REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak wygląda kupno mieszkania od komornika?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Krzysztof Bałdyga
Często też zdarza się, że rzeczoznawca wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wycena jest wtedy przeprowadza przy założeniu, że lokal jest w dobrym stanie, niestety czasem nie odpowiada to stanowi rzeczywistości.
Często też zdarza się, że rzeczoznawca wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wycena jest wtedy przeprowadza przy założeniu, że lokal jest w dobrym stanie, niestety czasem nie odpowiada to stanowi rzeczywistości.
Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Istnieje możliwość kupienia mieszkania od komornika za połowę jego dotychczasowej ceny, ale tylko wtedy, jeśli nie jest ono sprzedawane w drodze licytacji. Jest to duża okazja, ale też spore ryzyko. W najlepszej sytuacji oszczędzimy pieniądze, w najgorszej zaś będzie z nami mieszkał lokator, a na jego eksmisję możemy czekać latami.

Lokale do kupienia po okazyjnej cenie występują w sprzedaży rzadko i krótko, a zakres obniżek nie przekracza zazwyczaj 10%-15% względem poziomu rynkowego. W takiej sytuacji trzeba zdecydować się na kupno szybko, co najczęściej wyklucza możliwość skorzystania z kredytu. Podobnie wygląda to również w przypadku licytacji komorniczej. W tym przypadku można kupić mieszkanie nawet z dwukrotnie wyższą przeceną niż w przypadku zwykłych okazji.

REKLAMA

Mieszkanie od komornika

Mieszkanie od komornika może być sprzedawane nawet za 66,7% jego wartości. Wynika to z tego, że wartość mieszkania, z którego egzekucję ma przeprowadzić komornik jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego. Kodeks Postępowania Cywilnego komornik podczas pierwszej licytacji może zaoferować taką nieruchomość za cenę nie niższą nić 75% jej wartości. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana w czasie pierwszej licytacji, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie dwóch trzecich wartości. Są to najniższe ceny, za jakie zgodnie z prawem komornik może sprzedać nieruchomość, ale jak pokazuje praktyka w ogłoszeniach o przetargu są wskazywane właśnie te minimalne wartości. Jednak wcale nie tak łatwo kupić takie mieszkanie, ponieważ w związku z niską ceną, w licytacji bierze udział kilka osób, co powoduje podbicie ceny.

Czy licytacja komornicza jest zawsze okazyjna?

Zanim przystąpimy do licytacji porównajmy oferowane przez komornika mieszkanie z ofertą rynkową. Może się okazać, że cena wywoławcza nie jest okazyjna.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Licytowane jest trzypokojowe mieszkanie na warszawskich Bielanach, o powierzchni 96 m kw., położone na parterze w kamienicy z 1946 roku, jego cena wywoławcza to 848 tys. zł. Ponadto lokal jest od siedmiu lat niezamieszkały i nadaje się do kompletnego remontu. Zaś oferta rynkowa dotyczy mieszkania trzypokojowego, o większej powierzchni – 102 m kw. – również na Bielanach, w budynku z 1999 roku, na dziewiątym piętrze, stan dobry i dodatkowo miejsce postojowe w podziemnym garażu. Jego cena to 849 tys. zł i podlega negocjacji.

Sytuacje takie zdarzają się jednak dość rzadko, ale warto zawsze sprawdzić jak to naprawdę wygląda.

Na warszawskiej Woli komornik chce sprzedać mieszkanie trzypokojowe o powierzchni 67 m kw. w stanie dobrym za 389 tys. zł. Lokal mieści się na czwartym piętrze budynku z 2004 roku nie jest zajęty przez byłego dłużnika. Dla porównania za tę samą cenę deweloper Dantex na wolskim osiedlu Dobrolin chce sprzedać lokal dwupokojowy, o powierzchni 50 m kw. na trzecim piętrze, jego budowa rozpoczęła się w kwietniu, mieszkanie będzie w stanie deweloperskim.

Ceny aukcji komorniczych równie dobrze prezentują się też w innych regionach Polski.

Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 51 m kw. położone na czwartym piętrze budynku z wielkiej płyty na terenie szczecińskiego Śródmieścia. W lokalu mieszka dłużnik, nie udostępnił on mieszkania na oględziny, dlatego nie wiadomo w jakim jest ono stanie. Cena wywoławcza to 143 tys. zł. Dla porównania na terenie tej samej dzielnicy za 199 tys. zł można kupić dwupokojowy lokal o powierzchni 45 m kw. Mieszkanie mieści się na dziewiątym piętrze bloku z wielkiej płyty i nadaje się do remontu.

Różnice w cenach zauważalne są także w innych dużych miastach.

Wrocławskie Psie Pole - komornik chce sprzedać trzypokojowy lokal z wielkiej płyty o powierzchni 54 m kw. za 251 tys. zł. Stan mieszkania jest średni i wciąż mieszka w nim dłużnik. Dla porównania za 300 tys. zł można kupić identycznej wielkości mieszkanie używane, ale do remontu.

Dlaczego licytacje są mało popularne?

Ilość licytacji komorniczych jest niewielka, egzekucje przeprowadzane z mieszkania są ostatecznością, a dłużnicy potrafią się skutecznie bronić przed taką ewentualnością. Jeden z największych portali, udostępniających informacje o licytacjach komorniczych, posiada obecnie ok. 100 obwieszczeń z całej Polski. Dla porównania Home Broker aktualnie ma w ofercie ok. 20 tys. mieszkań nowych i używanych.

Zobacz także: Mieszkanie z drugiej ręki – na co uważać?

Słaby przepływ informacji

Komornik ma obowiązane rozpowszechniać informacje o przeprowadzaniu licytacji, ale robi to za pomocą tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i w siedzibie sądu rejonowego oraz przez ogłoszenie w poczytnej gazecie. Jednak niewiele osób korzysta z tych źródeł informacji. Najlepiej by było, gdyby informacje o licytacjach komorniczych ukazywały się w Internecie. Problem polega na tym, że nie ma jednego portalu, na którym publikowano by wszystkie ogłoszenia. Ponadto duża cześć tego typu portali jest płatna, co dodatkowo ogranicza dostęp do rozpowszechnianych przez nie informacji.

Czy trzeba płacić gotówką?

REKLAMA

Najłatwiej jest kupić mieszkanie od komornika, jeśli dysponujemy gotówką. Aby wziąć udział w licytacji trzeba wpłacić wadium, czyli 10% wartości nieruchomości. Osoby, które przegrały licytację otrzymują tę kwotę z powrotem. Osoba, którą wygrała ma tę kwotę zaliczoną na poczet ceny lokalu. Jeśli jednak po wygranej aukcji licytant wycofa się, traci wadium. Można więc uznać, że wadium jest zbliżone w swojej konstrukcji do zadatku występującego podczas transakcji na rynku nieruchomości.

Dużym minusem aukcji komorniczej jest konieczność zapłacenia całej sumy w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia kończącego licytację. Prawo zezwala na wydłużenie tego terminu, ale na czas nie dłuższy niż miesiąc.

REKLAMA

– Aby się to udało należy znaleźć instytucję, która wyda decyzję kredytową na podstawie dochodu licytanta i zgodzi się potem na wypłatę środków przed przeniesieniem praw do nieruchomości, a ponadto będzie w stanie przeprowadzić analizę w ciągu dwóch tygodni od postanowienia o przybiciu – tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, prezes Home Broker Doradcy Finansowi.

Są banki, które decydują się na udzielenie kredytu na takich warunkach, ale licytant ryzykuje utratę wadium, jeśli nie uda się dopełnić formalności w wyznaczonym terminie. Rozwiązaniem tej sytuacji może być zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości i refinansowanie tych wydatków za pomocą kredytu hipotecznego zabezpieczonego na nowo nabytym mieszkaniu. Jest to droższe rozwiązanie, a licytant musi się liczyć z koniecznością opłacania w pierwszych miesiącach wysokich odsetek oraz poniesienia opłat za udzielenie pierwotnego i refinansującego kredytu.

Zobacz także: Czy warto kupić mieszkanie z wyprzedaży?

Co z długiem?

Nowy nabywca nie odpowiada za zadłużony lokal. Jeśli w księdze wieczystej konfiguruje bank, to jego hipoteki znikną. Gdyby jednak nieruchomość była skutecznie obciążona prawem dożywocia lub najmu, to tego typu obciążenia nie znikają w wyniku przeprowadzenia całej procedury egzekucji komorniczej z nieruchomości. Ponadto większość mieszkań wystawianych na licytacji jest zajmowana przez dawnych właścicieli. Zgodnie z polskim prawem nie można go wyrzucić na bruk. Żeby jednak tego dokonać trzeba uruchomić postępowanie sądowe o tak zwaną eksmisję. Będziemy wtedy zobowiązani zapewnić lokatorowi inny lokal bądź możemy czekać na przydział lokalu przez gminę. W praktyce trwa to latami. Jednak możemy wtedy domagać się od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy.

O wszystkich wadach danego mieszkania można dowiedzieć się przed licytacją z dokumentów, bądź podczas jej trwania, kiedy to przedstawiany jest stan prawny nieruchomości. Oprócz tego nabywca może zadać dodatkowe pytania.

Na jakiej podstawie jest szacowana wartość rynkowa lokalu?

Wartość rynkowa lokalu szacowana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, ale może on się pomylić w obliczeniach lub pominąć istotną kwestię składającą się na wartość mieszkania. Często też zdarza się, że rzeczoznawca wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wycena jest wtedy przeprowadza przy założeniu, że lokal jest w dobrym stanie, niestety czasem nie odpowiada to stanowi rzeczywistości.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Przegląd kominiarski 2024 – jak często, ile kosztuje, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz?

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    REKLAMA

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

    Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

    REKLAMA

    Co to jest luka czynszowa? Dotyczy co trzeciego Polaka

    Czym jest luka czynszowa? Kogo dotyczy? Jak przeciwdziałać temu zjawisku? 

    Ostre hamowanie w budownictwie? Statystyki budowlane GUNB nie pozostawiają złudzeń, ale…

    Od przystąpienia do Unii Europejskiej pozwoleń na budowę w naszym kraju nie było tak mało jak w 2023 r. – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Czy branżę budowlaną czeka ostre hamowanie? Niekoniecznie. Eksperci portalu GetHome.pl uspokajają, że w ręku inwestorów jest dużo niewykorzystanych pozwoleń, które uzyskali w poprzednich latach.

    REKLAMA