Kategorie

Czy można odstąpić od umowy, gdy zmienia się powierzchnia mieszkania?

Kancelaria Prawna GHMW – Hulist, Prawdzic Łaszcz – Radcowie Prawni spółka partnerska
Kancelaria świadczy kompleksowe usługi prawne związane z bieżącą obsługą przedsiębiorców (głównie spółek handlowych).
Czy można odstąpić od umowy, gdy zmienia się powierzchnia mieszkania? /Fotolia
Czy można odstąpić od umowy, gdy zmienia się powierzchnia mieszkania? /Fotolia
Fotolia
Klauzula, która pozwala konsumentowi na odstąpienie od umowy, gdy cena ulegnie zwiększeniu wskutek zmiany powierzchni lokalu, balkonu logii, tarasu czy ogródka, jest korzystna dla konsumenta. Dlatego gdyby została uznana za abuzywną i wyeliminowana z umowy, to konsument zostałby pozbawiony możliwości skorzystania z umownego prawa odstąpienia, a pozostałyby mu jedynie regulacje wynikające z ogólnych norm, które mogą być dla niego mniej korzystne.

Reklama

Deweloper w ramach swojej działalności gospodarczej posługiwał się wzorcem umowy, zawierającym zapis, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia zmiany powierzchni użytkowej lokalu lub balkonu, logii, tarasu, ogródka, nabywcy wyrażali zgodę, iż cena zwiększy się lub zmniejszy o kwotę stanowiącą iloczyn różnicy pomiędzy powierzchnią użytkową projektowaną, a rzeczywistą lokalu i odpowiednio balkonu, loggii, tarasu, ogródka. Jeżeli na skutek zmiany cena miałaby zwiększyć się o iloczyn różnicy pomiędzy powierzchnią projektową, a rzeczywistą i ceny metra kwadratowego powierzchni określonej w umowie deweloperskiej, nabywcom miało przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy w terminie 14 dni od dnia powiadomienia ich przez dewelopera o ww. zmianie, ale nie później niż do dnia wskazanego w umowie (tożsamego z dniem uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie).

W toku postępowania przed Sądem konsument domagał się uznania przedmiotowego postanowienia umowy za klauzulę abuzywną (niedozwoloną) w rozumieniu art. 385[1] kodeksu cywilnego (dalej: „k.c.”).

Przesłanki ustawowe dla uznania abuzywności postanowienia umowy są następujące:

  1. postanowienie nie zostało indywidualnie uzgodnione z konsumentem,
  2. ukształtowane przez postanowienie prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami,
  3. powyższe prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta oraz
  4. postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron.

Powierzchnia i cena lokalu, jak również powierzchnia balkonu, logii, tarasu, ogródka, stanowią podstawowe parametry, którymi kieruje się konsument wybierając ofertę konkretnego dewelopera. W oczywisty sposób wszelkie zmiany w tym zakresie wpływają na atrakcyjność oferty, a co za tym idzie jej ewentualny wybór. W przypadku znacznej różnicy powierzchni rzeczywistej w stosunku do powierzchni umówionej, świadczenie dewelopera może stracić dla konsumenta znaczenie, gdy lokal o zmniejszonej powierzchni nie będzie odpowiadał jego potrzebom.

Reklama

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 października 2016 r. w sprawie o sygn. akt VI ACa 1283/15 zwrócił uwagę na fakt, że pierwsza część zakwestionowanego postanowienia umownego, dotycząca powierzchni lokalu i ceny, a zatem głównych świadczeń stron, nie jest sformułowana jednoznacznie. Uprawniają one w istocie dewelopera do jednostronnej zmiany istotnych cech zarówno świadczenia głównego, jak i wzajemnego. Pozostaje przy tym problem związany z ustaleniem czy prawo do korzystania z balkonu, logii, tarasu, ogródka, jako części nieruchomości wspólnej, stanowi w tej sytuacji główne świadczenie dewelopera skoro wynika ono z zawarcia przez współwłaścicieli umowy o podział nieruchomości, a nie z samej umowy z deweloperem.

Sąd skoncentrował się jednak na drugiej części klauzuli dotyczącej prawa odstąpienia od umowy. Jest to dodatkowe zastrzeżenie umowne i podstawowy instrument oddziaływania stron kontraktu na trwałość stosunku zobowiązaniowego i chociaż osłabia łączącą strony więź obligacyjną, to pozwala ukształtować ją w sposób bardziej elastyczny, lepiej zabezpieczający interes strony uprawnionej. Postanowienie przewiduje, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie kompetencja do jednostronnego rozwiązania umowy. Różnica pomiędzy wypowiedzeniem umowy a odstąpieniem od umowy polega na tym, że wypowiedzenie wywołuje skutek na przyszłość, a odstąpienie unicestwia umowę z mocą wsteczną. Sąd uznał, że umowne prawo odstąpienia wzbogaca treść stosunku obligacyjnego a jednocześnie nie wpływa na uprawnienia kontrahentów do odstąpienia od umowy, wynikające z przepisów ogólnych jak np. z art. 491, 493, 495, 560 k.c. czy też z przepisów szczególnych jak np. ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 555 ze zm.) tzw. ustawy deweloperskiej. Ustawa deweloperska łączy w sobie różne rodzaje umów i zawiera normy szczególne, jednakże nie wskazuje wszystkich przyczyn odstąpienia od umowy. Możliwe jest zatem stosowanie także norm dotyczących poszczególnych umów wymienionych w k.c. W przypadku gdy lokal nie będzie odpowiadał umowie, konsument będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia wynikającego z ww. przepisów ogólnych lub szczególnych.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

W ocenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie ww. klauzula, nie pogarsza zatem sytuacji prawnej konsumenta w stosunku do unormowań wynikających z przepisów ogólnych. Pozwala ona konsumentowi na odstąpienie od umowy, gdy cena ulegnie zwiększeniu wskutek zmiany powierzchni lokalu, balkonu logii, tarasu czy ogródka. Jest to zatem uprawnienie korzystne dla konsumenta. W sytuacji gdyby Sąd je wyeliminował, uznając za abuzywne, to konsument zostałby pozbawiony możliwości skorzystania z umownego prawa odstąpienia, a pozostałyby mu jedynie regulacje wynikające z ogólnych norm, które mogą być dla niego mniej korzystne.


Dla skutecznego zastrzeżenia prawa odstąpienia kontrahenci muszą zawrzeć ważną umowę i - co wynika z art. 395 § 1 k.c. - ograniczyć przyznaną kompetencję terminem końcowym. Termin może być odległy i upływać w czasie, gdy świadczenie dewelopera powinno być wykonywane. Zważywszy jednak na funkcje terminu na odstąpienie od umowy (ograniczenie stanu niepewności), strony nie mogą wyznaczyć go zupełnie dowolnie. Postanowienie dot. prawa odstąpienia od umowy podlega ocenie w świetle art. 58 § 1 k.c. (czy nie jest ono sprzeczne z ustawą lub nie zmierza do obejścia ustawy) i art. 353 1 k.c. (czy zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel – tu konsument - może żądać od dłużnika – tu dewelopera – świadczenia, które ten powinien spełnić). Termin musi być wyraźnie oznaczony przez wskazanie zdarzenia przyszłego i pewnego, najczęściej przez podanie daty i jeżeli strony inaczej nie postanowiły, do jego obliczenia znajdują zastosowanie przepisy art. 111 i nast. k.c. Brak oznaczenia terminu spowoduje, że umowne zastrzeżenie prawa odstąpienia będzie nieważne.

Ponadto orzecznictwo uznaje, że samo niewielkie odstępstwo pomiędzy projektowaną powierzchnią lokalu a powierzchnią faktycznie wykonaną, jest często nieuniknione nawet przy starannie prowadzonym procesie budowlanym (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2015 r. o sygn. akt: VI ACa 830/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2015 r. o sygn. akt: VI ACa 831/15). Postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji powykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2014 r. o sygn. akt: I CSK 624/13 LEX nr 1554251).Przy ocenie, czy doszło do naruszenia interesów konsumenta z punktu widzenia niepewności, co do ostatecznych kosztów umowy należy uwzględnić postanowienie uprawniające konsumenta do odstąpienia od umowy w przypadku, gdyby cena ostateczna została zwiększona, co ma chronić konsumenta przed ryzykiem braku odpowiednich środków finansowych w przypadku wzrostu ceny.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 października 2016 r. o sygn. akt: VI ACa 1283/15).

Jeżeli konsument uzyskał prawo odstąpienia od umowy w każdym przypadku wzrostu ceny lokalu z uwagi na zwiększenie powierzchni lokalu, tarasu, balkonu itd. to jego interesy ekonomiczne zostały uwzględnione, a zatem użyte w analizowanej umowie deweloperskiej postanowienie nie stanowi klauzuli abuzywnej.

Jak z powyższego wynika zawsze kiedy deweloper zastrzega dla siebie prawo do zmiany powierzchni lokalu (tarasu, loggii, balkonu, ogródka) konsument powinien mieć zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy.

Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GHMW – Hulist, Prawdzic Łaszcz – radcowie prawni spółka partnerska

Może Cię także zainteresować
Samochód w firmie
Samochód w firmie
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    4 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Sprzedaż działki a VAT i PIT – sprzedaż prywatna czy działalność gospodarcza?

    Sprzedaż działki a VAT i PIT. Sprzedaż kilku działek, które należą do majątku prywatnego może zostać uznana przez organy skarbowe za działalność gospodarczą. W takim przypadku sprzedający będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT oraz podatku dochodowego, nawet wtedy, gdy od nabycia nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat.

    Polski Ład: Kredyty hipoteczne bez wkładu własnego do 2030 roku

    Kredyty hipoteczne objęte gwarancją do 100 tys. zł. zastępującą wkład własny wg propozycji z Polskiego Ładu będą udzielane do końca 2030 r. - podano w wykazie prac legislacyjnych rządu. Minimalny okres spłaty takiego kredytu to15 lat, a maksymalny limit ceny finansowanej nieruchomości w przeliczeniu na 1 m. kw. będzie uzależniony od szeregu czynników.

    Ile m2 mają nasze mieszkania?

    Ile m2 mają nasze mieszkania? Trochę ponad 29 metrów kwadratowych – taka powierzchnia przypada w Polsce na statystycznego obywatela. W Europie standard jest wyższy, czasami nawet ponad dwa razy wyższy – sugerują dane Eurostatu.

    Polski Ład. Zmiany zasad opodatkowania nieruchomości

    Opodatkowanie wynajmu nieruchomości. Zmiany zasad opodatkowania nieruchomości zawarte w programie Polski Ład doprowadzą do wzrostu czynszu za wynajmowane mieszkania. Uderzą również w przedsiębiorców, którzy rejestrują swoje biura czy gabinety w lokalach mieszkalnych.

    Coraz mniej gruntów do zagospodarowania

    Zasoby gruntów państwowych. Tylko ok. 165 tys. hektarów państwowej ziemi nie zostało dotychczas zagospodarowane. Część tych gruntów może być jeszcze sprzedana lub wydzierżawiona na cele rolne, ale większość z nich cechuje niska przydatność rolnicza oraz znaczne rozdrobnienie - informuje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

    Polski Ład. Zmiany w uldze mieszkaniowej

    Ulga mieszkaniowa. Polski Ład zakłada modyfikację przepisów w zakresie ulgi mieszkaniowej. Zmiany dotyczą wydatków na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zbywaną nieruchomość. Co ulegnie zmianie?

    Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Warszawie?

    Ceny mieszkań w Warszawie. Na koniec połowy 2021 roku po raz pierwszy w historii cena metra kwadratowego mieszkania pozostającego w ofercie w Warszawie przekroczyła 12 tys. zł i była o 7,8 proc. wyższa niż w końcówce 2020 roku.

    Tańsza energia elektryczna. Umowy z cenami dynamicznymi

    Energia elektryczna - ceny. Możliwość uzyskania niższych cen za energię, jako efekt dostosowywania swojego zużycia energii w odpowiedzi na sygnały rynkowe, to najważniejszy dla odbiorców skutek zmian proponowanych przez Ministerstwo Klimatu i Środowiska w projekcie nowelizacji ustawy – Prawo energetyczne oraz ustawy o odnawialnych źródłach energii, wprowadzającym umowy z tzw. cenami dynamicznymi.

    Wydatki na mieszkanie w budżecie domowym

    Wydatki na mieszkanie. Wydatki na utrzymanie i wyposażenie mieszkania lub domu w Polsce stanowią prawie 25% wydawanych przez nas pieniędzy – wynika z danych Eurostatu. To jeden z najgorszych wyników w Europie. Co ciekawe, jeszcze gorzej jest w Niemczech.

    Rynek nieruchomości biurowych w Polsce

    Rynek nieruchomości biurowych. Sytuacja związana z pandemią istotnie wpłynęła na rynek biurowy. Inwestorzy w sektorze biurowym jeszcze mocniej stawiają obecnie, zarówno na rozwiązania energooszczędne, jak również ekologię i udogodnienia z zakresu wellbeingu.

    Trudniej o kredyt hipoteczny - nowa Rekomendacja S

    Kredyty hipoteczne - Rekomendacja S. Od lipca bieżącego roku obowiązują nowe zasady udzielania kredytów mieszkaniowych. Co o „nowej” Rekomendacji S przyszły kredytobiorca wiedzieć powinien?

    Ceny mieszkań w Europie rosną szybciej niż w Polsce

    Ceny mieszkań w Europie. Ceny mieszkań oderwały się od fundamentów? Szybciej w Europie niż w Polsce – sugerują dane Eurostatu. W Polsce przez ostatnie lata ceny rosły tylko trochę szybciej niż dochody ludności. W państwach Europy Zachodniej dynamika była nawet kilkukrotnie wyższa.

    Wynajem domów w Polsce

    Wynajem domów. Wynajem domów w Polsce stanowi około 3% - 5% rynku najmu, ale jest ciekawym rozwiązaniem. Osoby zastanawiające się nad wynajmem większego mieszkania, powinny wziąć pod uwagę również dom, bo stawki czynszów za 1 mkw. są konkurencyjne. Na popularność wynajmu domów w innych krajach wpływa m.in. udział budynków jednorodzinnych w zasobie mieszkaniowym i wskaźnik urbanizacji.

    Studencie - nie daj się oszukać. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, gdy sezon w pełni

    Wynajem mieszkania - studenci. Okres wakacji aż do września to typowy sezon najmu. Wiele osób stara się zaplanować na ten czas zmianę miejsca zamieszkania. Jest zazwyczaj trochę więcej wolnego, łatwiej o urlop w pracy, jest też korzystniej ze względu na zmianę szkoły dla dzieci. Równocześnie w tym samym czasie na rynku pojawiają się osoby studiujące. Młodzież rozpoczynająca studia w nowym mieście, studenci wyższych lat zmieniają lokum. Kwestie towarzyskie, uczuciowe czy chęć uzyskania większego komfortu - to najczęstsze przyczyny zmiany kwatery przez studentów.

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych - raport NIK

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych. Z przeprowadzonej przez Delegaturę Najwyższej Izby Kontroli w Gdańsku kontroli wynika, że miasta Gdynia, Kartuzy i Tczew inwestowały w infrastrukturę miejską, jednak nie w pełni zapewniły dostęp do niej osobom z utrudnionym poruszaniem się. Analizowały potrzeby i konsultowały je z mieszkańcami, jednak nie potrafiły egzekwować właściwych rekomendacji. Każda ze zbadanych przez NIK inwestycji miała jakąś przeszkodę, utrudniającą samodzielne przemieszczanie się po mieście.

    Ilu Polaków mieszka w domach jednorodzinnych a ilu w blokach?

    Dom jednorodzinny a mieszkanie w bloku. Marzenia o wyprowadzce z bloku do domu nie są w Polsce nowością. Już dziś w domach jednorodzinnych mieszka 55% rodaków – wynika z danych Eurostatu. Problem w tym, aby decyzję o wyprowadzce podjąć świadomie.

    Kooperatywy mieszkaniowe - projekt ustawy w konsultacjach

    Kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy regulujący tworzenie kooperatyw mieszkaniowych zamieszczono 22 lipca 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji i skierowano do konsultacji publicznych. Jego celem jest upowszechnienie kooperatyw mieszkaniowych, a przez to zwiększenie dostępności mieszkań. W projekcie zrezygnowano niestety z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.

    Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

    Mieszkanie Plus - Koalicja Obywatelska domaga się zwiększenia ochrony najemców programu. Jednak objęci nią byliby także najemcy mieszkań oferowanych przez prywatne firmy i fundusze. Istnieje ryzyko, że więcej by na tym stracili niż zyskali.

    Społeczne agencje najmu od 23 lipca. Kto i jak może skorzystać z SAN?

    Społeczne agencje najmu. 23 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom mogą już powstawać społeczne agencje najmu (SAN) – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Kto i jak może skorzystać na działalności SAN?

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku – rekordowe 6 miesięcy

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku. Pierwsze półrocze 2021 roku było dla deweloperów najlepszym półroczem w historii. Notują oni rekordową sprzedaż i budują najwięcej mieszkań. Potężny popyt na mieszkania powoduje, że chociaż deweloperzy budują najwięcej w historii, to i tak ceny mieszkań idą w górę. Bardzo prawdopodobne, że deweloperów czeka najlepszy rok w historii.

    Lokalizacja mieszkania - co warto sprawdzić przed zakupem?

    Lokalizacja mieszkania. Tak naprawdę nie ma jednej definicji dobrej lokalizacji. W zależności od naszych potrzeb, miejsca pracy, etapu życia, na którym się znajdujemy czy jego stylu, sami możemy zdefiniować, czym jest tak naprawdę dobra lokalizacja. Nie ma jednego rozwiązania. Zupełnie inne potrzeby będą miały rodziny z małymi dziećmi, inne – ludzie już dojrzali, a jeszcze inne młodzi single. Jest jednak kilka czynników, które warto wziąć pod uwagę. Czym się kierować, szukając idealnego miejsca do zamieszkania?

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę - założenia projektu

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę. W Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którego celem ma być umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 (do 90 m2 powierzchni użytkowej) bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (ale w procedurze zgłoszenia), bez konieczności ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Nowe przepisy mają wejść w życie w IV kwartale 2021 roku.

    Zmiana pozwolenia na budowę po 19 września 2020 r. - skutki

    Zmiana pozwolenia na budowę. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udzielił wyjaśnień odnośnie stosowania dotychczasowych przepisów Prawa budowlanego (obowiązujących przed nowelizacją, która weszła w życie 19 września 2020 r.) w zakresie zmiany pozwolenia na budowę.

    Kompleksowa informacja o wyrobach budowlanych

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zaprasza do odwiedzenia nowej strony internetowej Punktu kontaktowego do spraw wyrobów budowlanych pod adresem punkt-kontaktowy.gunb.gov.pl. Jak zadać pytanie?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu? Ten budowlany dylemat dyskutowany był już wielokrotnie. Przede wszystkim od strony technicznej. Zagadnieniu warto jednak przyjrzeć się bliżej, także pod kątem finansowym i skalkulować rzeczywiste koszty jednego i drugiego rozwiązania. Zwłaszcza, że obecna sytuacja rynkowa zmusza do tego, by na nowo przeliczyć wydatki związane z konstrukcją dachu. Kluczowe są tu zwłaszcza dwie kwestie: rosnące ceny drewna oraz usług dekarskich.