REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Dochodzenie należności od członka wspólnoty mieszkaniowej

 Kancelaria Prawna Nowicki & Ziemczyk Adwokaci i Radcowie prawni Sp. P.
Specjaliści od prawa pracy, prawa nieruchomości i prawa korporacyjnego
Dochodzenie należności od członka wspólnoty mieszkaniowej /Fotolia
Dochodzenie należności od członka wspólnoty mieszkaniowej /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

W świetle przepisów ustawy o własności lokali właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz obowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W przypadku niewywiązania się przez właściciela lokalu z wyżej wskazanych obowiązków wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu kosztów obciążających właściciela lokalu.

REKLAMA

Podstawa dochodzenia roszczeń

REKLAMA

Przepisy art. 12, 13, 14 i 15 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (tj. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892) regulują zasady ponoszenia opłat przez właścicieli lokali w powyższym zakresie, wskazując, iż właściciele zobowiązani są do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów utrzymania swojego lokalu, w tym kosztów mediów dostarczanych i rozliczanych za pośrednictwem wspólnoty (centralne ogrzewanie, ciepła i zimna woda, wywóz śmieci, odbiór ścieków).

Koszty mediów dostarczanych do poszczególnych lokali w budynku ponoszone są przez wspólnotę jako zarządcę budynku i nabywcę mediów, a następnie wspólnota obciąża tymi kosztami właścicieli lokali. Na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tj. Dz.U. 2017 r., poz. 328, z późn.zm.) oraz art. 45a ust. 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tj. Dz.U. z 2017 r., poz. 220, z późn.zm) wspólnota obciąża właścicieli lokali opłatami za dostarczane media, natomiast na podstawie art. 13 ust. 1 UWL właściciele poszczególnych lokali są obowiązani ponosić powyższe koszty. Wskazać należy, iż koszty te ponoszone są w formie zaliczek, a po zakończeniu okresu rozliczeniowego są rozliczane zgodnie z faktycznym zużyciem mediów ustalonym na podstawie odczytu urządzeń pomiarowych, natomiast w przypadku ich braku rozliczenie dokonywane jest w formie ryczałtowej.

Czynność zwykłego zarządu a czynność przekraczająca ten zakres

REKLAMA

Zakwalifikowanie występowania przez wspólnotę mieszkaniową z powództwem o zapłatę przeciwko członkowi tej wspólnoty jako czynności zwykłego zarządu wzbudzało pewne wątpliwości. Przepisy prawa nie definiują bowiem wprost pojęcia zwykłego zarządu. Z doktryny oraz orzecznictwa możemy jednak wywnioskować, iż zwykły zarząd oznacza bieżące administrowanie nieruchomością zarówno o charakterze faktycznym, jak i prawnym (uwzględniając przy tym również czynności procesowe). Natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd uznawane są za czynności dotyczące głębokiej ingerencji w sam przedmiot objęty zarządem lub związane z nim interesy. Katalog czynności zawarty w art. 22 ust. 3 UWL wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i w swojej treści nie wskazuje pozwu o zapłatę jako czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W związku z powyższym, aby dokonać odpowiedniej kwalifikacji czynności związanej z dochodzeniem przez wspólnotę należności od jej członków do jednej ze wskazanych grup, należy odwołać się do stanowiska wypracowanego w tym zakresie w orzecznictwie.

Sąd Najwyższy, w omawianym zakresie, podjął uchwałę z dnia 18 października 2013 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 42/13 wskazując, iż wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową o zapłatę należności obciążających członka wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

„Pewne rodzaje czynności, nieobjęte art. 22 ust. 3 WłLokU, o charakterze typowym dla wspólnoty mieszkaniowej, podejmowane w ramach tej samej podstawy prawnej, można generalnie zaliczyć do jednej z grup określonych w art. 22 WłLokU. Mieści się w tej kategorii czynność polegająca na wystąpieniu z roszczeniem o zapłatę należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną (…), w tym również wytoczenie powództwa o zapłatę tych kosztów, które funkcjonalnie jest związane z ich pobieraniem.(…)

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM


Działania mające na celu pozyskiwanie środków przeznaczonych na te koszty mają charakter powtarzający się, oparte są na takiej samej podstawie faktycznej i prawnej, stanowią wyraz wykonania uchwały ogółu właścicieli określającej wysokość wymienionych ich elementów. Należy zaliczyć je do czynności zwykłego zarządu wskazanych w art. 22 ust. 1 WłLokU jako typowych działań wspólnoty związanych z bieżącym administrowaniem nieruchomością wspólną. Dochodzenie ich na drodze sądowej ułatwione zostało możliwością skorzystania z postępowania upominawczego, bez względu na wartość przedmiotu sporu (w art. 15 ust. 2 WłLokU). Oznacza to zaliczenie wierzytelności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną do kategorii zasadniczo niebudzących wątpliwości faktycznych i prawnych.(…)

Nie ma uzasadnionych argumentów, przemawiających za traktowaniem powództwa o zapłatę zaległych należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.”

Dochodzenie roszczeń przez wspólnotę

Prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty oparte na wykonywaniu zarządu nieruchomością wspólną uzależnione jest od właściwego i terminowego wykonywania zobowiązań przez właścicieli lokali. Zdarza się, że zobowiązani zalegają bowiem z opłatami, co uniemożliwia działanie wspólnoty mieszkaniowej w zakresie administrowania nieruchomością wspólną, dlatego niezbędne jest wystąpienie z powództwem o zapłatę w postępowaniu upominawczym przeciwko właścicielom. Dochodzenie roszczeń na drodze postępowania sądowego oraz egzekucyjnego w tym zakresie należy zakwalifikować do czynności zwykłego zarządu, bowiem obowiązek zapłaty kosztów związanych z utrzymaniem przez właścicieli lokali oraz nieruchomości wspólnej nie budzi wątpliwości. Dochodzenie roszczeń z tytułu zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie wymaga więc uchwały właścicieli lokali w tym zakresie.

Dochodzenie należności od członka wspólnoty mieszkaniowej na drodze sądowej jako czynność nieprzekraczająca zwykłego zarządu

Źródło: Kancelaria Nowicki i Ziemczyk

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Mieszkanie czy dom 2024 - co wybrać?

    Mieszkanie czy dom za miastem - co wybrać w 2024 roku? Co wybierają Polacy? Jakie są plusy mieszkania i jakie domu?

    Odmrożenie cen prądu: 60% podwyżki opłat w spółdzielniach mieszkaniowych? Za co?

    Ostrzegają przedstawiciele innych spółdzielni mieszkaniowych, z którymi rozmawiali dziennikarze "Rzeczpospolitej".

    Dyrektywa budynkowa - kto i ile zapłaci za jej wdrożenie. Ekspert: wzrosną czynsze i ceny mieszkań (o kilkaset zł na 1 m2) ale tańsza będzie eksploatacja

    Unia Europejska podejmuje kolejne kroki w kierunku promowania zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska. Jednym z kluczowych aktów prawnych w tej dziedzinie jest dyrektywa budynkowa, która stawia sobie za cel zmniejszenie zużycia energii w sektorze budownictwa poprzez wprowadzenie szeregu środków i wymogów. Dostosowanie się do wymogów dyrektywy budowlanej będzie kosztowne (zwłaszcza termomodernizacja istniejących budynków). Te koszty będą musiały ponieść spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także indywidualni właściciele budynków. Skutkować to będzie wzrostami cen nieruchomości i stawek czynszów ale można się spodziewać także zmniejszenia kosztów utrzymanie nieruchomości, szczególnie w zakresie energii grzewczej i elektrycznej - prognozuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

    Przegląd kominiarski i czyszczenie komina – jak często, ile kosztuje w 2024 roku, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz? Odpowiadamy na wszystkie te pytania.

    REKLAMA

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    REKLAMA

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    REKLAMA