REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Na co należy zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym?

Ewa Kowalska
Ekspert w zakresie VAT
 Na co należy zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym? /Fot. Fotolia
Na co należy zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym? /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zakup mieszkania na rynku wtórnym może wiązać się z licznymi problemami wynikającymi z prostego faktu, że było ono wcześniej użytkowane. Istnieje więc ryzyko, że nie znamy jego prawdziwego stanu prawnego. Tak się dzieje w szczególności, gdy nieruchomość pozostaje w stanie zadłużenia lub obciążona jest hipoteką. Jak więc uniknąć podobnych trudności i co należy koniecznie uwzględnić przy zakupie?

Poszukując mieszkania, większość z nas kieruje się podstawowymi kryteriami wyboru. Interesuje nas jak najkorzystniejsza lokalizacja przyszłego mieszkania, dostępność terenów zielonych czy ogólny stan otoczenia. Sprawdzamy warunki jakie panują w budynku i mieszkaniu, dowiadujemy się o przeprowadzonych remontach i wprowadzonych ulepszeniach. Zapominamy jednak często o kwestiach dla nas najbardziej kluczowych, związanych z uregulowanym bądź nie, stanem prawnym nieruchomości. Przyjrzyjmy się im bliżej.

REKLAMA

Po pierwsze sprawdzić księgę wieczystą

W księdze wieczystej danej nieruchomości można znaleźć wszystkie interesujące nas informacje dotyczące mieszkania. Jej treść jest dostępna online na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Możliwym rozwiązaniem jest także zwrócenie się do odpowiedniego sądu rejonowego o dokonanie odpisu.

REKLAMA

W pierwszej kolejności powinniśmy zainteresować się działem II wyodrębnionym w księdze wieczystej. To tam możemy odnaleźć najbardziej interesującą nas kwestię - komu przysługuje prawo własności nieruchomości. W ten sposób upewniamy się, że osoba, która chce zbyć nam mieszkanie, rzeczywiście posiada do tego tytuł prawny. Zdarzają się bowiem sytuacje, gdy rzekomy właściciel jest najemcą lub posiada jedynie prawo do korzystania z lokalu. Nie bez znaczenia są również wpisy dokonane w dziale III i IV. W dziale III ujawnione są ograniczone prawa rzeczowe tj.: prawo użytkowania, służebności czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W dziale IV znajdują się wszystkie wpisy związane z hipoteką. Prawa osobiste i roszczenia, mogą być ujawnione w księdze wieczystej, jeżeli tak przewidują przepisy ustawowe. Treść ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku dopuszcza więc możliwość ujawnienia m.in. prawa najmu, dzierżawy, pierwokupu czy dożywocia.

Przedstawiona treść księgi wieczystej powinna być przez nas analizowana przez cały proces zakupu nieruchomości. Dzięki temu zyskujemy pewność, że nie doszło do uwzględnienia nowych wniosków i nie poczyniono innych wzmianek.

Kolejną istotną kwestią jest sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest obciążona długami, w szczególności wynikającymi z zaciągnięcia kredytu hipotecznego. W interesie każdego nabywcy nieruchomości jest, aby jeszcze przed dokonaniem prawnego jej zakupu, dążyć do wykreślenia wszystkich hipotek obciążających tą nieruchomość. W przeciwnym wypadku będziemy obowiązani do pokrycia wszystkich kosztów z tym związanych. Znajomość treści księgi wieczystej nieruchomości jest dla nas, jako nabywców, sprawą priorytetową. Nie możemy zasłaniać się nieznajomością wpisów poczynionych w księdze wieczystej. Wszelkie zaniedbania z naszej strony skutkują ponoszeniem dodatkowych opłat i trudności.

Zobacz też: Nieruchomości za granicą

W przypadku, gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, co jest sytuacją obecnie rzadką choć nadal występującą, należy zwrócić się do zbywcy o okazanie właściwego dokumentu, będącego potwierdzeniem nabycia nieruchomości, najczęściej jest to akt notarialny.

Aby dana umowa sprzedaży mogła być uznana za ważną, musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Każdy nabywca musi więc być przygotowany na poniesienie dodatkowych kosztów związanych z zakupem nieruchomości, do których zaliczamy m.in. taksę notarialną, podatek od czynności cywilno-prawnych i opłaty sądowe (w tym wpis własności do księgi wieczystej dokonany przez właściwy sąd rejonowy).

A co w przypadku, gdy do nieruchomości roszczą sobie prawo osoby trzecie?

REKLAMA

Jest rzeczą istotną, aby w przypadku dokonania umowy zbycia nieruchomości, nie było ono obciążone żadnym prawem osoby trzeciej. Do takich praw zaliczamy prawo dożywocia, najczęściej występujące między członkami bliskiej rodziny. Polega ono na tym, że właściciel nieruchomości zobowiązuje się do zbycia nieruchomości, a w zamian za to, nabywca jest obowiązany do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Zbywca więc ma dożywotnie prawo do zamieszkiwania lokalu, a obecny właściciel, prawny obowiązek do sprawowania nad nim opieki.

Brak obowiązku prawnego co do ujawnienia w księdze wieczystej prawa dożywocia może powodować późniejsze nieporozumienia. Dlatego wskazane jest w tym przypadku, byśmy zadbali o to, aby osoba uprawniona z tytułu prawa dożywocia zrzekła się swego prawa wraz z chwilą zawarcia umowy zbycia nieruchomości. Ważne jest również, abyśmy wraz z pozbyciem się wszelkich obciążeń wynikających z praw osób trzecich do nieruchomości, zadbali o to, by zbywca zobowiązał się do wymeldowania wszystkich dotychczasowych osób zamieszkujący dany lokal. W ten sposób będziemy pewni, że wraz z przejściem na nas prawa własności nieruchomości, nie uzyskamy dodatkowego obciążenia w postaci niechcianych lokatorów.

Zobacz też: Kredyty i pożyczki

Ponoszone opłaty i ich wysokość

Dla nas, jako przyszłych właścicieli nieruchomości, nie bez znaczenia powinna być również kwestia dotycząca wskazanych rodzajów opłat i ich wysokości. Powinniśmy zadać sobie pytanie, w jaki sposób są one wyliczane? W jakich terminach muszą być uiszczane? A także, co ważne, czy zbywca nie zalega z systematycznym ich regulowaniem.

Wskazane będzie w tym wypadku, abyśmy poprosili zbywcę o okazanie rachunków z ostatniego rocznego lub półrocznego okresu płatności. Pozwoli nam to prześledzić, jak rozkładają się opłaty za dane media w ciągu całego roku i skonfrontować z tym nasze własne możliwości finansowe.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz.147 z późn. zm.)

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ile kosztuje luksusowy nowy apartament? Czy milion złotych wystarczy?

    Ile trzeba zapłacić za nowe mieszkanie w wysokim standardzie? Jakie metraże oferują deweloperzy? Gdzie można nabyć luksusowe apartamenty i jakie mają udogodnienia? 

    Dyrektywa EPBD nie zakazuje montażu i eksploatacji kotłów gazowych. Rok 2040 nie jest wiążącą datą [analiza POGP]

    Nowelizacja dyrektywy ws. charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) nie zakazuje montażu ani eksploatacji kotłów gazowych, a 2040 r. nie jest wiążącą datą zakazu użycia paliw kopalnych do ogrzewania - zwraca uwagę Polska Organizacja Gazu Płynnego (POGP).

    Udział polskiego kapitału w rynku nieruchomości wynosi 2%. W Polsce konieczne są zmiany regulacji prawnych

    Udział krajowych inwestorów w polskim rynku nieruchomości komercyjnych wynosi zaledwie 2%. Ten stan rzeczy może zmienić wprowadzenie funduszy umożliwiających osobom indywidualnym inwestycje w nieruchomości komercyjne (REIT).

    Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków?

    Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków? Gdzie wieszać domki dla ptaków? Jak to zrobić dobrze? Kiedy jest okres lęgowy sikorek, wróbli, szpaków, jerzyków i nietoperzy w Polsce?

    REKLAMA

    Turbina wiatrowa przy domu - wymogi prawne

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnił jakie są aktualne wymogi prawne montażu przydomowych turbin wiatrowych. Czy przed montażem przydomowych turbin wiatrowych wymagane jest zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na budowę? Czy budynek przed montażem turbiny potrzebuje ekspertyzy, badania stanu technicznego?

    Rejestr i wyszukiwarka osób z uprawnieniami budowlanymi [e-CRUB ]. 130 tysięcy inżynierów i architektów

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego informuje, że e-CRUB to rejestr osób, które posiadają uprawnienia budowlane. Rejestr ten jest zarządzany przez GUNB na podstawie danych z izb zawodowych odpowiedzialnych za nadawanie uprawnień w budownictwie. W rejestrze znajdują się dane ok. 130 tysięcy osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie.

    Szykują się zmiany w podatku od nieruchomości, ale obecnie bez zmian systemowych w ich opodatkowaniu

    Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Jarosław Neneman odpowiedział na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich Marcina Wiącka w sprawie prac nad nową definicją budowli na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości oraz w zakresie opodatkowania garaży, wyjaśniając charakter planowanych zmian. Zapewnił, że systemowych zmian w opodatkowaniu nieruchomości prace te nie obejmują.

    Gdzie za miejsce postojowe zapłacimy 10 tys. zł, a gdzie nawet 89 tys. zł? Ile kosztuje komórka lokatorska?

    Ile trzeba zapłacić za miejsce postojowe zewnętrzne, a ile za takie w garażu podziemnym? Ile kosztuje komórka lokatorska? Od czego zależą te koszty? 

    REKLAMA

    Nowych mieszkań w ofercie od początku roku przybywa a co z ich cenami

    W pierwszych dwóch miesiącach 2024 r. deweloperzy wprowadzili na rynki siedmiu największych miast więcej mieszkań niż sprzedali. To dobra wiadomość dla kupujących, bo mają większy wybór. Zgodnie z regułami rynku większa podaż powinna też hamować wzrost cen. Czy tak jest w istocie?

    Ile musi zarabiać singiel by kupić mieszkanie na kredyt?

    W Polsce coraz więcej osób funkcjonuje poza małżeństwem jako singiel. Te osoby są coraz istotniejszą klientelą na rynku nieruchomości. Ile musi zarabiać taki singiel, by móc kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny? Jakie możliwości kredytowe ma dziś singiel? 

    REKLAMA