierzchni 54 m kw. za 251 tys. zł. Stan mieszkania jest średni i wciąż mieszka w nim dłużnik. Dla porównania za 300 tys. zł można kupić identycznej wielkości mieszkanie używane, ale do remontu.

Dlaczego licytacje są mało popularne?

Ilość licytacji komorniczych jest niewielka, egzekucje przeprowadzane z mieszkania są ostatecznością, a dłużnicy potrafią się skutecznie bronić przed taką ewentualnością. Jeden z największych portali, udostępniających informacje o licytacjach komorniczych, posiada obecnie ok. 100 obwieszczeń z całej Polski. Dla porównania Home Broker aktualnie ma w ofercie ok. 20 tys. mieszkań nowych i używanych.

Zobacz także: Mieszkanie z drugiej ręki – na co uważać?

Słaby przepływ informacji

Komornik ma obowiązane rozpowszechniać informacje o przeprowadzaniu licytacji, ale robi to za pomocą tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i w siedzibie sądu rejonowego oraz przez ogłoszenie w poczytnej gazecie. Jednak niewiele osób korzysta z tych źródeł informacji. Najlepiej by było, gdyby informacje o licytacjach komorniczych ukazywały się w Internecie. Problem polega na tym, że nie ma jednego portalu, na którym publikowano by wszystkie ogłoszenia. Ponadto duża cześć tego typu portali jest płatna, co dodatkowo ogranicza dostęp do rozpowszechnianych przez nie informacji.

Czy trzeba płacić gotówką?

Najłatwiej jest kupić mieszkanie od komornika, jeśli dysponujemy gotówką. Aby wziąć udział w licytacji trzeba wpłacić wadium, czyli 10% wartości nieruchomości. Osoby, które przegrały licytację otrzymują tę kwotę z powrotem. Osoba, którą wygrała ma tę kwotę zaliczoną na poczet ceny lokalu. Jeśli jednak po wygranej aukcji licytant wycofa się, traci wadium. Można więc uznać, że wadium jest zbliżone w swojej konstrukcji do zadatku występującego podczas transakcji na rynku nieruchomości.

Dużym minusem aukcji komorniczej jest konieczność zapłacenia całej sumy w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia kończącego licytację. Prawo zezwala na wydłużenie tego terminu, ale na czas nie dłuższy niż miesiąc.

– Aby się to udało należy znaleźć instytucję, która wyda decyzję kredytową na podstawie dochodu licytanta i zgodzi się potem na wypłatę środków przed przeniesieniem praw do nieruchomości, a ponadto będzie w stanie przeprowadzić analizę w ciągu dwóch tygodni od postanowienia o przybiciu – tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, prezes Home Broker Doradcy Finansowi.

Są banki, które decydują się na udzielenie kredytu na takich warunkach, ale licytant ryzykuje utratę wadium, jeśli nie uda się dopełnić formalności w wyznaczonym terminie. Rozwiązaniem tej sytuacji może być zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości i refinansowanie tych wydatków za pomocą kredytu hipotecznego zabezpieczonego na nowo nabytym mieszkaniu. Jest to droższe rozwiązanie, a licytant musi się liczyć z koniecznością opłacania w pierwszych miesiącach wysokich odsetek oraz poniesienia opłat za udzielenie pierwotnego i refinansującego kredytu.

Zobacz także: Czy warto kupić mieszkanie z wyprzedaży?

Co z długiem?

Nowy nabywca nie odpowiada za zadłużony lokal. Jeśli w księdze wieczystej konfiguruje bank, to jego hipoteki znikną. Gdyby jednak nieruchomość była skutecznie obciążona prawem dożywocia lub najmu, to tego typu obciążenia nie znikają w wyniku przeprowadzenia całej procedury egzekucji komorniczej z nieruchomości. Ponadto większość mieszkań wystawianych na licytacji jest zajmowana przez dawnych właścicieli. Zgodnie z polskim prawem nie można go wyrzucić na bruk. Żeby jednak tego dokonać trzeba uruchomić postępowanie sądowe o tak zwaną eksmisję. Będziemy wtedy zobowiązani zapewnić lokatorowi inny lokal bądź możemy czekać na przydział lokalu przez gminę. W praktyce trwa to latami. Jednak możemy wtedy domagać się od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy.

O wszystkich wadach danego mieszkania można dowiedzieć się przed licytacją z dokumentów, bądź podczas jej trwania, kiedy to przedstawiany jest stan prawny nieruchomości. Oprócz tego nabywca może zadać dodatkowe pytania.

Na jakiej podstawie jest szacowana wartość rynkowa lokalu?

Wartość rynkowa lokalu szacowana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, ale może on się pomylić w obliczeniach lub pominąć istotną kwestię składającą się na wartość mieszkania. Często też zdarza się, że rzeczoznawca wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wycena jest wtedy przeprowadza przy założeniu, że lokal jest w dobrym stanie, niestety czasem nie odpowiada to stanowi rzeczywistości.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po naszą publikację
Faktury VAT 2021
Faktury VAT 2021
Tylko teraz
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    27 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Mój Prąd 3.0 - kończy się budżet, trzeba się spieszyć ze składaniem wniosku

    Mój Prąd 3.0. Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej informuje, że kończy się budżet tegorocznej, trzeciej już edycji programu „Mój Prąd”, który wynosi 534 mln zł. Ta kwota alokacji wystarczy na dofinansowanie maksymalnie 178 tys. mikroinstalacji fotowoltaicznych, a zostało już złożonych ponad 162 tys. wniosków. Osoby chcące skorzystać z dotacji powinny spieszyć się ze złożeniem dokumentów. Już pod koniec września br. nabór może zostać zamknięty z powodu braku środków.

    Kredyty mieszkaniowe - ponad 8 mld udzielonych kredytów w sierpniu

    Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych w sierpniu była rekordowa, przekroczyła 8,1 mld zł, a miesiąc przyniósł kontynuację hossy w kredytach wysokokwotowych. Jakość portfela kredytów mieszkaniowych w pandemii poprawiła się - wynika z danych Biura Informacji Kredytowej przekazanej PAP Biznes.

    Finansowanie programów mieszkaniowych - projekt zmian

    Finansowanie programów mieszkaniowych. Ułatwienie procesu wydatkowania środków publicznych i planowania inwestycji – to tylko niektóre zmiany, które zakłada projekt skierowany 16 września 2021 r. do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych. Wśród proponowanych zmian jest także likwidacja barier dotyczących angażowania wkładu własnego przez inwestora oraz wymogu całościowego udziału gminy w TBS lub SIM w przypadku remontu pustostanów w rządowym programie wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego, finansowanego z Funduszu Dopłat.

    Z jakim zyskiem można zainwestować 1 mln zł na rynku nieruchomości

    Rynek nieruchomości. Inwestowanie w działki pod budowę mieszkań daje wyższą stopę zwrotu z inwestycji niż kupowanie mieszkania na wynajem.

    Projekty domów do 70 m2 - konkurs architektoniczny (wnioski do 29 września)

    Projekty domów do 70 m2. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego zapraszają do wzięcia udziału w konkursie architektonicznym na projekty domów do 70 m2 (powierzchni zabudowy), które będą udostępnione wszystkim zainteresowanym do wykorzystania przy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Wnioski o dopuszczenie do udziału w konkursie można składać 29 września 2021 r. 17 września 2021 r. Sejm uchwalił ustawę nowelizującą Prawo budowlane i ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzającą ułatwienia administracyjne w budowaniu małych domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2.

    Gdzie nie wolno budować domów?

    Gdzie nie wolno budować domów? Polacy chcą budować domy. Jednym przepisy to umożliwiają, a innym utrudniają.

    O ile wzrosną ceny energii?

    Ceny energii. Nie możemy nie widzieć rzeczywistości; trzeba liczyć się ze wzrostami cen energii – przyznała 21 września 2021 r. szefowa departamentu rozwoju rynków i spraw konsumenckich URE Małgorzata Kozak. Oceniła przy tym, iż „podgrzewanie atmosfery” perspektywą wzrostu cen np. o 40 proc. jest obecnie niezasadne.

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania. Czym grozi sytuacja, kiedy po wzięciu kredytu mieszkaniowego (hipotecznego) wartość rynkowa mieszkania spadnie? Czy można się zabezpieczyć przed nieprzewidzianymi sytuacjami, które mogą utrudnić spłatę rat kredytu? Wyjaśnia Prezes UOKiK w ramach kampanii „Policz i nie przelicz się”.

    Kredyty mieszkaniowe - oprocentowanie stałe, czy zmienne?

    Kredyty mieszkaniowe - oprocentowanie stałe, czy zmienne? Osoby planujące zaciągnięcie kredyt na zakup mieszkania obawiają się wzrostu wysokości rat tego kredytu. W kampanii „Policz i nie przelicz się!” Prezes UOKiK przypomina, że banki powinny oferować również kredyty o stałym oprocentowaniu. Taki kredyt jest nieco droższy, ale kredytobiorca ma gwarancję stałej wysokości raty.

    Zakup nieruchomości na wynajem - czy zawsze się opłaca?

    Zakup nieruchomości na wynajem. UOKiK w ramach kampanii edukacyjnej „Policz i nie przelicz się” zwraca uwagę m.in. na inwestycje w nieruchomości na wynajem. Polacy postrzegają inwestycję w nieruchomości jako taką, na której nie można stracić – tymczasem przy nieruchomościach komercyjnych ryzyko straty jest jednak istotne. Rzeczywiste zyski z najmu, po uwzględnieniu wszystkich kosztów, mogą być niezbyt imponujące. Dodatkowo, w razie pojawienia się zawirowań na rynku, może pojawić się także problem z bezstratną odsprzedażą lokalu.

    Wyniki budownictwa w sierpniu 2021 roku

    Wyniki budownictwa. Główny Urząd Statystyczny zaprezentował informacje o wynikach budownictwa w sierpniu 2021 r. Produkcja budowlano-montażowa okazała się o 3,2% wyższa niż w lipcu i jednocześnie wyższa niż przed rokiem o 10,2%. Miesiąc wcześniej roczna dynamika produkcji wyniosła 3,3%.

    Proekologiczne rozwiązania w nowych osiedlach

    Ekologiczne rozwiązania w budownictwie mieszkaniowym. Jakie rozwiązania służące ekologii wdrażają deweloperzy w realizowanych osiedlach mieszkaniowych?

    Wartość nieruchomości mieszkaniowych w 2020 r. wyniosła 4,9 bln zł

    Szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2020 r. wyniosła ok. 4,9 bln zł w stosunku do 4,3 bln zł w 2019 r. – poinformował NBP w raporcie. Nieruchomości mieszkaniowe odpowiadały ok. 211 proc., a komercyjne ok. 13 proc. PKB.

    Kredyty mieszkaniowe (wrzesień 2021 r.) - mniej wniosków kredytowych

    Kredyty mieszkaniowe (hipoteczne). Po kilku miesiącach ponadprzeciętnie wysokiego popytu na kredyty mieszkaniowe (hipoteczne) sytuacja wraca do normy – sugerują napływające we wrześniu 2021 r. dane. Fala nowych wniosków normalizuje się, a banki utrzymują relatywnie stałą ofertę hipoteczną. Do banków trafia wciąż spora liczba wniosków kredytowych. W przeliczeniu na dzień roboczy są to w ostatnim czasie około 2 tysiące nowych aplikacji. Dla porównaniu w maju, kiedy mieliśmy apogeum popytu na hipoteki, do banków trafiało co dzień po 2,5 tys. wniosków kredytowych.

    Mieszkania kupowane za gotówkę (bez kredytu)

    Mieszkania kupowane za gotówkę (bez kredytu). W I kwartale 2021 r. Narodowy Bank Polski spytał około 300 pośredników nieruchomości o sytuację panującą na rynku wtórnym. Wyniki tego badania sugerują m.in., że dwie trzecie mieszkań kupowanych w celu odsprzedaży jest finansowanych bez kredytu. W przypadku lokali kupowanych na własne potrzeby, analogiczny wynik spada do zaledwie 25%.

    Dotacje na wymianę pieców w budynkach wielorodzinnych i Mój Prąd 4.0. - w 2022 roku

    Dotacje na wymianę pieców i Mój Prąd 4.0. Trzecia edycja programu Mój Prąd, z budżetem przekraczającym 530 mln zł, wciąż cieszy się rekordową popularnością. Do tej pory do NFOŚiGW wpłynęło już ok. 150 tys. wniosków o dofinansowanie przydomowej fotowoltaiki. Fundusz szacuje, że budżet programu wystarczy w sumie na sfinansowanie ok. 178 tys. wniosków i przy obecnym tempie za chwilę się wyczerpie. NFOŚiGW pracuje już jednak nad uruchomieniem kolejnej, czwartej edycji, która ma zachęcić prosumentów do autokonsumpcji energii wytwarzanej w gospodarstwach domowych. Trwają też prace nad poszerzeniem kolejnego, popularnego programu Czyste Powietrze o dotacje na wymianę kopciuchów w budynkach wielolokalowych.

    Duży popyt na mieszkania. Problemem deficyt gruntów

    Popyt na rynku mieszkaniowym nie słabnie, gdyż Polacy chcą kupować nowe mieszkania, a rynek jest chłonny. Powodem jest wysoki deficyt mieszkań, jeden z najniższych, na tle krajów UE, wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, a także sprzyjająca sytuacja makro – ocenia członek zarządu Grupy Murapol Iwona Sroka.

    Gaz dla gospodarstw domowych droższy o 7,4% od 1 października

    Cena gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 października 2021 r. gospodarstwa domowe korzystające z taryfy PGNiG Obrót Detaliczny zapłacą za gaz więcej o 7,4 proc. PGNiG poinformowało w czwartek 16 września 2021 r., że Prezes URE zaakceptował wniosek o podwyżkę cen w taryfie. Zmiana będzie obowiązywać od października do końca 2021 roku. Stawki opłat abonamentowych oraz stawki za dystrybucję paliw gazowych pozostały bez zmian.

    Nieważność decyzji administracyjnych - co się zmienia od 16 września 2021 r.

    Nieważność decyzji administracyjnych. Jeśli od decyzji administracyjnej minęło 30 lat nie wszczyna się postępowania w sprawie jej zakwestionowania - stanowią przepisy, które weszły w życie w czwartek 16 września 2021 r. Niezakończone postępowania ws. nieważności decyzji, wszczęte po 30 latach od ich ogłoszenia, zostają umorzone.

    Katowice. Kolejna edycja programu „Mieszkanie za remont”

    Program „Mieszkanie za remont”. 50 lokali w różnych częściach Katowic znalazło się w tegorocznej edycji miejskiego programu "Mieszkanie za remont", umożliwiającego wynajęcie od miasta mieszkania na preferencyjnych warunkach w zamian za jego odnowienie.

    Większość studentów mieszka u rodziny lub znajomych

    Studenci na rynku nieruchomości. Rynek wynajmu nieruchomości zmienił się istotnie w czasie pandemii. Wzrosła liczba studentów mieszkających u rodziny lub znajomych i nieponoszących opłaty za najem – z poziomu 27% w 2020 r. do 52% w 2021 r. Jednocześnie, spadł odsetek wynajmujących nieruchomości (z 51% do 33%). Centrum AMRON, we współpracy z Warszawskim Instytutem Bankowości i koordynatorami Programu Edukacyjnego „Nowoczesne Zarządzanie Biznesem”, opublikowało raport „Studenci na rynku nieruchomości 2021”. Jednocześnie zapowiedziano, że już w drugiej połowie września 2021 r. zostanie opublikowana kolejna edycja raportu „Portfel studenta” nt. sytuacji finansowej polskich studentów.

    UOKiK zaleca rozwagę przy kupnie nieruchomości na kredyt

    Kupno mieszkania na kredyt. Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie istotnie wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy powodujące obniżkę dochodów - przestrzega UOKiK.

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową - zmiany od 9 września

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową. W dniu 9 września 2021 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, dzięki której wspólnoty mieszkaniowe będą mogły łatwiej nabywać grunty na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości budynkowych.

    W sektorze hotelowym nadal duża niepewność

    Działalność obiektów hotelowych. Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia.

    Niedobór gruntów i drogie materiały budowlane zwiększają ceny mieszkań

    Wzrost cen materiałów budowlanych i kurcząca się podaż gruntów inwestycyjnych to obecnie dwie największe bolączki deweloperów mieszkaniowych. – Dziś widzimy na rynku takie sytuacje, że na niektórych inwestycjach generalny wykonawca schodzi z budowy, bo wie, że nie jest w stanie jej udźwignąć w cenie, na którą podpisał kontrakt. To oczywiście przekłada się później na inwestorów i na kupujących nieruchomości – mówi Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group. Jak szacuje, średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce jest dziś o około 1–1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku, a w przyszłym trzeba się spodziewać kolejnej, około 15-proc. podwyżki.